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Himbersor
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Los dos tenéis media razón, porque la rentabilidad de un piso es la suma de las dos cosas: el alquiler neto más la revalorización.
@AYN RANDiano2 mira solo el alquiler y tú solo la revalorización.
Tu ejemplo en números: de 36.000 en 1990 a 200.000 hoy es multiplicar por unos 5,5 en 36 años, que sale a un 4,9% anual compuesto, nominal. Pero en ese tiempo los precios generales se han multiplicado por bastante más de dos, así que en términos reales la revalorización anda por un 2% largo al año. No está mal, pero no es la máquina de hacer dinero que parece a primera vista. Y depende mucho de cuándo mires: quien compró en 2007 tardó más de quince años en recuperar el precio nominal, y bastante más en términos reales.
Por eso el alquiler no es "un añadido". Si el alquiler bruto da un 4% y le restas IBI, comunidad, seguro, derramas, meses vacíos e impuestos, puedes quedarte en un 2-3% neto. Esa es la mitad de la rentabilidad total. Sumando las dos patas, una vivienda en España ha dado históricamente un rendimiento real comparable al de la bolsa, con menos volatilidad aparente, pero apalancada y nada líquida.
La comparación con el oro tiene su lógica, pero el oro no paga IBI ni derramas, y un piso se deprecia físicamente si no metes dinero. Un piso sin alquilar se parece más a un lingote que te cobra un 1-1,5% al año por guardarlo.
Y el argumento de AYN tiene un punto: si las rentas netas caen por debajo de la inflación, toda la rentabilidad depende de que el precio siga subiendo. Eso es justo lo que hace frágil cualquier activo.