Antonio Maestre: "Los pequeños propietarios que alquilan a precio de mercado cuando es tan abusivo son tan sanguijuelas como los grandes inversores"

El pequeño casero, nuevo villano de la vivienda​

Alquilar un piso a precio de mercado hoy en España despierta sospechas. El último en encender la chispa ha sido el periodista Antonio Maestre al equiparar al pequeño propietario que arrienda a precio de mercado con los grandes inversores: “sanguijuelas”, dijo. La frase no es un exabrupto aislado; aterriza en un mercado donde el metro cuadrado cerró julio en 15,3 euros, un 6,8% más que hace un año y en máximos de la serie de idealista. Con ese telón de fondo, la pregunta no es quién tiene razón, sino por qué el debate se ha convertido en una trinchera.

Una rentabilidad que no cuadra con la fama​

El imaginario colectivo dibuja al casero como un rentista que se forra. Los números que circulan cuentan otra historia. Sobre una vivienda en una zona con demanda, descontando impuestos, comunidad y mantenimiento, la rentabilidad real se mueve en torno al 2%. Hay quien la ha calculado en “un 2% y pico”, antes de contabilizar el riesgo de impago. Y el riesgo no es teórico: un impago en España puede alargarse años de litigio, con la vivienda bloqueada y costes legales que se comen la rentabilidad futura. Para un propietario de edad avanzada, esa espera significa no solo pérdidas, sino un desgaste físico y emocional difícil de monetizar.

A ese cóctel se le añade el estado del parque: buena parte de las viviendas en alquiler son de los años 60 y 70, y ponerlas en condiciones aceptables exige una reforma que puede superar el valor de varios años de renta. El resultado es que muchos pequeños tenedores no alquilan porque los números no salen, o venden directamente. Que el alquiler sea “un negocio de riesgo extremo” es una conclusión que se repite más allá de la anécdota.

¿Falta oferta o sobran acaparadores?​

La otra pata del debate es estructural. Frente a la tesis de que el problema es la insuficiente construcción de vivienda, aparece la tesis de la acumulación: edificios enteros comprados con descuento por fondos que no tienen el mismo límite de deuda que un particular, y un suelo finito que convierte la vivienda en un activo acaparable. En este esquema, construir más sin regular la propiedad no resuelve nada: solo agranda el problema, porque los mismos actores con mayor capacidad de compra siguen absorbiendo la oferta.

Entre medias queda la vivienda pública, el gran ausente. Las políticas anunciadas se quedan cortas frente a un parque público que en España es de los más reducidos de Europa. Hay quien sostiene que mientras no se ataque la concentración de inmuebles en manos de grandes tenedores y no se construya vivienda pública en cantidad, cualquier tope de precios es un parche que desplaza el problema hacia otros mecanismos de racionamiento.

El Estado, el casero que nadie menciona​

En el lado más escéptico, el dardo apunta hacia el propio Estado. Alquilar a precio de mercado es, para esta corriente, un comportamiento racional que choca con un marco fiscal que se beneficia de precios altos: más valor catastral, más impuestos. La frase “el mayor casero es el Estado” se repite en los análisis, con los rescates aún recientes: la deuda privada acumulada en 2012, un 270% del PIB, frente al 39,9% de la pública, y la necesidad de inyectar dinero público para sostener a entidades que habían financiado el ladrillo. La discusión acaba inevitablemente en una pregunta incómoda: si el sistema se sostiene sobre la revalorización del inmueble, ¿quién tiene verdadero interés en que los precios bajen?

• El alquiler marcó 15,3 €/m² en julio, máximo de la serie histórica de idealista.
• La rentabilidad media del pequeño propietario se sitúa en torno al 2% antes de riesgos.
• La deuda privada española alcanzó el 270% del PIB en 2012, frente al 39,9% de la pública.

El cruce de acusaciones deja poco espacio para matices. Pero una cosa es cierta: mientras unos llaman “sanguijuelas” a los pequeños propietarios y otros defienden que el precio de mercado es el único mecanismo de asignación posible, los alquileres siguen sin dar tregua. ¿Estamos ante un problema de villanos o de diseño? La respuesta condicionará cualquier política de vivienda que venga.