Abro este tema porque veo que hay mucha confusión con la amortización anticipada de hipoteca. Yo también le di vueltas cuando nació mi descendiente hace tres años y empezamos a mirar los números en casa con más calma: ¿conviene más reducir cuota o reducir plazo? Voy con lo que aprendí por el camino y lo que me explicaron en el banco, a ver si le sirve a alguien.
Cómo funciona la amortización anticipada
Cuando haces un pago extra a capital, ese dinero va directo a reducir lo que debes, no a pagar intereses de la cuota normal. El banco te deja elegir entre dos opciones:
1. Reducir cuota: mantienes los años que te quedan, pero cada mes pagas menos.
2. Reducir plazo: mantienes la cuota de siempre, pero terminas de pagar antes.
Matemáticamente, reducir plazo casi siempre ahorra más intereses. La razón es sencilla: los intereses se calculan sobre el capital pendiente, así que si terminas antes, pagas intereses durante menos meses. Pero la cuota te da aire mes a mes, que con un niño pequeño en casa también vale.
Ejemplo con números
Hipoteca de 150.000 euros, 25 años (300 meses), tipo fijo del 3%:
- Cuota mensual: unos 711 euros.
- Total de intereses si no amortizas nada: unos 63.400 euros.
Supón que en el año 5 haces un pago extra de 10.000 euros a capital (quedan 20 años, unos 128.250 euros de capital pendiente):
- Si reduces plazo: la cuota sigue en 711 euros, pero recortas unos 2 años de hipoteca y te ahorras unos 7.600 euros en intereses.
- Si reduces cuota: mantienes los 20 años, la cuota baja a unos 656 euros, y el ahorro en intereses es de unos 3.400 euros.
Conclusión: en este ejemplo, reducir plazo ahorra unos 4.200 euros más que reducir cuota. La diferencia crece cuanto antes hagas la amortización, porque los intereses de los primeros años pesan más.
Hice las cuentas con una tabla de amortización, y si queréis probar con vuestros números, me encontré una ccalculadora de amortización con abonos extra a capital que deja simularlo y descargar el planViene bien para ver cuánto recorta cada opción antes de ir al banco.
¿Amortizar o invertir ese dinero?
La regla práctica: compara el tipo de tu hipoteca con lo que puedas conseguir sin riesgo. Si tu hipoteca está al 3% y un depósito te da el 2,5%, amortizar te sale mejor. Si tu hipoteca está al 2% y puedes invertir ese dinero al 4-5% asumiendo algo de riesgo, la inversión puede ganar... pero eso ya depende de tu tolerancia al riesgo y de tu colchón de emergencias. Con un descendiente pequeño yo priorizo no quedarme sin liquidez: antes de amortizar dejo siempre el fondo de emergencias intacto.
Comisiones del banco: ojo con esto
En España, la comisión por amortización anticipada está limitada por ley:
- Hipotecas variables: máximo 0,25% durante los 3 primeros años y 0,15% después.
- Hipotecas fijas: máximo 2% durante los 10 primeros años y 1,5% después.
Revisa tu escritura porque algunos bancos aplican menos o la tienen bonificada a cero. Y ojo: la comisión se calcula sobre el capital que amortizas, así que si el ahorro en intereses es mayor que la comisión, sigue saliendo a cuenta.
Qué pedir por escrito
Antes de amortizar, pide al banco por escrito (email vale):
1. El cuadro de amortización actualizado con la opción que elijas.
2. La comisión exacta que te van a aplicar.
3. Confirmación de que el pago extra va a capital y no a intereses.
4. La nueva fecha de vencimiento si reduces plazo.
Guarda ese email. Si luego hay discrepancias en la cuota, ese papel es tu respaldo.
Espero que sirva. ¿Alguien ha amortizado hace poco y quiere contar cómo le fue con su banco?
Cómo funciona la amortización anticipada
Cuando haces un pago extra a capital, ese dinero va directo a reducir lo que debes, no a pagar intereses de la cuota normal. El banco te deja elegir entre dos opciones:
1. Reducir cuota: mantienes los años que te quedan, pero cada mes pagas menos.
2. Reducir plazo: mantienes la cuota de siempre, pero terminas de pagar antes.
Matemáticamente, reducir plazo casi siempre ahorra más intereses. La razón es sencilla: los intereses se calculan sobre el capital pendiente, así que si terminas antes, pagas intereses durante menos meses. Pero la cuota te da aire mes a mes, que con un niño pequeño en casa también vale.
Ejemplo con números
Hipoteca de 150.000 euros, 25 años (300 meses), tipo fijo del 3%:
- Cuota mensual: unos 711 euros.
- Total de intereses si no amortizas nada: unos 63.400 euros.
Supón que en el año 5 haces un pago extra de 10.000 euros a capital (quedan 20 años, unos 128.250 euros de capital pendiente):
- Si reduces plazo: la cuota sigue en 711 euros, pero recortas unos 2 años de hipoteca y te ahorras unos 7.600 euros en intereses.
- Si reduces cuota: mantienes los 20 años, la cuota baja a unos 656 euros, y el ahorro en intereses es de unos 3.400 euros.
Conclusión: en este ejemplo, reducir plazo ahorra unos 4.200 euros más que reducir cuota. La diferencia crece cuanto antes hagas la amortización, porque los intereses de los primeros años pesan más.
Hice las cuentas con una tabla de amortización, y si queréis probar con vuestros números, me encontré una ccalculadora de amortización con abonos extra a capital que deja simularlo y descargar el planViene bien para ver cuánto recorta cada opción antes de ir al banco.
¿Amortizar o invertir ese dinero?
La regla práctica: compara el tipo de tu hipoteca con lo que puedas conseguir sin riesgo. Si tu hipoteca está al 3% y un depósito te da el 2,5%, amortizar te sale mejor. Si tu hipoteca está al 2% y puedes invertir ese dinero al 4-5% asumiendo algo de riesgo, la inversión puede ganar... pero eso ya depende de tu tolerancia al riesgo y de tu colchón de emergencias. Con un descendiente pequeño yo priorizo no quedarme sin liquidez: antes de amortizar dejo siempre el fondo de emergencias intacto.
Comisiones del banco: ojo con esto
En España, la comisión por amortización anticipada está limitada por ley:
- Hipotecas variables: máximo 0,25% durante los 3 primeros años y 0,15% después.
- Hipotecas fijas: máximo 2% durante los 10 primeros años y 1,5% después.
Revisa tu escritura porque algunos bancos aplican menos o la tienen bonificada a cero. Y ojo: la comisión se calcula sobre el capital que amortizas, así que si el ahorro en intereses es mayor que la comisión, sigue saliendo a cuenta.
Qué pedir por escrito
Antes de amortizar, pide al banco por escrito (email vale):
1. El cuadro de amortización actualizado con la opción que elijas.
2. La comisión exacta que te van a aplicar.
3. Confirmación de que el pago extra va a capital y no a intereses.
4. La nueva fecha de vencimiento si reduces plazo.
Guarda ese email. Si luego hay discrepancias en la cuota, ese papel es tu respaldo.
Espero que sirva. ¿Alguien ha amortizado hace poco y quiere contar cómo le fue con su banco?
