Bolsa: Constructoras UK - cómo participar en el mercado en bolsa?

Constructoras UK en bolsa: descuentos del 40% sobre el NAV y dividendos del 7%… ¿trampa de valor o 4x en 3 años?​

Había un cierto alboroto entre inversores que seguían de cerca el sector residencial británico. Una compañía en concreto, Victoria PLC, había logrado reducir un tercio de su deuda convirtiéndola en equity, ahorrándose 35 millones de libras en intereses. En los cálculos más optimistas, esa operación podría disparar el valor de la acción desde los 80 peniques actuales hasta más de las tres libras. Un 4x tentador. Para entonces, los tipos de interés en Reino Unido se situaban en el 3,75%, pero las hipotecas ya escalaban al 5%-6%, cerrando la puerta a muchos compradores.

El sector residencial, un juego de tipos y expectativas​

Las promotoras británicas cotizan con descuentos históricos sobre su valor neto de activos (NAV). Bellway, por ejemplo, lo hace a un 40% de descuento (ratio Precio/NAV de 0,60x), y Barratt Redrow, con una caja neta de 772 millones de libras, a 0,64x. Taylor Wimpey ofrece un rendimiento por dividendo del 6,8%, el más generoso del grupo. La tesis alcista es simple: si los tipos bajan, las hipotecas se abaratan, la demanda se reactiva y esos descuentos se cierran de golpe.

Pero los escépticos recuerdan que el mercado británico castiga a estas empresas por algo más que los tipos altos. El sistema de planificación urbanística está atascado, los costes de cladding (revestimiento) por el escándalo Grenfell siguen siendo un agujero negro y el gobierno laborista amenaza con más regulación. Además, los NAV pueden estar inflados si los suelos se tasaron en 2021 a precios que ya no son realizables. «Los descuentos sobre NAV pueden ser trampa de valor», advierten.

Victoria PLC: las matemáticas del rescate​

El caso de Victoria PLC ilustra el debate. La empresa convirtió un tercio de su deuda en acciones, pasando a 188 millones de títulos (incluyendo los 68 millones de los bonos convertibles). Con un EBITDA que se estima podría alcanzar los 160 millones de libras en cuanto el sector se reactive, una valoración de 6x EBITDA arrojaría 1.000 millones de valor de empresa. Restando la deuda neta (unos 500 millones, aunque la caja generada podría reducirla a 360 millones), el equity quedaría entre 500 y 640 millones, lo que daría un precio por acción de entre 2,66 y 3,40 libras. «Paciencia y matemáticas», defienden los optimistas.

Enfrente, los osos señalan que la conversión de deuda en equity diluye a los accionistas existentes, que el mercado ya ha descontado la operación y que el EBITDA de 160 millones es un supuesto muy optimista. La cadena de suministro de materiales (Ibstock, Travis Perkins) sigue en números rojos, y las hipotecas al 5-6% no bajarán mañana. «Los brotes verdes en la construcción europea en 2023 se marchitaron con los tipos. En 2025 la historia se repite?», se preguntan.

Materiales de construcción: ¿anticipar o sufrir?​

Una alternativa es apostar por los suministradores de materiales, que suelen anticipar la recuperación en sus resultados. Howden Joinery (cocinas y madera) cotiza a PER 17-19x, considerado un premium justificado por su calidad y márgenes. Genuit Group (tuberías y climatización) tiene un PER de 15,5x y un apalancamiento controlado. Sin embargo, estas empresas han sufrido un ciclo bajista prolongado y están «caras porque los múltiplos están estresados sobre beneficios deprimidos», advierten los analistas.

Dividendos: el cebo y el anzuelo​

Taylor Wimpey presume de un yield del 6,8%, pero en su última guía ya reconocieron que los volúmenes de ventas no mejoran. Barratt Redrow tiene una enorme caja neta que garantiza el pago, pero el mercado descuenta que los beneficios pueden seguir cayendo. «Un dividendo parece seguro hasta que deja de serlo», es el mantra de los que prefieren esperar a señales más claras de recuperación.

Con los bonos largos rindiendo cerca del 5%, los múltiplos del sector no tecnológico se comprimen. Quien apueste por constructoras británicas lo hace con la convicción de que el ciclo girará antes de lo que la mayoría cree. O con la paciencia de quien sabe que, mientras tanto, el mercado puede seguir siendo un 'pepino' de IA burbujera.