BOOOOOOOOOM--> NOTARIOS>>> EL PRECIO DE LA VIVIENDA BAJA EN MADRID POR PRIMERA VEZ EN 9 AÑOS |-3,8%| CAÍDA DE MEDIA EN TODA ESPAÑA |-4,6%|

La vivienda cae en Madrid por primera vez en nueve años​

El ladrillo español ha dejado de subir. Por primera vez en nueve años, el precio de la vivienda cae en Madrid, un 3,8%, y el descuento se extiende a una media nacional del 4,6%, con las ventas retrocediendo en todas las comunidades autónomas. La serie de los notarios, que trabaja con precios de escritura y no con simples anuncios, firma el primer descenso de la capital en casi una década. El dato descoloca a quienes llevaban años repitiendo que la vivienda siempre sube. No todos leen lo mismo en la misma cifra.

¿Cuánto ha bajado el precio de la vivienda en España?​

Un 4,6% de media nacional y un 3,8% en Madrid, con caídas de ventas en todas las comunidades autónomas. Es la primera vez que se ve un retroceso simultáneo en ese mapa. Para los más bajistas, el punto de partida deja poco margen a la duda: tras años de subidas superiores al 50%, un descenso del 4% es apenas el primer escalón. La discusión, por tanto, no es si ha bajado —los notarios lo confirman— sino cuánto le queda por caer.

Por qué los tipos de interés del BCE marcan el precio del ladrillo​

El Banco Central Europeo subió los tipos al 4,5%, máximos desde 2001, en su décima reunión consecutiva. Según uno de los cálculos que circulan, cada punto de subida de los tipos arrastra la vivienda entre un 7% y un 11%, lo que con un tipo en el entorno del 4,25% deja margen para correcciones mucho mayores que el descenso actual. Según uno de los participantes, la intención del BCE sería mantener el precio del dinero ahí y bajarlo al 4% a mediados de 2024, pero nadie firma ese calendario. Con el Brent en 93 dólares, el cuadro inflacionario que obligó a endurecer la política monetaria no se ha despejado del todo.

La vivienda como refugio de liquidez​

Hay un argumento que incomoda a los bajistas: que esta crisis no se parece a la de 2008. Entonces el problema era deuda privada; ahora, deuda pública. Si los inversores con liquidez temen una nueva intervención del BCE y una inflación persistente, el ladrillo vuelve a funcionar como refugio, y eso frena cualquier desplome. A esa tesis le responden que la impresora ya está apagada y que sin ella no hay nada que sostenga los precios. Siempre sube, ironizan unos. Los otros señalan el dato de Reino Unido: el índice de precios de la vivienda cayó a -68, niveles de 2008.

El pico de 2022 y el espejo de la crisis anterior​

Entre el pico de 2007 y el valle de 2014 pasaron siete años. Si el máximo de este ciclo fue 2022, la analogía sitúa el suelo en 2029, y ahí es donde las previsiones se disparan: unos ven un ajuste rápido y doloroso, otros un aterrizaje lento que apenas arañará el precio. La previsión más citada apunta a que la magnitud de la caída irá en línea con la virulencia de la crisis hipotecaria que se avecina, y que si el ritmo actual se mantiene ya podría hablarse de mercado bajista. Nadie se atreve a poner fecha al fondo.

Precios de oferta frente a precios reales de cierre​

Aparece aquí un matiz técnico que cambia la lectura de todo. Los portales inmobiliarios publican precios de oferta, no de cierre, y una sanción administrativa a uno de ellos por repartirse comisiones con otras agencias se relaciona con la sospecha de que esas cifras no siempre reflejan la realidad de la escritura. La serie de los notarios, en cambio, recoge lo que de verdad se firma. Esa diferencia, invisible en los titulares grandilocuentes, permite distinguir un recorte real de un simple titubeo.

¿Por qué la bajada se nota antes en unos barrios que en otros?​

Madrid sigue siendo una ciudad magnífica si tienes dinero para vivirla, y el arrastre de la caída no se reparte igual entre un barrio acomodado y una zona menos tensionada. En las grandes capitales el ajuste llega más tarde y más suave, porque la demanda de vivienda como valor refugio aguanta el tipo; en la periferia, el pinchazo se siente antes. Son dos velocidades presupuestarias distintas: el que lleva tiempo esperando el desplome suele ser el que menos margen tiene para esperarlo.

Quién puede comprar si el crédito se encarece​

Queda la pregunta incómoda. Si la bajada de precios viene de la mano de un endurecimiento del crédito bancario, quien no ha podido comprar hasta ahora tampoco podrá hacerlo después. El abaratamiento en el papel no equivale a acceso al mercado. Y por debajo late otro asunto más amargo: si dos mil euros al mes permiten o no ser clase media en una gran capital, y hasta qué punto esa queja es un diagnóstico económico o una excusa.

El escenario más probable, si se mantiene el cuadro actual de tipos altos y ventas a la baja, es que la vivienda siga corrigiendo durante meses. Cuánto y hasta dónde depende de algo que aún no ha ocurrido: que el BCE confirme que ha terminado de subir. Ese día, si llega, reordenará todas estas previsiones.