Noticia: El fin de las "ciudades baratas": la huida a la periferia y otras capitales dispara los precios

El fin de las ciudades baratas: huir de la capital ya no abarata la casa​

Un chalet independiente de 220 metros cuadrados en Pinarnegrillo (Segovia), un pueblo de 96 habitantes a 20 kilómetros de la capital provincial, se anuncia por 265.000 euros con garaje incluido. No es un caso generalizado, pero tampoco un hecho aislado. El mercado residencial español ha entrado en una fase en la que el encarecimiento se extiende como una mancha de aceite desde las grandes capitales hacia sus municipios limítrofes y hacia ciudades medianas que hasta hace poco funcionaban como válvula de escape. La consecuencia es incómoda: la vivienda asequible se está quedando sin geografía donde esconderse.

De Madrid y Barcelona a Jerez, Salamanca o Granada​

El fenómeno tiene nombres propios. Esplugues de Llobregat cerró 2024 como el municipio con el alquiler más caro de España, por encima incluso de Barcelona capital, con un precio medio de 23,46 euros el metro cuadrado al mes, lo que equivale a 1.870 euros por un piso de 80 metros. El mismo patrón se repite en el cinturón madrileño (Leganés, Móstoles) y en el barcelonés (Sant Adrià de Besòs, El Masnou).

Pero el dato que rompe el relato de que esto solo pasa en las grandes urbes es otro. Según el Barómetro de Tensión Inmobiliaria de iAhorro del primer semestre de 2025, Madrid, Barcelona y Málaga registran un pequeño reajuste a la baja de la presión, mientras que ciudades medianas como Jerez de la Frontera, Salamanca o Granada presentan subidas interanuales bastante significativas. La tensión no desaparece: se muda.

¿Por qué la bajada de tipos no abarata la hipoteca?​

Porque el precio de la vivienda se come la ventaja. Las hipotecas se firman a un tipo medio del 2,12% TIN, por debajo del 2,45% de seis meses antes y del 2,9% de julio de 2024. Sobre el papel, financiarse es más barato. En la práctica, el desequilibrio entre oferta disponible, precios de compraventa al alza y salarios estancados neutraliza cualquier alivio. «Aunque técnicamente hoy es más barato firmar una hipoteca que hace seis meses, la vivienda sigue encareciéndose y eso neutraliza cualquier ventaja», resume Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro.

El resultado son umbrales de entrada que excluyen a la mayoría. En las zonas más tensionadas, una familia necesitaría ingresos netos mensuales superiores a 4.000 euros, y en algunos casos a 5.000, para comprar una vivienda estándar de unos 100 metros. Y no solo hace falta nómina: los ahorros previos también se disparan. Baleares (78.779 euros), Madrid (74.126) y Barcelona (70.537) encabezan la lista de provincias donde más dinero propio hay que tener para dar la entrada y pagar impuestos.

El cálculo de la vivienda: dos nóminas donde antes cabía una​

Hay una explicación estructural que suele quedar fuera del titular. La incorporación masiva de la mujer al mercado laboral desde los años ochenta y noventa cambió la unidad de compra: un propietario o un arrendador sabe que en 50 metros cuadrados pueden convivir dos nóminas independientes. Eso eleva la capacidad de pago agregada de cada hogar y, con ella, el precio que el mercado puede extraer. El desglose completo de esa cuenta —entrada, impuestos, porcentaje financiado— arroja un diferencial que sorprende a quien solo mira el precio de salida.

A eso se suma el efecto refugio. Con inflación real y deuda creciente, el ladrillo funciona como valor seguro para el capital, lo que sostiene la demanda incluso cuando el comprador final se queda fuera. Y hay un incentivo sistémico para que los precios no caigan: si el valor de los inmuebles retrocede de forma masiva, el colateral de los créditos bancarios se deteriora y el sistema financiero se tambalea, como ocurrió en 2008. Nadie con poder para evitarlo tiene interés en que baje.

La periferia que ya no es barata​

El efecto contagio tiene una segunda derivada: los municipios que absorbían a quienes no podían pagar la capital también se encarecen. En el entorno de Valencia, el alquiler en localidades sin metro y con escasa oferta de servicios se ha instalado en torno a los 850 euros. En zonas de sierra a una hora de Madrid, la oferta disponible se ha reducido a algo más de la mitad y los precios siguen subiendo, empujados por el teletrabajo y por quienes huyen de la capital.

La pregunta incómoda es si el éxodo rural se va a quedar corto. Con la producción de la construcción cayendo un 0,7% en lo que va de 2025 y una llegada de población que necesita alojarse, el ajuste se hace por precio, no por oferta. Primero se ocupan las ciudades próximas, luego los pueblos, y el suelo se pone donde la capacidad de pago aguante. Mientras, el discurso de que basta con irse más lejos se desmorona: irse a la periferia ya no garantiza pagar menos.

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Queda el consuelo de quien compró a tiempo. Un piso en Jerez adquirido por 3,2 millones de pesetas al contado y vendido en 2008 por 96.000 euros, seis meses antes del estallido de la burbuja, resume mejor que ningún informe lo que ha cambiado el tablero. Hoy ese mismo dinero no compra ni el garaje.