Inmobiliaria: Las propuestas sobre vivienda de todos los partidos son brindis al sol. Esto es lo que yo creo que tiene sentido...

Frente a los topes de precios, los bonos y las rebajas fiscales, hay una vía que ataca la raíz del problema: sacar el suelo y la estructura del circuito especulativo. La propuesta: expropiar suelo rústico a precio agrícola, construir solo el esqueleto desde lo público y ceder la vivienda por 99 años a cambio de una cuota de 200 euros al mes.

El debate sobre vivienda en España lleva años atrapado en un bucle de consignas. Unos prometen abaratar el alquiler por decreto. Otros, bonos y parches fiscales. Los de más allá, suelo exprés y rebajas a la compra. Ninguna de esas recetas toca el hueso del problema: el suelo y la construcción funcionan como activos financieros, no como soporte de vida. Mientras eso no cambie, cualquier medida es un brindis al sol.

La propuesta que sigue no es original en cada pieza, pero sí en el conjunto. Se trata de sacar el suelo y la estructura del circuito especulativo antes de colocar la primera piedra. Y de financiar la operación con la propia cuota de quien usa la vivienda, no con deuda pública ni con subvenciones a la demanda.

Expropiar suelo rústico a precio agrícola para que la plusvalía no nazca

El primer desatino de la política actual consiste en comprar suelo a precio de oro urbanizado, o peor aún, dejar que el mercado rústico se convierta en una timba de futuros. La vía recta exige que el Estado ejerza su potestad para adquirir suelo rústico circundante al precio estricto de su valor agrícola, mediante el justiprecio que marcan las leyes de expropiación por utilidad pública. Ese terreno no se revende ni se privatiza. Al pasar a manos de la comunidad por su valor originario, se extirpa de raíz la plusvalía especulativa antes de colocar la primera piedra.

El suelo deja de ser un valor bursátil y recupera su condición de soporte de la vida humana. No se despoja al particular de su vivienda ni de sus bienes de consumo. Se evita la especulación sobre el suelo rústico antes de su transformación. Es el rescate de la tierra para el trabajo y el hogar, no para la timba financiera.

La diferencia con lo que se hace hoy es abismal. Un suelo rústico comprado a precio de cultivo cuesta entre 10 y 30 euros por metro cuadrado, según los cálculos que maneja esta propuesta. Ese mismo suelo, una vez recalificado y urbanizado, multiplica su valor por diez o por veinte. La plusvalía no la crea el propietario: la crea la colectividad con sus infraestructuras y sus decisiones urbanísticas. Recuperarla para la comunidad antes de que se materialice es la única forma de que el precio final de la vivienda no nazca contaminado.

Solo el Estado construye la estructura: fuera el intermediario que busca dividendo

Para evitar que el ladrillo vuelva a ser el botín de las grandes constructoras y los fondos de inversión, se establece una norma severa: solo el Estado o corporaciones públicas sin ánimo de lucro pueden levantar la estructura sobre ese suelo. No se trata de entregar terrenos a promotores privados para que fabriquen margen comercial, sino de erigir la obra desde el sector público como quien construye un hospital o una carretera. Se elimina al intermediario cuyo único dios es el dividendo trimestral. La casa se edifica a precio de coste real, despojada de toda grasa mercantil.

La ruina de las periferias modernas nace de construir chabolas de cartón piedra o, por el contrario, de exigir lujos que cuestan una fortuna antes de que la familia pueda poner un pie dentro. La solución radica en preparar el terreno y levantar la osamenta esencial. Antes de levantar una sola pared, la administración debe garantizar el pulso vital de la zona: la red de saneamiento, el agua potable, la electricidad y el trazado de los viales para el transporte constante. Sin estas venas hechas de antemano, cualquier asentamiento se convierte en un muladar.

El Estado levanta únicamente la estructura maestra de hormigón o acero, la cubierta impermeable y las acometidas generales. Cuatro paredes maestras, un techo seguro y un suelo firme. Para evitar el suplicio de las obras eternas y el vecindario convertido en cascotes durante lustros, se estipula una norma rigurosa. Se otorga un plazo improrrogable de uno o dos años para que cada adjudicatario termine los cerramientos y acabados interiores. Nadie habita el edificio de manera permanente hasta que ese plazo expira y la obra comunitaria de terminación concluye en el mismo tiempo para todos. Así se evita el desorden, el polvo perpetuo y la degradación prematura del inmueble.

Cesión de uso por 99 años, cuota de 200 euros y una ITV del hogar

Debemos desterrar la mentira de aquella VPO que envejecía para convertirse en botín especulativo. El suelo no se vende; se cede en régimen de uso por 99 años. Quien recibe un bien amparado por la comunidad no puede negociar con su escasez en el mercado libre. Si uno parte, devuelve la casa al fondo común por su valor justo, indexado al trabajo y al tiempo.

Para responder al temor de que el desinterés arruine el patrimonio público ante la ausencia de plusvalía, se instituye una norma ineludible: la inspección periódica de conservación, una suerte de ITV del hogar. El morador goza del derecho de uso a cambio del deber estricto de cuidar, mantener y conservar su morada. Cada cierto número de años, los inspectores públicos comprueban que el edificio no sufre desidia, abandono estructural o ruina evitable. Si el adjudicatario incumple sistemáticamente su deber de conservación tras los avisos reglamentarios, el contrato de cesión decae y el bien retorna a la bolsa pública para ser entregado a otra familia que sí sepa honrarlo. La casa es refugio de una vida, no un solar para el descuido.

La financiación es la parte que suele quedarse en el aire en este tipo de propuestas. Aquí los números son concretos. Adquirir suelo a precio rústico, urbanizarlo con servicios básicos e industrializar la construcción de una estructura maestra de unos 70 metros cuadrados ronda un coste directo de entre 30.000 y 40.000 euros por vivienda, sumando la parte proporcional de la infraestructura de transporte ligero. Quien recibe el derecho de uso de por vida no paga un alquiler especulativo, sino una cuota pública y estricta de 200 euros al mes. De esos 200 euros mensuales, una porción cubre los gastos corrientes de conservación comunitaria y el resto se destina directamente a amortizar y repagar el coste inicial de la construcción del esqueleto y el despliegue del transporte. Al cabo de un ciclo prudente de años, el coste industrial queda íntegramente cubierto. Esa misma cuota, al extinguirse la deuda de construcción, se transforma en un fondo perpetuo dedicado exclusivamente a levantar nuevos asentamientos y ampliar la red de transporte para las siguientes generaciones.

Trolebús en plataforma reservada en vez de metro bajo tierra

La tiranía del centro de las grandes urbes nace del abandono de la periferia y del dogma del metro pesado. Construir una línea subterránea de metro convencional cuesta cientos de millones de euros por kilómetro y exige lustros de perforación, encareciendo y retrasando cualquier expansión urbana. La alternativa firme y económica reside en el trolebús de alta capacidad (BRT o Bus Rapid Transit) y el tranvía ligero sobre plataforma reservada.

Para que este transporte sea la verdadera columna vertebral de los nuevos barrios, debe asentarse sobre tres principios inexorables. El vehículo público no puede competir jamás con el atasco del automóvil particular: los viales de los nuevos asentamientos se diseñan con carriles propios e impenetrables para el tráfico rodado común, garantizando una velocidad comercial constante. De nada sirve un carril moderno si el vehículo pasa cada cuarenta minutos: la red exige una frecuencia constante —un convoy o trolebús cada dos o tres minutos en horas punta—, convirtiendo el tránsito en un flujo continuo y previsible, equivalente al de un suburbano pero a cielo abierto. Y estas líneas no se pierden en extrarradios inconexos; enlazan de manera directa, rápida y sin transbordos farragosos con los intercambiadores centrales de la metrópoli.

El prejuicio contra el autobús nace de la estampa tercermundista del atasco urbano. Un trolebús moderno de alta capacidad, sobre plataforma segregada y con prioridad semafórica absoluta, transporta tantos viajeros por hora como un tren ligero, pero a una fracción mínima de su coste de construcción y con una flexibilidad infinitamente superior. No es transporte menor; es eficacia geométrica y económica al servicio del ciudadano. Al bordar los nuevos campos con vías de tránsito constante, electrificadas y limpias, el centro deja de ser un reducto sagrado e inaccesible, y la periferia recupera la dignidad de la centralidad.

Las objeciones previsibles y por qué no tumban el plan

Toda propuesta que desafíe los intereses establecidos hallará la crítica airada o el desdén de quienes medran en el sistema actual. La primera objeción es previsible: esto es comunismo agrario, expropiación soviética de la tierra. Nada hay de confiscación arbitraria. El justiprecio agrícola es un mecanismo secular y reglado del Estado de derecho para obras de interés general. No se despoja al particular de su vivienda ni de sus bienes de consumo, sino que se evita la especulación sobre el suelo rústico antes de su transformación.

La segunda: ¿cómo se van a pagar las infraestructuras iniciales y los esqueletos si el Estado está endeudado? Mediante la autofinanciación industrial y la tasa de sostenimiento. Al recortar drásticamente el coste inicial limitándolo al esqueleto y al suelo rústico expropiado a precio de cultivo —unos 35.000 euros por vivienda—, la cuota mensual de 200 euros que abona el morador amortiza por completo la inversión pública en un plazo perfectamente medible, sin necesidad de recurrir a la deuda soberana ni a los parches de las subvenciones a la demanda.

La tercera: una casa sin acabar, el esqueleto, es un retorno al chabolismo y una indignidad con obras eternas. Indigna es la situación actual, donde millones de personas destinan la mayor parte de su salario a pagar un zulo ajeno o malviven en habitaciones compartidas a los cuarenta años. El esqueleto con estructura firme, agua y luz se acompaña de un régimen estricto: un plazo único y perentorio de uno o dos años para el remate general. Todos los vecinos concluyen sus obras al unísono, entrando a habitar el edificio limpio y terminado de una vez, erradicando el martirio de los cascotes y las viviendas a medias.

Queda la objeción de fondo: si no hay plusvalía ni propiedad plena, nadie querrá invertir ni cuidar su casa. Aquí es donde la inspección periódica y la amenaza cierta de rescisión de contrato actúan como fiel balanza. Quien recibe un bien comunal por un precio justo y un plazo de 99 años no es dueño de hacerle el vacío a la piedra. La ITV de los hogares garantiza que el derecho al uso va indisolublemente unido a la obligación de mantener la obra en pie; el descuido se paga con la pérdida del techo, obligando al morador a custodiar su hogar con el celo de quien sabe que la comunidad le protege, pero no le consiente la desidia.

Ninguna de estas piezas es magia. Todas exigen decisiones políticas que incomodan a propietarios de suelo, promotoras, fondos de inversión y también a una parte del electorado acostumbrado a ver la casa como inversión. Pero el problema de la vivienda no se resuelve con parches en la demanda ni con fe ciega en el mercado. Se resuelve sacando el suelo y la estructura del circuito especulativo. Lo demás es literatura.