Inversion inmobiliaria

He comentado en el principal un caso de un primo pero parece que nadie quiere opinar, lo dejo en este subforo porque segun mi primo es una inversion.

El caso es que tienen una finca urbana en la que segun un arqueitecto consultado puede dividir en 3 solares. El arqueitecto le propone el siguiente negocio:

Segregar en 3 parcelas (el arquitecto hace el trabajo gratis, mi primo solo paga los impuestos correspondientes)
Vender una de las parcelas a un cliente de dicho arquitecto para hacer una casa.
Con el dinero de la venta + una pequeña hipoteca hacer una casa en otra de las parcelas.
Alquilarla por 750 u 800 euros.
Queda una tercera parcela por si acaso.

Son las cuentas de la lechera de mi primo.

Yo le dije que lo preferible es vender todo y quedarse con la pasta.

¿Que opinais de la inversión?

Personalmente creo que es un mal momento(años)para invertir en inmobiliaria. Salvo que veais viable una inversión a largo plazo(20 años??)
Factores;
1. Desabastecimiento crediticio de los bancos, y mas si no es una promoción suya, tienen bloqueado el acceso al mercado inmobiliario.
2. Situación económica mala, tirando a muy mala(está en tu mano fiarte de los voceros del sistema o de los hechos en si)no hay recuperación económica, y el empleo que se crea es precario, con empleo precario la gente no se plantea endeudamiento, y los bancos no fían grandes cantidades con altas probabilidades de incobro.
3. Tipos de interés muy bajos, lo que puede parecer una milonga, en realidad es una trampa de gran calibre, una señal a tener en cuenta es estar atento a los interbancarios del bce, cuando empiecen a anunciar que van a subir tipos, puede ser un momento para empezar a pensar en activos inmobiliarios como inversión.
4. La banca europea está quebrada, solo mantenida artificialmente por el dinero de los QE del BCE, al tener acceso a todo ese líquido gratis, se ven "de momento" tranquilos. El santo día que los bancos centrales pongan en solfa a los bancos y les ordenen desapalancarse en el sector inmobiliario para sanear balances, vendrán las bajadas en precios(si tu pones una casa en venta ahora, y llega este momento, tendrás que vender muy barato si quieres competir con los precios de los bancos).

Es mi opinión y supongo que vale menos que los de los expertos inmobiliarios que te van a asesorar. Eso si, cuando tengas dudas les dices si te pueden explicar lo que es un "bull trap", si no saben ni lo que es, huye y busca otro consejero.

Marta Pcas dijo:

He comentado en el principal un caso de un primo pero parece que nadie quiere opinar, lo dejo en este subforo porque segun mi primo es una inversion.

El caso es que tienen una finca urbana en la que segun un arqueitecto consultado puede dividir en 3 solares. El arqueitecto le propone el siguiente negocio:

Segregar en 3 parcelas (el arquitecto hace el trabajo gratis, mi primo solo paga los impuestos correspondientes)
Vender una de las parcelas a un cliente de dicho arquitecto para hacer una casa.
Con el dinero de la venta + una pequeña hipoteca hacer una casa en otra de las parcelas.
Alquilarla por 750 u 800 euros.
Queda una tercera parcela por si acaso.

Son las cuentas de la lechera de mi primo.

Yo le dije que lo preferible es vender todo y quedarse con la pasta.

¿Que opinais de la inversión?

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yo lo que puedo decirte es que sin capital, con un terreno y teniendo otro que te ofrece un negocio, el que tienes las de perder eres tu.

a menos que ese que te ofrece el negocio es de tu absoluta confianza.

los negocios siempre es mejor emprenderlos solos, o siendo tu la parte que hace negocio con las propiedades de otro.

yo una buena finca todavia no la vendía.

Ese tipo de inversiones se hace al revés: primero encuentras en cliente y luego vendes.

Es decir, si tiene al arquitecto, que haga unos diseños, los enseñe, venda las casas a construir y luego que construya con la ganancia "asegurada" (a repartir con el arquitecto y el constructor)

Tienes que dar mas detalles

El solar tal cual tiene comprador y por cuanto

Dividido en tres por cuanto venderia

Nivel económico de la zona

Si tiene saturación de vivienda vacía la zona

La pequeña hipoteca de cuanto es

Ese precio de alquiler es normal en la zona

Cuanto tiene ahorrado tu primo

Tiene sueldo suficiente para atender la hipoteca

Tiene otras hipotecas o deudas

…..

Alquilar una casa por 800 y restarle IBI, meses sin alquilar, algunos arreglos de la vivienda cuando haya que buscar a otro inquilino... quizá sea equivalente a 600 al mes por 20 años continuados igual a 144.000 €. Podríamos decir que ese es el valor de la vivienda (a día de hoy), y la tercera parcela sin edificar valdrá supongo que el 40%, es decir: 57.600 €. Total 201.600 €. (Habría que restar gastos de préstamo hipotecario, notarios registros, impuestos, licencias municipales...)

Si encuentras a alguien, o si crees que te pueden dar por todo el solar sin construir unos 160.000 € contantes y sonantes, sin tener que realizar toda esa construcción y todos esos trámites... creo que sería mejor.

Esto sólo son números. Estos números hay que ajustarlos según los precios reales de esa zona, de ese solar.

Rendal dijo:

Tienes que dar mas detalles

El solar tal cual tiene comprador y por cuanto

Dividido en tres por cuanto venderia

Nivel económico de la zona

Si tiene saturación de vivienda vacía la zona

La pequeña hipoteca de cuanto es

Ese precio de alquiler es normal en la zona

Cuanto tiene ahorrado tu primo

Tiene sueldo suficiente para atender la hipoteca

Tiene otras hipotecas o deudas

…..

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En la acttualidad la parcela no tiene comprador. Lleva muchos años con esa calificacion urbanistica y nunca ha estado a la venta. Es a partir de que mi primo y su muyer la heredan que deciden vender.

El nivel economico de la zona es medio-alto, alrededor hay casas y chalets.

Segun idealista, se venden dos chalets en una urbanizacion cercana, por los que estan pidiendo 380k y 350k. Tambien se vende una casa con finca por 300k. (Son precios de idealista))

Los alquileres que se estan pidiendo en el municipio por chalets (tambien precios idealista) van de los 800 a los 3500 euros. Los chalets del estilo que puede hacer mi primo rondan los 1000/1200 euros.

No tiene otras deudas, que yo sepa, no se si tiene algo ahorrado. Ni cuanto tiene que pedir de hipoteca.

Las parcelas minimas que exige la normativa, 450m2, estan en torno a los 75k/100k euros, (precios idealista) segun la zona del municipio, llegando a pedir locuras de 150k.

La propuesta del arquitecto es vender una de las parcelas a un cliente suyo, a un precio mas vntajoso que lo que se pide n la zona, a cambio de su trabajo gratis. Supongo que el arquitecto ganará el dinero que el n gocio con su cliente. Y me primo quiere usar ese dinero (70k euros, por ejemplo) mas poner algo mas (ahorros o hipoteca, lo desconozco) para hacer una casa en otra parcela.

Desconozco su sueldo, pero trabajan el y su muyer, y no viven apretados.

La propuesta es buena

El comprador es el arquitecto o alguien cercano

Que haría yo

a) negociar el precio de forma razonable

b) poner un anuncio de venta de parcela ahora, para sondear el mercado

c) no hacer nada de construcción mientras no tenga un nuevo comprador o disponga de dinero sin hacer hipoteca

d) en ningún caso haría una hipoteca, hoy trabajo, mañana so se

e) en ningún caso construir para alquilar

---------- Post added 12-jul-2016 at 10:21 ----------

Si tu primo busca invertir para alquilar, hay chollos increíbles en el mercado, he comprado un piso que para que te hagas una idea, si el valor a precio de mercado de ahora es 10 es decir que el piso hace unos años valía de 15 a 20, lo he comprado por 5, que busque en el sitio adecuado que hay verdaderas gangas

El caso es que el no quiere invertir en inmobiliaria porque si. Si no hubiese heredado esta finca no invertiría. En principio su idea era vender la finca y listo. Por eso que lo de buscar otros chollos inmobiliarios qeda totalmente descartado.