contrucción de viviendas

Promotores inmobiliarios: quién financia y cómo se vende sobre plano​

La estructura del negocio de construir un bloque de viviendas es menos intuitiva de lo que parece. El promotor no pone el dinero: lo pone el banco. Él aporta el suelo, el proyecto y la cara. La constructora ejecuta con precios cerrados por metro cuadrado que ahora mismo oscilan entre 1.300 y 1.600 euros, según calidades y región. De ahí que la clave sea la venta sobre plano.

El umbral del 60-70%: sin pre-vendido no hay obra​

Sin que un 60-70% de las viviendas esté vendido no se comienza a construir. Se vende al mismo precio que el piso terminado, con renders y promesas. El descuento real solo aparece cuando el proyecto va mal. Según el modelo más habitual desde la anterior crisis, el promotor pequeño pone a la venta los pisos incluso antes de tener la licencia de obra. En los contratos se firma una cláusula: si en una fecha concreta no se ha vendido el 75-80% de la promoción, se cancela y se devuelve el dinero aportado. Así el banco da el crédito sin problemas. Si ese porcentaje no se alcanza, la obra no se construye y el comprador recupera su dinero.

Margen y riesgo: entre el 10% y el 20%​

El beneficio del promotor y de la constructora ronda entre el 10% y el 20%, mientras que el suelo depende de la capacidad de negociación. Para asegurarse el suelo, el promotor suele emplear opción de compra o permuta, condicionando la adquisición a la obtención de financiación y a los anticipos de venta. El riesgo de arruinarse existe: si la obra se para de golpe y la demanda se desploma, el suelo comprado con deuda se convierte en una losa. Bajar precios no garantiza vender. Frente a este modelo, las promotoras con fondo de inversión detrás pueden empezar a construir sin ese 75% vendido, pero son menos habituales. La conclusión: la pirámide de riesgo se reparte entre banco, comprador y promotor, y el eslabón más frágil sigue siendo el suelo.