Pregunta sobre Hipotecas

El otro dia estuve trasteando con un simulador de hipotecas y lo que vi es que para un capital determinado, si la hipoteca la simulabas a 10 años,20,30 ó por ejemplo a 40 años, la cantidad que pagabas de intereses al mes practicamente no variaba, pero si la de capital, según creo esto es el sistema frances tradicional de calculo de hipotecas.

Mi pregunta es la siguiente, en las hipotecas con periodo de carencia, en el cual durante unos años pactados con el banco solo pagas intereses.
¿El sistema para calcular los intereses en este tipo de hipotecas es el mismo que el sistema frances para las hipotecas de toda la vida o es diferente?.

Un saludo y haber si alguien me puede aclarar algo sobre este tema, solo es por curiosidad.

Ejemplo: 100.000€ a 4% tipo inicial y dos años de carencia de amortización de capital:

año 1: (100.000 x 4 /100)/12 = cuota mensual de 333,33€, sólo intereses
año 2: (100.000 x 4 /100)/12 = cuota mensual de 333,33€, sólo intereses
año 3: empieza amortización francesa de capital. La cuota es parte de capital, parte de intereses.

Un Saludo.

UNTROLL dijo:

El otro dia estuve trasteando con un simulador de hipotecas y lo que vi es que para un capital determinado, si la hipoteca la simulabas a 10 años,20,30 ó por ejemplo a 40 años, la cantidad que pagabas de intereses al mes practicamente no variaba, pero si la de capital, según creo esto es el sistema frances tradicional de calculo de hipotecas.

Mi pregunta es la siguiente, en las hipotecas con periodo de carencia, en el cual durante unos años pactados con el banco solo pagas intereses.
¿El sistema para calcular los intereses en este tipo de hipotecas es el mismo que el sistema frances para las hipotecas de toda la vida o es diferente?.

Un saludo y haber si alguien me puede aclarar algo sobre este tema, solo es por curiosidad.

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En cualquier hipoteca cada año debes pagar los intereses que genera el principal. Por eso, lo que pagas de interés en el año es lo mismo (aproximadamente) con independencia del plazo. La cuota se reduce con la vida del préstamo porque la amortización del principal se reparte en más años -pero, naturalmente, en cada año amortizas menos capital-, pero pagas todos los intereses que genera la deuda en el año. Si no, ¿qué otra opción cabe? ¿Acaso pagar menos intereses de los generados en el ejercicio y capitalizar la diferencia?
Fíjate que en las hipotecas sólo interés la cuota no depende del plazo. Una hipoteca sólo interés implica la misma cuota a un año que a 50 años, porque al no amortizar nada de capital el principal permanece invariante, y al aplicarle el tipo contratado resulta el mismo precio por el servicio de la deuda.
En realidad, las hipotecas sólo interés son parecidas a alquilar un inmueble. Cuando alquilas un piso pagas en concepto de arrendamiento la rentabilidad del activo (el coste de oportunidad fijado por el mercado, si obviamos la regulación legal, de que el propietario no disponga libremente de la propiedad alquilada). Cuando haces una hipoteca sólo interés, alquilas la pasta. En el primer caso, no asumes riesgo (no te afecta la evolución del precio del inmueble ni los riesgos -el deterioro, un infortunio, etc-); en el segundo asumes todos los riesgos, porque lo que debes lo debes, con independencia de lo que le pase a la casa.

Cuando sacas la cuota mensual y el simulador te da el desglose de la parte de interes y la parte de capital, la parte de interes del sistema frances también coincide con la formula que puso MNSV al principio ya que por lo que veo el interes tambien lo calcula mes a mes pero restando el capital que se va pagando del principal.

Esta claro que cuando no amortizas nada de capital, con las hipotecas estas de periodos de carencias siempre pagaras la misma cuota solo de interes, y pensar que en las inmobiliarias, estas son las hipotecas que le ponen a la gente para engancharles, !VAYA ENGAÑO¡, no les dicen que cuando acaba el periodo de carencia , biene lo bueno de la hipoteca y mucha gente ni lo sabe, ya que lo contrata con la misma inmobiliaria al banco o caja con la que trabajen.

Os queria hacer la última preguntita, ¿SABEIS COMO SACAN LA PARTE DE CAPITAL, EN EL PAGO DE CUOTAS DEL SISTEMA FRANCES?.

Un saludo y gracias a MNSV y a ti Colin W. Smith.

Matemáticas financieras:



De las que no tengo NPI. :

Mejor utilizar una de esas calculadoras de hipotecas.

Pero si quieres profundizar más: http://html.rincondelvago.com/amortizacion.html

Visto lo visto jeje..... : desde luego es mejor el calculador de Hipotecas que tengo que viene todo desglosado, menos mal que la parte de Interes es sencilla de calcular, porque la parte de capital es una paj~%&Mental de 3 pares.

Bueno un saludo y gracias MNSV