ahora si, 2008 calienta que sales!: "el comprador toca techo y las compraventas se desploman un 7,7% en febrero"

El comprador toca techo: las compraventas caen un 7,7% en febrero​

Las compraventas de vivienda cayeron un 7,7% en febrero, según los datos publicados por elEconomista. El descenso se extendió a 14 comunidades autónomas, con caídas especialmente pronunciadas en Canarias (-21%), Baleares (-18,6%) y Navarra (-19,2%). La noticia, difundida con el titular «Frenazo en la vivienda: el comprador toca techo», ha reavivado el debate sobre si el mercado inmobiliario español se encamina hacia una corrección profunda o si, por el contrario, se trata de un simple ajuste técnico en un contexto de oferta insuficiente y demanda estructuralmente alta.

¿Qué dicen los datos de compraventas de vivienda?​

El dato de febrero es contundente: un 7,7% menos de operaciones que en el mismo mes del año anterior. La caída no es homogénea. Canarias lidera los descensos con un -21%, seguida de Navarra (-19,2%) y Baleares (-18,6%). Son mercados muy expuestos al comprador extranjero y al turismo residencial, lo que sugiere que el enfriamiento puede tener componentes específicos. En el conjunto nacional, 14 comunidades registraron retrocesos, lo que apunta a un fenómeno extenso y no localizado.

La lectura optimista que circula entre analistas es que se trata de un ajuste de precios tras años de subidas récord. La lectura pesimista advierte de que el comprador ha tocado techo: los salarios no acompañan y la financiación se ha encarecido. Un cálculo repetido en el debate señala que una hipoteca de 300.000 euros a 30 años, sin subidas de tipos, ronda los 1.500 euros mensuales, a los que hay que sumar IBI, seguro, comunidad y basuras. Con dos sueldos medios de 1.800 euros netos cada uno, la ecuación se estrecha.

Por qué algunos sostienen que la vivienda no bajará​

Frente a quienes esperan un desplome tipo 2008, una parte del análisis insiste en que los fundamentos son distintos. El argumento central es que no hay stock disponible: la construcción de vivienda nueva no llega ni al 20% de lo que se edificaba en la época de la burbuja. A eso se suma una demanda que no cae, sino que se reconfigura: si no se puede comprar un piso, se alquila una habitación. Y una presión demográfica sostenida, con llegadas anuales que, según se afirma, superan el millón y medio de personas.

La conclusión de esta corriente es que el precio no bajará porque la oferta es rígida y la demanda elástica hacia abajo. Se argumenta que, mientras existan ayudas sociales y necesidad de vivienda, el mercado encontrará acomodo, aunque sea vía hacinamiento. El cálculo que manejan algunos inversores es que un piso de 60 metros dividido en seis habitaciones con literas puede recuperar la inversión en una década. Es un escenario incómodo, pero no descabellado si la presión demográfica continúa.

El fantasma de 2008: diferencias y paralelismos​

La comparación con la crisis de 2008 es inevitable. Entonces, la burbuja explotó porque había una demanda artificial sostenida por crédito barato y una oferta desbordante. Cuando la desconfianza en la revalorización se extendió, el efecto contagio hizo desaparecer la demanda justo cuando más oferta había. El resultado fue morosidad, paro y desplome de precios. Hoy, sostienen algunos, no hay crédito artificial ni exceso de oferta. La crisis, si llega, será de otra naturaleza: menos financiera y más social.

Esa es, precisamente, la tesis de quienes hablan de exclusión social en lugar de burbuja. El 90% de la población tendría su situación resuelta, pero se está formando una línea divisoria entre los que tienen vivienda y los que no. Jóvenes, inmigrantes y divorciados quedan fuera del mercado de compra y, a menudo, también del alquiler asequible. No es una crisis sistémica, pero sí un problema estructural que puede cronificarse.

¿Qué pasará con los precios si el euríbor sube y el paro aumenta?​

La evolución de los tipos y del empleo es la variable que más puede alterar el escenario. Si el euríbor sube y el paro aumenta, la capacidad de compra se reduce y la presión sobre los precios podría invertirse. Quienes defienden esta tesis recuerdan que en 2008 también se decía que la vivienda no bajaría. Y bajó. El argumento contrario es que hoy la oferta es mucho más limitada y la demanda, aunque se enfríe, no desaparece: se transforma en demanda de alquiler o de habitaciones.

El dato de compraventas de febrero es, en cualquier caso, una señal de que el mercado se está enfriando. No es un desplome, pero sí un cambio de tendencia. La pregunta es si se trata de un ajuste puntual o del inicio de una corrección más profunda. La respuesta dependerá de factores macroeconómicos que aún están por ver.

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La vivienda ha dejado de ser un activo refugio para convertirse en un problema de acceso. Con los precios actuales, incluso dos médicos pueden quedar fuera del mercado en las grandes ciudades, según se afirma en el debate. La caída de compraventas no es una buena noticia para quien busca casa: es el síntoma de que el comprador ha tocado techo. ¿Cuánto tardará el mercado en ajustarse a la realidad salarial?