Inmobiliaria: La caída del precio de la vivienda tiene una cara oculta que afecta a toda la economía

El lado oscuro de que la vivienda baje de precio​

Cuando los precios de la vivienda caen, no todos celebran. De hecho, hay quien sostiene que una corrección prolongada puede arrastrar a toda la economía. El argumento, expuesto en un artículo de elEconomista que utiliza los casos de Canadá y Nueva Zelanda como advertencia, choca con la narrativa de que todo lo que abarate el acceso a la vivienda es bueno. La clave está en una variable incómoda: el 76% de los hogares españoles son propietarios. Cuando su activo principal pierde valor, muchos se sienten más pobres y recortan el consumo. Y si nadie gasta, la economía se resiente.

El efecto riqueza que nadie quiere reconocer​

El mecanismo es de libro: una caída generalizada del precio de la vivienda reduce la riqueza percibida de las familias propietarias. Ese “efecto riqueza” se traduce en menor consumo, lo que frena la actividad económica y, en una espiral, puede elevar el paro. Canadá y Nueva Zelanda son los ejemplos recientes: tras años de subidas desorbitadas, los precios han corregido y sus economías han entrado en una fase de estancamiento. En España, con una tasa de propietarios aún mayor, el impacto podría ser más intenso.

Pero no es solo el consumo doméstico. El sector de la construcción, intensivo en mano de obra, se paraliza cuando los precios caen. Y la obra nueva, que genera empleo y arrastra a industrias auxiliares, se desploma. ¿El resultado? Menos puestos de trabajo, menos renta disponible y más dificultades para que los jóvenes accedan a una hipoteca, justo lo que se pretendía solucionar.

El Estado, el gran interesado en que no bajen los precios​

Hay un actor que sale especialmente perjudicado si la vivienda se abarata: el Estado. Cada compraventa genera una cascada de ingresos fiscales. El comprador paga entre un 11% y un 12% en IVA o ITP más AJD. El vendedor tributa entre un 20% y un 27% por la plusvalía en el IRPF. Y el ayuntamiento cobra la plusvalía municipal. En conjunto, Hacienda ingresa una cantidad nada desdeñable por cada transacción. Si los precios bajan, también lo hacen los impuestos recaudados. El Estado, por tanto, tiene un incentivo perverso para mantener el ladrillo caro.

A esto se suma la financiación autonómica y local, que depende en parte de los ingresos por transmisiones patrimoniales. Algunos ayuntamientos han llegado a presionar para que no se revisen a la baja las valoraciones catastrales. El resultado es un sistema en el que el sector público, lejos de querer abaratar la vivienda, necesita que los precios se mantengan altos para cuadrar sus cuentas.

El otro lado: ¿especulación o riqueza real?​

Frente a este análisis, hay quien defiende que la vivienda no es riqueza real sino especulación pura. “La vivienda no es riqueza real, una vez construida es especulación, humo, no se produce nada”, sostienen. Desde esta perspectiva, la caída de precios simplemente drena el aire de un globo que nunca debió hincharse tanto. La verdadera riqueza, argumentan, proviene de la producción de bienes y servicios, no de la revalorización de activos que ya existen.

Sin embargo, incluso los críticos reconocen que el ajuste es doloroso. La última gran corrección en España, entre 2008 y 2013, coincidió con una crisis económica brutal. La diferencia esta vez, apuntan algunos, es que la demanda de vivienda se mantiene alta por la inmigración. Con 500.000 nuevos residentes al año desde la pandemia, el pico de demanda podría sostener los precios aunque la economía flojee. “En España no va a caer la vivienda porque ya hay una bolsa de millones de inmigrantes dentro que quieren comprar”, resumen.

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El dilema sigue abierto: la vivienda como bien de primera necesidad choca con su función como activo financiero. Y la solución, si existe, pasa por desacoplar ambas caras. Mientras tanto, cada vez que se anuncia una caída del precio medio, conviene recordar que, para una economía que ha apostado todo al ladrillo, bajar no siempre es subir.

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