La euforia económica del Gobierno naufraga en su política de vivienda: "La oferta sí cae donde se aprueban los topes a los alquileres"
Se trata de una dinámica constante: el control de los precios hunde la oferta un 17% en Barcelona, un 38% en Navarra y un 47% en A Coruña. Mientras, el real decreto ley de Vivienda que promueve el Ejecutivo queda congelado hasta septiembre
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La aplicación de los topes al alquiler en zonas de mercado tensionado como Barcelona, A Coruña o Pamplona está abaratando el precio de las rentas "
sin afectar a la oferta". Estas son las declaraciones que hizo ayer el presidente del Gobierno,
Pedro Sánchez, que además pidió superar el "dogmatismo neoliberal" para extender la aplicación de la medida en todas las comunidades autónomas. Un día después de que el Ejecutivo se viese obligado a aplazar la
tramitación del real decreto ley de Vivienda por falta de consenso entre sus socios.
La primera parte de la frase del presidente es sostenida por distintos expertos, aunque con matices: la aplicación de los topes del alquiler contiene las alzas de los precios, pasando de subidas desorbitadas a alzas más estables, e incluso bajando precios, explica
Jorge Galindo, sociólogo, profesor y director adjunto de EsadeEcPol,
think tank de la escuela Esade.
Tomando como referencia Cataluña,
donde se ha aplicado durante dos años y de manera pionera el control de los precios del alquiler que hoy se extiende a Navarra, País Vasco y Galicia, el
alquiler medio ha disminuido un 1,28%, pasando de una renta media mensual de 887,90 euros en el primer trimestre de 2024 a los 876, 56 euros actuales según la base de datos del Institut Català del Sòl(Incasòl). En el
último año el alquiler medio
se encarece un 3,76%, aunque según el histórico público el pasado fue más negativo y en este sentido, en 2023 las alzas interanuales de los precios eran del 7,10%.
En contraposición, la
firma de contratos se ha reducido, pasando de los 32.340 contratos en 2024 a un total de 26.962 dos años más tarde (
cae un 18,79%). De ello se puede interpretar que la oferta residencial se reduce o al menos, se mantiene inamovible -porque quien encuentra una vivienda asequible no renuncia fácilmente a ella-. Lo que provoca un daño colateral, señala Galindo:
se anula el efectorotación, y ello implica que el acceso a la vivienda sigue siendo un problema para los más vulnerables, como los hogares de rentas bajas, migrantes con situaciones precarias, o
jóvenes que persiguen su emancipación. Precisamente aquellos colectivos a los que el Gobierno quiere proteger.
En resumen, se contradice la segunda parte de la afirmación del Ejecutivo respecto a que la oferta no se ve perjudicada por una modificación de los precios. En realidad, ni el discurso completo es totalmente exacto, señalan los expertos consultados: la caída de las rentas medias por alquiler no implican una bajada del precio por metro cuadrado, sino que puede ser muestra de una "
recomposición del mercado de la vivienda". Al menos en Cataluña, valora
Santiago Alopécico, doctor en Economía por la Universidad de Santiago y profesor en la Universidad de las Hespérides. "
La renta media total sí baja, y baja pegada a la superficie media, porque los pisos que se firman son un
5% más pequeños", explica.
De hecho, el
precio medio por metro cuadrado en la provincia de
Barcelona se sitúa en los 19,12 euros por metro cuadrado de marzo de 2026, un alza del 7,42% frente a los 17,80 euros por metro cuadrado que recoge Idealista para marzo de 2024, cuando se empezaron a aplicar los topes en esta provincia.
Y en el caso de
Pamplona, también señalada por el presidente, o
A Coruña -ambas entraron dentro del control de precios en julio de 2025-, su evolución ha sido más o menos similar. A falta de los datos definitivos de julio de 2026, Idealista marca un alza del 1,79% del precio del alquiler por metro cuadrado para ambas provincias.
Mientras, esta semana en Donostia, Irún y Errenteri celebran una bajada del 3% y 4% en los precios de los nuevos alquileres y sin caída del número de contratos en 2025. La medida entró en vigor el pasdado 30 de octubre, por lo que los expertos llaman a la cautela ante la falta de datos para un trimestre completo: es prematuro sacar conclusiones.
Pero, respecto al argumentario del presidente de Gobierno, los expertos discrepan totalmente. "Sí está cayendo la oferta: en
Barcelona, en torno a un
17% actualmente y respecto al momento en el que se introdujeron los topes de alquiler. En
Navarra, la oferta está cayendo en torno a un
38%, en
A Coruña un
47%. Al final
es una dinámica constante", valora Alopécico con el análisis de datos de fuentes oficiales de las comunidades autónomas.
Ambos expertos se remiten para su rechazo a las experiencias previas en ciudades como San Francisco (EEUU) o Berlín (Alemania) o a la "evidencia generalizada y consensualizada" de la teoría económica que la oferta siempre se verá perjudicada por la alteración de los precios. Aunque, puntualiza Galindo, aún falta un análisis en mayor profundidad de la verdadera magnitud de las medidas de las zonas tensionadas.
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