El piso ya no se paga solo: el arrendador apalancado

El arrendador que puso el 20% de entrada y esperaba cobrar el 70%​

Hay un perfil de arrendador que pone el 20 o el 30% de entrada de un piso y cuenta con que el inquilino le pague el 70% restante del precio. Ese modelo está muerto, sostiene la tesis que abre la discusión, y su final se traducirá —según esa misma lectura— en una oleada de desahucios por impago en los próximos meses. La alternativa que se dibuja tiene dos puertas y ninguna es cómoda: vender deprisa antes de que el banco ejecute, algo que rara vez se hace a tiempo porque el propietario prefiere aguantar el precio hasta el tercer aviso de ejecución, o alquilar y arriesgarse a que el inquilino pague cinco meses y después desaparezca. El problema no es solo la morosidad: recuperar la vivienda se convierte en un proceso largo y caro.

¿Qué rentabilidad deja de verdad un piso en alquiler?​

Los números que se manejan no son los del folleto inmobiliario. El Banco de España sitúa en el 6,5% la rentabilidad media de comprar una vivienda para alquilarla, un porcentaje que a juicio de varios intervinientes no compensa la gestión de inquilinos, los periodos sin cobrar ni el riesgo de ocupación. Otros afinan más y hablan de un 4-5% neto, ya descontados gastos. Enfrente, la comparación con el MSCI World, que en el material citado rinde algo más de ese 6,5% y no exige llamar a nadie para que pague a fin de mes.

La defensa de la rentabilidad inmobiliaria también aparece en la discusión. Sobre una inversión de 300.000 euros, ese 6,5% se convierte en 19.500 euros al año, más que un sueldo de los habituales en España (unos 1.200 euros al mes en 14 pagas). Y el activo, se argumenta, se revaloriza con la inflación, se puede vender y permite recuperar lo invertido. La refutación es que esa revalorización es un beneficio al vender, no una renta, y que el rendimiento del alquiler se parece más a un dividendo que a otra cosa.

150 pisos a 300 euros y más de 100.000 al mes en hipotecas​

El caso más llamativo no es el del particular con un segundo piso. La información difundida por elEconomista.es describe a un arrendador de 39 años con 150 pisos en cartera, que paga más de 100.000 euros mensuales en hipotecas y alquila a una media de 300 euros. Las cuentas chirrían en la misma frase: 150 viviendas a 300 euros suman 45.000 euros de ingreso bruto al mes. Faltan 55.000 para cubrir la deuda. El detalle de cómo se sostiene ese desfase —o si no se sostiene— es justo lo que nadie termina de cerrar.

Zulos de 9 metros que se venden por 250.000 euros​

En el extremo opuesto del mercado aparece el caso de espacios convertidos en vivienda: 9 metros cuadrados por 1.250 euros al mes, con una compra de 60.000 euros, una reforma de 30.000 y un precio de venta posterior de 250.000. Es el tipo de operación que algunos señalan como prueba de que el problema no es la renta del alquiler, sino la conversión de cualquier hueco en un activo financiero.

¿Quién es el especulador: el pequeño propietario o el gran fondo?​

Aquí la discusión se parte. Una corriente sostiene que el pequeño arrendador —el que hereda un piso entre hermanos o complementa su sueldo— no es comparable con un fondo de inversión, y que cargar contra él acaba reduciendo la oferta y encareciendo lo que quede. Otra responde que aspira a lo mismo, solo que sin equipo jurídico para pelear cada coma del contrato, y que la retirada de viviendas del alquiler anuncia menos oferta y precios más altos, no más bajos. Un tercer grupo lo tiene claro: el riesgo es riesgo y quien lo asumió que apechugue.

El decreto pendiente y las viviendas que dejan de alquilarse​

El plano político tampoco está cerrado. El decreto de alquiler sigue pendiente de aprobación parlamentaria y su suerte depende de formaciones como Junts, cuya negativa lo dejaría en nada. Se argumenta, además, que ninguna administración va a propiciar un impago masivo a la banca, y que la regulación de los últimos años ha ido en dirección contraria a la del arrendador particular. El recuento que se cita es de doce normas en seis años.

Con ese panorama, hay propietarios que ya han movido ficha: uno relata que en julio del año anterior sacó su piso del mercado del alquiler para tenerlo disponible, sin saber cuándo volverá a ofrecerlo. La consecuencia práctica es una oferta más corta y unos precios que se sostienen o suben.

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El punto donde el análisis se atasca es siempre el mismo: si el pequeño propietario sale del alquiler, ¿qué ocupa su sitio? Unos ven fondos comprando barato el stock que nadie puede pagar. Otros ven menos oferta y rentas más altas. Los datos para decidirlo, por ahora, no están sobre la mesa.