BOOOOMMM!!! Mario Draghi dice que perdáis toda esperanza.

Draghi entierra el «whatever it takes»: una década de tipos al 5%​

¿Cuánto encarece una hipoteca cuando los tipos pasan del 1% al 5%? La pregunta dejó de ser hipotética en cuanto Mario Draghi, expresidente del Banco Central Europeo, dejó caer que el «whatever it takes» que sostuvo la política monetaria durante una década no vuelve. Draghi apunta a un mayor gasto público para lidiar con el desafío ecológico, energético y geopolítico, un cóctel del que saldría una inflación estructural más elevada que los bancos centrales tendrán que combatir. Traducción sin florituras: dinero caro durante un lustro, quizá una década entera.

Qué significa un tipo fijo al 5% para una hipoteca media​

El número que ordena todo el asunto es la capacidad de financiación. Un hogar que puede dedicar 1.000 € al mes a la cuota —ingresos netos en torno a 3.000 €— podía aspirar hace un par de años a un préstamo de 265.000 € a 25 años con un tipo fijo del 1%. Si estiraba el plazo hasta los 35 años, alcanzaba 354.000 €.

Ese mismo hogar, con el tipo fijo al 5%, solo llega a 171.000 € a 25 años, o a 198.000 € a 35. La subida de 400 puntos básicos se traduce en una pérdida de capacidad de financiación de entre el 35% y el 45%. Un piso que salía al mercado por 300.000 € y tenía diez candidatos a comprarlo, hoy tiene dos. El desglose completo, partida a partida, deja una horquilla que sorprende incluso a quien ya contaba con el golpe.

Nadie discute la aritmética. Se discute qué precio tiene que caer para que la ecuación vuelva a cerrar.

Por qué los tipos altos de los años 90 no eran una bicoca​

Aparece siempre el mismo argumento: en los 90 un coche se financiaba al 20% de interés y una vivienda al 12%, y no pasaba nada. Cierto en el tipo, engañoso en el efecto. La peseta se devaluó más de un 30% respecto al marco alemán a principios de aquella década, con lo que el ahorro nominado en moneda nacional se esfumaba mientras se cobraba un 5% de rentabilidad. Mientras tanto, al otro lado de la frontera, se compraban casas en la costa con una divisa que valía cada vez más.

La otra cara: las hipotecas se firmaban a un máximo de diez años y la vivienda costaba una fracción de lo que cuesta hoy en relación al salario. Hay quien recuerda un trabajo precario de juventud pagado con 100.000 pesetas y calcula que hoy haría falta cuatro veces más para comprar casa con la misma facilidad: unos 2.400 euros en un empleo igual de precario. Búsquelo.

Los precios concretos lo ilustran mejor que cualquier teoría. Un piso de tres habitaciones se compró por poco más de 3 millones de pesetas en 1985; en el mismo barrio, el de cuatro habitaciones costaba 14 millones en 1991. En Mazarrón, apartamentos de dos habitaciones salían por 3.500.000 pesetas en 1996. Todo en pesetas, con la inflación y la devaluación mordiendo por detrás.

Inflación frente a estanflación: el matiz que cambia el diagnóstico​

La diferencia clave con los 90 no es el nivel de los tipos, sino el entorno. Entonces había inflación; ahora hay estanflación. Con inflación, el que se endeudaba veía cómo su deuda se licuaba y el empleo tiraba. Con estanflación, la deuda se encarece y el trabajo se enfría a la vez. Aquella época permitía apostar: muchos se hicieron autónomos y montaron negocios. El marco de ahora invita a lo contrario.

Sobre la mesas de análisis pesa además una tesis incómoda: sostener la inflación con gasto público mientras se encarece el crédito es una forma de destruir demanda. Y quien la sostiene añade la coletilla: si además los tipos se mantienen por debajo de la inflación, el ahorrador paga la fiesta. Robar al que guarda dinero en el banco, en román paladino.

Quiebras, morosidad y un ahorro que se agota​

Cuando el crédito se encarece, lo que rompe no son las cuentas de resultados: son las familias que iban justas. Los datos que se citan de quiebras empresariales en Galicia —tres meses de concurso tras concurso— apuntan al mismo sitio. Y el aviso más serio no habla de tipos: habla de que el ahorro español se agote, porque es lo único que evita que mucha gente lo pase realmente mal. Sin colchón, la morosidad deja de ser un número en un balance.

La pregunta que se hace cualquiera que tenga una hipoteca firmada recientemente es sencilla y no tiene buena respuesta: cuánto de ese margen aguanta antes de que el banco llame.

Con estos diferenciales, la teoría dice que el precio de la vivienda tendría que corregir con fuerza. Sigue subiendo. Y no, no es porque los compradores hayan hecho los números mejor que usted.