¿Por qué la ley sigue permitiendo la usura en los contratos?

La ley española permite que, tras un desahucio, el banco se quede con la vivienda y además con las cuotas ya pagadas, sin reembolsarlas. La única excepción es la dación en pago, que no es obligatoria y solo cubre la vivienda habitual en supuestos limitados.

La escena se repite cada semana en los juzgados. Una familia lleva años pagando su hipoteca, pierde los ingresos y el banco ejecuta la vivienda. El piso sale a subasta, el banco se lo queda y la deuda pendiente sigue ahí. Lo que ya se pagó no vuelve.

La dación en pago no es la regla

En España la dación en pago —entregar la casa y saldar la deuda— no es obligatoria. La Ley 1/2013, aprobada en mayo de 2013, creó un régimen de protección para deudores hipotecarios sin recursos, pero limitado a la vivienda habitual y a supuestos concretos. Fuera de ahí, el banco puede ejecutar y reclamar la diferencia entre lo que se debe y lo que se obtiene en la subasta.

El resultado práctico: si el banco se adjudica el inmueble por el 70% del valor de tasación, ese importe se descuenta de la deuda. El resto sigue vivo. Las cuotas ya satisfechas no se devuelven porque se imputaron a intereses y capital según el cuadro de amortización.

El orden de pago que fija el contrato

La ley hipotecaria española, en su artículo 105, ordena los pagos cuando el deudor se retrasa: primero intereses remuneratorios, luego intereses de demora, después capital y por último costas. Ese orden lo fija el contrato y el banco lo aplica sin margen para negociar. Si el deudor deja de ingresar, la entidad puede iniciar el procedimiento de ejecución sin necesidad de acuerdo previo.

El Código Civil, en su artículo 1911, establece que el deudor responde con todos sus bienes presentes y futuros. Esa es la base legal que impide cerrar la deuda entregando solo la casa.

Códigos antiguos y cláusulas abusivas

El Código de Hammurabi, redactado hacia el 1750 a. C. en Babilonia, incluía normas sobre préstamos y ejecuciones. La Ley de las XII Tablas romana, del 450 a. C., también regulaba la usura. La comparación con aquellos textos es tentadora, pero la diferencia está en el marco actual: la Directiva 93/13/CEE, de abril de 1993, obliga a los Estados miembros a declarar abusivas las cláusulas no negociadas que causen un desequilibrio importante. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha anulado cláusulas suelo y gastos hipotecarios en sentencias como la de diciembre de 2016.

La usura tiene su propia ley en España: la Ley Azcárate, de 1908, que declara nulos los préstamos con intereses notablemente superiores al normal. Su aplicación a hipotecas es excepcional y los tribunales la han invocado en contadas ocasiones.

Nada de esto es consejo legal. Ante una ejecución hipotecaria, conviene consultar a un abogado especializado antes de firmar cualquier acuerdo con la entidad.