Los caseros multiplican las exigencias a los inquilinos: seguros de impago, avales o ver los movimientos bancarios

Los caseros aprietan: seguro de impago, aval y ver tus movimientos​

¿Cuánto hay que enseñar de la propia vida para que te dejen firmar un contrato de alquiler? A fecha de mayo de 2023, casi todo. Seguro de impago, aval bancario, las tres últimas nóminas, la vida laboral, los movimientos de la cuenta, varios meses por adelantado o una compensación por dejar el piso antes de tiempo. Son las exigencias crecientes que los propietarios imponen a quien busca alquilar, y en teoría ninguna es ilegal. La ley de vivienda entra en vigor el 26 de mayo de 2023 sin entrar al fondo de esos requisitos.

¿Qué exigen los caseros para alquilar un piso?​

El catálogo se ha estandarizado. Un anuncio pide «garantías de solvencia y pago, anteriores referencias de alquiler, contrato de trabajo indefinido, tres últimas nóminas, certificado de vida laboral y última declaración de la renta», y todo para un piso que no ha visto una mano de pintura en décadas por 1.000 euros al mes. En el otro extremo del mercado, cobrar 1.500 euros y aun así no poder alquilar un piso en Madrid.

Un abogado consultado lo resume sin adornos: los propietarios tienen la sartén por el mango, son prácticas que pueden ser lícitas, pero al inquilino no le queda otra opción que aceptarlas. Añade una palabra más: salvajismo.

Seguro de impago: al alza y con el coste en disputa​

Allianz sostiene que la contratación de seguros de impago viene subiendo de forma sostenida en los últimos meses y lo atribuye a que los pequeños propietarios quieren sentirse tranquilos. Hay una diferencia importante: una cosa es que el dueño contrate la póliza, lo que implica analizar la solvencia del arrendatario, y otra que el recibo se cuele como un concepto más en la renta mensual.

El coste tampoco es igual para todos. Frente al drama de una nómina que se pierde, una póliza de este tipo ronda los 200 euros anuales y arrastra un mes de carencia. Para un inquilino que ya aprieta 900 euros de renta, más fianza, agencia, comunidad, IBI y suministros, la diferencia entre pagar el alquiler y pagar el alquiler más el paraguas del casero es el mes.

¿Es legal repercutir el seguro de impago al inquilino?​

La Ley de Arrendamientos Urbanos no lo dice de forma explícita. Su artículo 20 permite pactar que el arrendatario asuma los gastos generales del inmueble, y el sindicato de inquilinos recuerda que un seguro de impago no es un gasto general. El artículo 36 admite garantías adicionales a la fianza, pero limita su valor a dos mensualidades en contratos de hasta cinco años, o de hasta siete si el arrendador es una persona jurídica.

Una jueza de Barcelona anuló a principios de 2023, por primera vez en España, las cláusulas que el fondo Azora impuso a una inquilina, entre ellas una subida descrita como abismal y el seguro de impago. Su razonamiento: la insolvencia del arrendatario es inherente a cualquier contrato de arrendamiento. La comparación con los seguros de coche o de cosechas se hace sola, y también la réplica: un accidente es inherente a conducir y el seguro lo paga quien conduce.

Las cuentas del propietario: 700 euros que dejan 300​

El otro lado tiene su propia aritmética. Un casero calcula que con 700 euros de renta le quedan unos 4.000 euros al año limpios, 300 al mes, después de unos 1.200 de comunidad e IBI y de los extras que siempre aparecen. Con menos, dice, cierra el piso y lo guarda. Y quien pone un bien de 200.000 euros en manos de un desconocido quiere saber con quién trata: garantías hay en todos los sectores.

Cuando el riesgo jurídico sube, el precio sube con él. Regular más un mercado, argumentan desde el otro lado, no protege al inquilino: reduce la oferta y encarece lo que queda. El resultado del cruce es un casero que exige más y un inquilino que puede pagar y aun así no pasa el filtro.

Qué cambia la ley de vivienda desde el 26 de mayo de 2023​

Poco, y en un detalle concreto. La nueva norma reforma parte de la LAU: los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato pasan a ser a cargo del arrendador, no del inquilino. Es decir, la agencia cobra al dueño. El resto de exigencias, seguros, avales y cribados financieros, siguen donde estaban, en esa zona gris donde el mercado pone las condiciones y la norma calla.

Queda por ver si el efecto termina siendo el contrario del buscado. La previsión más repetida es que la norma irá «de parche en parche» y que cada ajuste añadirá un requisito nuevo al siguiente contrato.

Alquilar una vivienda se ha convertido en un examen con tribunal. Lo llamativo no es el temario. Es que el aprobado lo pone, curiosamente, quien cobra.