El euríbor sube 48 milésimas y se acerca al 3,5%
El euríbor no da tregua y va camino del 3,5%. El índice de referencia de la mayoría de hipotecas variables en España ha subido 48 milésimas hasta el 3,374%, y la media provisional de septiembre de 2026 se queda en el 3,166%. Hace exactamente un año, esa media estaba en el 2,172%. Casi un punto porcentual de diferencia en doce meses, con los salarios sin moverse un ápice y las cuotas hipotecarias subiendo cada revisión.
La cifra descoloca a quien esperaba un respiro. El relato de la moderación monetaria se estrella contra un dato que no deja de escalar, y de momento no hay señales serias de frenazo.
Por qué el euríbor va por delante del €STR
El €STR, el tipo a un día que utilizan los fondos monetarios, cotiza en el 2,190%. El euríbor a doce meses va casi un punto por encima. No es una contradicción: miden plazos distintos. El €STR es lo que cuesta prestarse dinero de hoy para mañana, mientras que el euríbor a un año incorpora lo que el mercado espera que haga el BCE durante ese año, más una prima por plazo y por riesgo.
Hay además un detalle de calendario que explica buena parte del desfase. La subida anunciada el pasado día 10 no entra en vigor hasta el 16 de septiembre, cuando la facilidad de depósito pasa del 2,25% al 2,50%. El €STR que aún se veía reflejaba el tipo anterior y debería subir en los próximos días hacia el nuevo. La distancia que quede después es pura expectativa: los analistas ya cuentan con una tercera subida, y el euríbor a un año la está cobrando por adelantado.
Fijas, variables y mixtas: la apuesta que ya ganó la banca
Con el euríbor en estos niveles, la aritmética se vuelve cruel para quien firmó una variable. En 2022 había hipotecas a euríbor más 1,25%, y quien las aceptó entonces paga hoy la diferencia. La banca lo vio venir. Durante años comercializó hipotecas mixtas con los primeros cinco o diez años a tipo fijo y, después, variable más 1,35% —un diferencial casi idéntico al tipo fijo que ofrecían de arranque—. El producto estaba pensado para un escenario de tipos bajos que se ha dado la vuelta.
De ahí que el tipo fijo haya pasado de consejo discutible a bandera. Los había que se ataron por debajo del 1% y hoy lo reivindican sin pudor; los que hace unos años el banco empujaba hacia la variable se muerden la lengua. El resultado es un mercado partido en dos: los que duermen tranquilos y los que miran la revisión semestral con el gesto torcido.
El precio de la vivienda que no baja
El manual dice que con el dinero caro la vivienda debería ajustarse. Los datos no lo confirman. Cuando el euríbor llegó al 4,16% en 2023, los precios no bajaron. Desde entonces, la vivienda acumula una subida que ronda el 60%, muy por encima de lo que han subido los salarios en el mismo periodo. Se argumenta que cada vez más compras se hacen a tocateja y que la escasez de obra nueva sostiene las cifras; en contra pesa la idea de que no van a aparecer compradores dispuestos a pagar cualquier precio por un piso mediocre.
La tensión se traslada al alquiler. Con la compra por las nubes, el arrendamiento se convierte en la única puerta y su coste lo acaba pagando el inquilino. Y hay una letra pequeña: el pequeño propietario es el eslabón más frágil. Si su inquilino deja de pagar, se hunde; quien tiene diez viviendas compensa con las que sí cobran.
Un cálculo que circula entre inversores apunta en la misma dirección incómoda: para quien compró hace cinco años, la vivienda se ha revalorizado a doble dígito anual y la diferencia entre la inflación y el 1,5% que aún pagan algunos hipotecados renta más que un depósito. El desarrollo completo del cálculo, con sus supuestos y sus letras pequeñas, es lo que separa la anécdota del argumento serio.
Qué tipos pide cada bando
En el extremo duro hay quien reclama tipos del 7-8% para compensar la inflación actual y hasta del 12% para reparar la pasada, con la tesis de que sostener el dinero artificialmente barato destruye la economía. En el otro lado se responde que eso no es una receta, sino una fantasía: a esos precios del dinero no se mueve ni el bigote de una gamba, y máximos históricos como el 17% o el 22% del viejo mibor pertenecen a otra época.
La discusión sobre el euríbor es, en el fondo, una discusión sobre a quién le toca pagar el ajuste. Nadie quiere ser el último en soltar el dinero barato.
Si el euríbor cierra septiembre sobre el 3,2% de media, las hipotecas variables revisarán con un encarecimiento que ya no admite eufemismos. La pregunta no es si sube —ya sube—, sino cuánto tarda el BCE en dar el giro. Con el mercado cobrando por adelantado una tercera subida, lo probable es que el techo se vea antes de que lo vean los hipotecados. Aunque con este ritmo, apostar por cuándo es tan arriesgado como firmar a variable.
