Inmobiliaria: Hay más gente comprando como inversión que en busca de su primer hogar

El 47,7% de las hipotecas se firma para invertir, según Asufin​

Un piso viejo en buena zona. Lo compra alguien por 300.000 euros, mete 70.000 en una reforma apañada y lo revende meses después por 500.000. Ese es el house flipping que, según un participante del debate, resume el negocio: ni se construye nada ni se alquila a largo plazo, solo se compra barato para vender caro. El último informe de la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin) pone cifras a lo que ya se intuía en cualquier portal inmobiliario: el 47,7% de las hipotecas firmadas tiene como objetivo adquirir una vivienda con fines de inversión, frente al 15,9% que financiará su primera residencia.

Qué dice el informe de Asufin sobre las hipotecas​

El estudio se elaboró con una encuesta a 1.301 entrevistados y datos de fuentes oficiales. Sus conclusiones son rotundas: entre quienes acuden al banco a pedir financiación, hay más mentalidad inversora que familias buscando un techo. Otro 18,5% pide crédito para una segunda vivienda de uso personal y un 17,9% para cambiar de residencia habitual. Si la pregunta es por qué se pide el préstamo, la inversión es la motivación principal del 65%.

La propia asociación reconoce que ese ciclo «tensiona de forma importante el mercado». No es novedad: informes anteriores ya reflejaban que se piden más hipotecas para invertir que para comprar un hogar. El precio del metro cuadrado lleva años escalando y hay quien estima rentabilidades del alquiler por encima del 6%, muy por encima de inversiones más tradicionales. El ladrillo sigue funcionando como valor refugio.

La compra al contado también marca récords​

A las hipotecas hay que sumar las operaciones que se pagan sin banco. Entre enero y marzo, las compras sin hipoteca representaron casi el 35% del total, la cifra más alta para un primer trimestre desde 2014. La lectura es sencilla: quien tiene liquidez no necesita financiación, y buena parte de ese dinero va a vivienda como colocación, no como hogar.

El informe añade más piezas. Los compradores extranjeros acaparan el 14% del total, aunque en Canarias y Baleares rozan el 30% mientras hay media decena de comunidades donde no llegan al 4%. El flujo de vivienda nueva que entra en el mercado es escaso. Y la hipoteca fija se ha consolidado como la opción más barata.

Cuotas que se comen el 35% del salario​

El esfuerzo financiero de los hogares se ha disparado. Las cuotas medias de las hipotecas ya suponen el 35% de los salarios, porcentaje que sube al 40% en el segmento de compradores de 25 a 35 años. Es decir, los que llegan al mercado con menos colchón son los que más se endeudan para entrar.

Hay un matiz que matiza el alarmismo: el porcentaje de compradores que se endeudan para segundas viviendas con fines inversores ha retrocedido. A comienzos de año representaban el 56,2% y ahora son el 47,7%. Sigue siendo una parte enorme de la tarta, pero la tendencia apunta a una ligera corrección.

¿Especulación o protección del ahorro?​

El asunto divide. Una corriente sostiene que invertir en vivienda no genera nada: no produce bienes ni servicios, solo captura un bien de primera necesidad y se aprovecha de quien no puede pagarlo. Desde esa óptica, el inversor no ofrece la vivienda a quien no puede comprarla, sino que su propia intervención contribuye a que no pueda. Se argumenta que debería haber reglas específicas para bienes esenciales, aunque nadie concreta cómo aplicarlas sin romper el mercado.

La réplica llega desde el lado contrario: si los ahorros se evaporan con la inflación en el banco, comprar un piso es proteger lo ganado trabajando. Añaden que el inversor aporta liquidez al promotor, que así sabe si construye o no, y que ofrece alquiler a quien no puede asumir una hipoteca. El problema, dicen, no es la inversión sino la falta de suelo y de vivienda protegida. Y señalan al Estado como primer beneficiario: el comprador paga impuestos en cada eslabón de la cadena.

El coste fiscal que se acumula en cada venta​

Hay un cálculo que circula en el debate y que explica por qué el precio de salida nunca baja. Una vivienda construida a principios de los noventa acumulaba un IBIs y un IVA más AJD equivalentes a un 11% de sobrecoste. Hoy, tras pasar por cuatro propietarios, ese sobrecoste acumulado ronda el 52%. Cada dueño recupera lo pagado clavándolo en el precio de venta. Los impuestos no se disuelven: se apilan.

La propuesta que más consenso genera en el diagnóstico es la construcción masiva de vivienda social en régimen de alquiler, o alquiler con opción a compra tras diez años. Se cita como precedente lo aplicado en España durante el franquismo, cuando la congelación de rentas y el impulso de la vivienda social funcionaron. También se apunta a la burocracia y al suelo como frenos reales.

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El dato que descoloca no es el 47,7%. Es que la vivienda se ha convertido en el activo refugio de una clase media que no encuentra otra cosa. Con cuotas que se comen el 40% del sueldo de los jóvenes y una oferta nueva que no llega, el mercado no se tensa por exceso de codicia, sino por falta de alternativas.