Guanos días, euribor al 4'2%. Edito 4,22©

El euríbor roza el 4,22% y la cuota sube 182 euros al mes​

Una hipoteca de 180.000 euros a 25 años con revisión anual acaba de encarecerse 182,17 euros al mes sin que nadie haya firmado nada nuevo ni se haya mudado a ningún sitio. Basta con que el euríbor haya marcado el 4,222% en el día y acumule una media mensual del 4,117%. La paradoja es que ese 4,22% sigue por debajo del tipo oficial del dinero en la eurozona, el 4,5%. Y hay quien sostiene que el índice debería estar aún más arriba. «Están aplanando la curva», resume la broma que abre esta conversación: la curva se aplana, sí, pero la del lomo.

El cálculo que más se repite parte de un diferencial de riesgo negativo del -0,3%, residuo de la época de liquidez abundante. Con ese ajuste, el euríbor estaría un punto por debajo de su nivel teórico, en torno al 5,25%. Traducción: lo que duele hoy tiene margen para doler más si ese diferencial se cierra. Cuándo se cierra es la pregunta que sostiene medio debate.

Por qué el euríbor no ha llegado ya al 5%​

La tesis más extendida es que las entidades están estirando el proceso para que el índice no suba a su nivel real. Conviene desconfiar de las conspiraciones simples: está el exceso de liquidez que todavía no se ha drenado, está la expectativa de un giro de ciclo que rebaje la presión y está la mecánica del propio índice, que se calcula con operaciones reales entre bancos y no con las intenciones de nadie.

Lo que sí es un hecho es que el tipo oficial se mantiene en el 4,5% y que el mandato del BCE sigue siendo la inflación, no el bolsillo de los hipotecados. Cada decisión tarda en llegar a los recibos, y ese retardo explica el goteo: primero un titular, después una cuota, al final una nómina entera.

Del 1% al 4% en un año: el desfase llega ahora​

Aquí está el dato que se maneja menos. El euríbor estaba en el 1% un verano y en el 4% el verano siguiente. Las hipotecas empezaron a revisar de verdad en julio. Eso significa que la mayor parte del daño no se ha visto todavía: quien tiene revisión anual arrastra la referencia antigua hasta la próxima renovación, y el que se fue de vacaciones con la cuota de primavera aún no ha sentido el golpe.

La consecuencia no es inmediata, pero es acumulativa. El efecto del tipo se despliega a un año vista. Lo que empieza a notarse en la cesta de la compra, en las terrazas y en el consumo de producto fresco es el primer capítulo, no el último.

¿Es más caro alquilar que pagar una hipoteca?​

La comparación se ha convertido en campo de batalla. El argumento más repetido en prensa dice que alquilar se lleva el 43% del salario mientras una cuota de hipoteca exige de media el 26%. Sobre el papel, comprar sale más barato cada mes. El matiz es que esa media mezcla hipotecas antiguas, ya medio amortizadas o firmadas a tipos que no volverán, con las nuevas.

Hay un detalle incómodo que la comparación mensual esconde: quien compra pierde de entrada alrededor de un 15% solo en impuestos y gastos, una losa que tarda años en compensarse y que no aparece en ninguna cuota. La cuenta de la compra no se cierra con la letra; se cierra con la letra, los impuestos, la depreciación y el día en que haya que vender.

El mito de la inflación que se come la deuda​

Se repite como un mantra: con inflación alta la deuda vale menos, luego al hipotecado le conviene. El razonamiento funciona solo si los ingresos suben en la misma proporción que los precios, y ahí es donde se rompe. Quien cobra 1.500 euros de siempre y paga ahora el doble de letra, más caro el aceite, la gasolina y todo lo demás, no ve cómo le comen la deuda: ve cómo le comen el sueldo.

La inflación no negocia con el contrato de trabajo de nadie. Sin subida salarial equivalente, el efecto riqueza es una entelequia y lo único que se descuenta solo es el poder de compra.

Quien firmó a tipo fijo y quien ya terminó de pagar​

Frente al drama de las revisiones, dos relatos antagónicos. Por un lado, quien pasó por caja sin sobresaltos: hipotecas de 165.000 euros a siete años liquidadas hace poco, o variables de 2015 cerradas en 2021 sin haber pedido demasiado. Por otro, la jugada contraria: meterse a 40 años a tipo variable para que la cuota quede pequeña y sobre dinero para vivir. La letra pequeña de esa estrategia se llama euríbor.

Quien apostó por el tipo fijo tiene poco que discutir. La pregunta que deja el contraste no es quién acertó, sino cuántos de los que ahora miran el índice cada mañana podrán decir lo mismo dentro de cinco años.

2008, 1929 y 1970: la porra de las comparaciones​

En el otro extremo, la pregunta recurrente es si el euríbor llegará al 5% antes de diciembre. Hay apuestas para todos los gustos y comparaciones históricas para elegir: unos convocan el 2008, otros el 1929, y los hay que apuestan por un escenario de los setenta, estanflacionario, con precios disparados y actividad parada.

De momento, el mercado inmobiliario no da señales de capitulación. No se ven ventas masivas con grandes descuentos ni urgencia entre los vendedores, y hay quien sostiene que hará falta ver el 5% para que eso ocurra. Un aviso publicado en 2022 por una entidad señalaba que los baby boomers sin ahorros necesitarán vender sus casas, lo que engordaría la oferta.

Mientras, la demografía juega en contra de los precios: cada año hay menos jóvenes firmando hipotecas. Con la referencia al 4,22%, la media mensual al 4,117% y el tipo oficial al 4,5%, la pregunta ya no es cuánto va a subir, sino cuánto tardará en bajar y a cuántos les habrá dado tiempo a aguantar.