¿Invertir en local comercial?

[pachanga]

Hola,

tengo un familiar que quiere invertir ciertos ahorros. ¿os parece un buen momento para invertir en la compra de un local comercial para su posterior alquiler? En un futuro quizas use ese local para su propio negocio pero no lo tiene claro tampoco. Un saludo.

p.d. zona de madrid con una financiacion de 0% o como mucho un 25% del total, 100K euros aprox. el total.

Si el precio es de 100.000 euros, es una M de local.

Los locales se dividen en dos grupos: los buenos y los malos.

Los malos tirados de precio, siempre vacíos con la crisis, y los buenos que antes no tenian precio porque no se vendía ninguno, empiezan a salir pero a precios desorbitados.

De todas formas, la crisis también ha llegado a los locales comerciales.

Saludos.

 

[dontag]

A la hora de considerar la compra de un local, lo primero que tienes que considerar es cuanto venderias si pusieras un comercio en el.

¿Cuanta gente pasa por delante de ese local a lo largo del dia?

Eso es lo que al final determinara si el local vale para algo o si puede quedarse cerrado durante los proximos 30 años.

 

[zumbido]

Los tiros van por donde dice Pachanga: la mayor parte de los locales que hay por ahí son una guano y tienen una sucesión de propietarios/inquilinos. Los verdaderamente buenos empiezan a estar en el mercado pero a precios muuuuy caros (burbujeados).

Además durante los últimos 10 años ha surgido una burrada de espacio comercial de calidad media-alta en Centros Comerciales que le ha quitado mucho peso comercial a las calles tradicionales.

Debes preguntarte 2 cosas:

1.- ¿A qué rentabilidad lo quieres alquilar? Los inversores y fondos, en la actualidad están pidiendo un 7% de locales ya alquilados, pero,... pon que tu con un 5% te conformas; no te creas que es fácil encontrar un local que te pague 400-500 € / mes por una inversión de 100.000 €....

2.- Partes de un error muy grave: el pensar que "luego a lo mejor monto un negocio". Esto es grave porque cada negocio tienen su local. O, dicho de otra manera, en cada local, solo funcionan bien de 0 a 3 negocios. Con lo que el pensamiento debería ser inverso: qué quiero montar? que necesidades de espacio necesito? quien es mi cliente? qué competencia tengo? cuanto voy a facturar? cuanto puedo dedicar a local? y solo despues de tener muy claro esto, comprar un local.

 

[pachanga]

Los tiros van por donde dice Pachanga: la mayor parte de los locales que hay por ahí son una guano y tienen una sucesión de propietarios/inquilinos. Los verdaderamente buenos empiezan a estar en el mercado pero a precios muuuuy caros (burbujeados).

Además durante los últimos 10 años ha surgido una burrada de espacio comercial de calidad media-alta en Centros Comerciales que le ha quitado mucho peso comercial a las calles tradicionales.

Debes preguntarte 2 cosas:

1.- ¿A qué rentabilidad lo quieres alquilar? Los inversores y fondos, en la actualidad están pidiendo un 7% de locales ya alquilados, pero,... pon que tu con un 5% te conformas; no te creas que es fácil encontrar un local que te pague 400-500 € / mes por una inversión de 100.000 €....

2.- Partes de un error muy grave: el pensar que "luego a lo mejor monto un negocio". Esto es grave porque cada negocio tienen su local. O, dicho de otra manera, en cada local, solo funcionan bien de 0 a 3 negocios. Con lo que el pensamiento debería ser inverso: qué quiero montar? que necesidades de espacio necesito? quien es mi cliente? qué competencia tengo? cuanto voy a facturar? cuanto puedo dedicar a local? y solo despues de tener muy claro esto, comprar un local.

A ver, yo tengo bastante experiencia en esto de locales y le puedo decir que hay que hilar muy fino para ganarse la vida con ellos. He visto a muchos amargados porque, al ser locales de poca renta, se ponen gente a la aventura que están en precario. Me acuerdo de uno que compró el local debajo de la casa de mis padres. Le hice una oferta de compra antes de escriturar, pero no quiso. Pues bien, una pescadería, luego una tienda de regalos y después una zapatería. Todas fracasaron y el tío sólo cobraba el mes y lafianza. La pescatera y la zapatera aún le deben dinero.

Ahora empiezan a asomar la patita los buenos locales, esos que no necesitas trabajar ni tú ni tus descendientes ni tus nietos sólo con las rentas del local. Luego hay otros no tan lúdicos pero igualmente buenos, y después está la ferralla.

Mi consejo es que si no sabes donde te metes, no compres locales. Ahora bien, tú sabrás si ese local que has mirado tiene expectativas. Ten encuenta que las actividades comercianes ban de capa caída y que la industria no está parada, está perecid.

Saludos.

 

[legion47]

Como bien han afirmado antes, tan solo existen dos tipos de locales, los buenos y los malos.

Los buenos son caros, siempre lo son, pero también te pueden dar una rentabilidad casi segura, porque los posibles inquilinos serán gente seria y con recursos mñas allá del propio negocio que van a abrir. Hay que mirar que sea 1.-Calle principal: Olvidate que las calles secundarias, si vas a comprar un local, debe ser en la calle donde pasa todo el trafico del barrio, el que mayor proyeccion comercial tiene. Un local barato y malo, siempre sera malo.
Antes han hablado de una rentabilidad del 5%. En mi caso siempre hago los cálculos entre un 5% y un 4% anual. Además de ello, hay que examinar el mercado de alquiler de la zona, qué precios llevan y si existen muchos locales vacíos y por qué.

Sobre la idea de usarlo en un futuro,... yo intentaría obviarla. Un contrato de alquiler de local se suele firmar como mínimo para unos 10-15 años vista,... y pensar a tan largo plazo, si el inquilino ha aguantado todo ese tiempo... sería una mala idea echarlo para ponerse uno mismo.

 

[pachanga]

Así por un pour parlé. Los metros son muy importantes para un Local, si tiene escaleras, aunque sólo sean dos, pierde mucho potencial. La cantidad de columnas que tenga, si es esquinero, si da la altura para poder poner Restauración. Sé de uno que le hicieron picar tooooodo el suelo por un centímetro!!. 😱:. Si tiene salida de humos.

Si un Local es grande, su valor puede subir exponencialmente. Si es muy pequeño se descartan muchos potenciales compradores, aunque esté en buena zona.

Lo de los Locales es toda una ciencia, si tienes la suerte de pillar uno bueno te puede jubilar para los restos.

Saludos.

 

[BILU]

Así por un pour parlé. Los metros son muy importantes para un Local, si tiene escaleras, aunque sólo sean dos, pierde mucho potencial. La cantidad de columnas que tenga, si es esquinero, si da la altura para poder poner Restauración. Sé de uno que le hicieron picar tooooodo el suelo por un centímetro!!. 😱:. Si tiene salida de humos.

Si un Local es grande, su valor puede subir exponencialmente. Si es muy pequeño se descartan muchos potenciales compradores, aunque esté en buena zona.

Lo de los Locales es toda una ciencia, si tienes la suerte de pillar uno bueno te puede jubilar para los restos.

Saludos.

Totalmente de acuerdo con las aportaciones. Los locales buenos son un seguro de vida pero hace falta mucha riñonera para acceder a ellos. Aún así son inversiones mucho menos arriesgadas que los malos por baratos que sean.
La gente comenta que los locales están tocados y están bajando de precio, discrepo. Bajan los que tienen que bajar, el 95% que son cochambre y no valen nada, pero es que en la bonanza tampoco valían nada lo que pasa es que había más incautos que podían acceder.
Y los buenos no bajan de precio en absoluto, la única diferencia es que ahora salen a la venta y se pueden comprar, en épocas de bonanza simplemente no hay operaciones porque no están a la venta a ningún precio.
un saludo

 

[meanboy]

Solo son interesantes los de primeras lineas comerciales, pero aún que ahora bajen a la mitad el precio es inaccesible incluso para el que lo tiene alquilado pagando 5 o 10.000 euros mensuales (no hablo de los que pagan 10 veces más).

Con 100k, La mejor opción es que compre plazas de parking de lugares con demanda.

 

[ruben.600rr]

Muchas gracias por las aportaciones.

¿Alguien me podría dar datos concretos para que me haga una idea de qué rangos de precios estamos hablando?

Por ejemplo, un local de 110m^2 - 130m^2 en zona comercial en Madrid... ¿Cuánto podría costar...?

¿En Ventas?
¿En Gran vía?
¿En Serrano?
¿En Aluche?
¿En Albufera?
¿En Pueblo Nuevo?

etc...

¿En qué márgenes nos moveríamos?

Muchas gracias de antemano.

 

[BILU]

Muchas gracias por las aportaciones.

¿Alguien me podría dar datos concretos para que me haga una idea de qué rangos de precios estamos hablando?

Por ejemplo, un local de 110m^2 - 130m^2 en zona comercial en Madrid... ¿Cuánto podría costar...?

¿En Ventas?
¿En Gran vía?
¿En Serrano?
¿En Aluche?
¿En Albufera?
¿En Pueblo Nuevo?

etc...

¿En qué márgenes nos moveríamos?

Muchas gracias de antemano.

No conozco Madrid, pero te puedo asegurar que en zonas exlusivas (estamos hablando de lo mejor de lo mejor) te pueden pedir perfectamente 15000-20000 euros el metro. Pero sin ningún problema.

Un saludo

 

[pachanga]

Muchas gracias por las aportaciones.

¿Alguien me podría dar datos concretos para que me haga una idea de qué rangos de precios estamos hablando?

Por ejemplo, un local de 110m^2 - 130m^2 en zona comercial en Madrid... ¿Cuánto podría costar...?

¿En Ventas?
¿En Gran vía?
¿En Serrano?
¿En Aluche?
¿En Albufera?
¿En Pueblo Nuevo?

etc...

¿En qué márgenes nos moveríamos?

Muchas gracias de antemano.

Bueno, Madrid no sé. Pero para ponerte un ejemplo, en Barna, la calle Portaferrissa, la más cara junto a Puerta del Angel, un local de 300 m2 les costó a un grupo inversor (en el año 2007), 3,5 millones de euros. (compraron caro).

Yo sé que están asustados porque tienen unos sesenta millones enganchados. Si quereis y teneis suelto, le hago una oferta en 1,5/2 millones de euros y nos lo quedamos. 🙂

Por 200.000 euros/año se podía alquilar tranquilamente, que no está nada mal. A los diez años recuperamos capital y luego a vivir.

Tienen otro en Paseo de Gracia mucho más grande que les costó 3.600.000 euros, pero me gusta más este primero.

 

[BILU]

Bueno, Madrid no sé. Pero para ponerte un ejemplo, en Barna, la calle Portaferrissa, la más cara junto a Puerta del Angel, un local de 300 m2 les costó a un grupo inversor (en el año 2007), 3,5 millones de euros. (compraron caro).

Yo sé que están asustados porque tienen unos sesenta millones enganchados. Si quereis y teneis suelto, le hago una oferta en 1,5/2 millones de euros y nos lo quedamos. 🙂

Por 200.000 euros/año se podía alquilar tranquilamente, que no está nada mal. A los diez años recuperamos capital y luego a vivir.

Tienen otro en Paseo de Gracia mucho más grande que les costó 3.600.000 euros, pero me gusta más este primero.

Todo se puede hablar...😉

 

[meanboy]

Madrid tampoco lo conozco, pero un local de 100 metros en cualquier ciudad mediana te pueden pedir por lo bajo de 2 millones de euros hasta lo impensable.

 

[BILU]

Madrid tampoco lo conozco, pero un local de 100 metros en cualquier ciudad mediana te pueden pedir por lo bajo de 2 millones de euros hasta lo impensable.

Tampoco se pase, le sale a 20.000 euros el metro, le parece poco?? Yo creo que por ahí estarán los mejores locales de madrid o barcelona, ciudades medianas bastante menos.
Le aseguro que tendrá locales de 100 metros a 30.000 euros, eso sí no se le ocurra comprarlo porque los estará tirando.

 

[meanboy]

Tampoco se pase, le sale a 20.000 euros el metro, le parece poco?? Yo creo que por ahí estarán los mejores locales de madrid o barcelona, ciudades medianas bastante menos.
Le aseguro que tendrá locales de 100 metros a 30.000 euros, eso sí no se le ocurra comprarlo porque los estará tirando.

Donde me he pasado?

 

[BILU]

En decir que por un local de 100 metros le piden por lo bajo 2 millones de euros, yo le digo que 30.000 euros.

 

[pachanga]

A muchas cadenas internacionales, 100 metros cuadrados se les queda corto.

Prefiero pagar tres veces más por doscientos metros, antes de quedarme un local de 100 m2.

 

[tinotino]

buscar y buscar local, tambien esperar que aparezca una oportunidad decente

 

[ruben.600rr]

... le hago una oferta en 1,5/2 millones de euros y nos lo quedamos. 🙂

Por 200.000 euros/año se podía alquilar tranquilamente, que no está nada mal. A los diez años recuperamos capital y luego a vivir.

Francamente me parece un negocio muy bueno.

Con 400k€ para la constitución y una hipoteca (al que se la den) de 1,75M€ se liquida en 10 años y dejando beneficios. Pero es mucho riesgo si sólo tienes esos 400k€.

El negocio en un local así... ¿Cuánto factura?

Gracias por los datos, ¿Tenéis más?

¿Cuánto pueden costar locales menos exclusivos pero buenos? ¿Es exponencial?

RR

 

[meanboy]

en decir que por un local de 100 metros le piden por lo bajo 2 millones de euros, yo le digo que 30.000 euros.

....... ¿?

 

[ruben.600rr]

Madrid tampoco lo conozco, pero un local de 100 metros en cualquier ciudad mediana te pueden pedir por lo bajo de 2 millones de euros hasta lo impensable.

Meanboy, ¿No postulas aqui que lo mínimo que te piden por un local de unos 100m^2 en una ciudad mediana es 2.000.000€ (dos millones de euros)?

Creo que esto está levantando ampollas.

 

[pachanga]

Todo se puede hablar...😉

Yo si se animara el tío gillito, entonces sí lo podía mirar en profundidad.

Pero vamos, no quieren cambio de cromos, porque entonces yo lo tendría bien. Quieren efectivo. Hoy todo dios quiere ver los billetes uno encima del otro, y señores hay que tener músculo para una empresa de estas.😎:


Los tiempos han cambiado.