¿Por qué no baja la vivienda si el BCE aprieta? Debate macro

El endurecimiento del crédito ha encarecido las hipotecas y ha enfriado las compraventas, pero los precios de la vivienda en España siguen subiendo porque la oferta es escasa y la demanda extranjera y de inversión sostiene el mercado. No hay colapso a la vista a dos o tres años, aunque la combinación de tipos altos e inflación persistente deja un riesgo real de estancamiento prolongado.

La teoría dice que cuando el dinero se encarece, los activos se desploman. En España, el euríbor ha encarecido las hipotecas variables y ha recortado la concesión de nuevos préstamos para comprar casa, pero los precios de la vivienda no capitulan. El mercado inmobiliario español lleva desde 2022 desafiando esa lógica: menos crédito, menos compraventas y, aun así, precios que se mantienen o suben.

El crédito se encarece, pero el precio no cede

El Banco Central Europeo subió los tipos de forma agresiva entre julio de 2022 y septiembre de 2023, hasta situar la facilidad de depósito en el 4%. Eso encareció las hipotecas y redujo el número de operaciones. La compraventa de vivienda cayó con fuerza en 2023 y buena parte de 2024.

Sin embargo, el precio medio no siguió el mismo camino. La razón principal es la oferta: España construye muchas menos viviendas de las que demanda su población. El stock de obra nueva es reducido y los visados de construcción no recuperan los niveles de la burbuja de 2007.

La demanda que no depende del euríbor

Hay compradores que no necesitan hipoteca o que la necesitan pequeña. El capital extranjero compra vivienda en zonas costeras y grandes ciudades, a menudo al contado. Los inversores institucionales y los particulares con ahorro acumulado también sostienen la demanda.

A eso se suma la inflación. Si los precios de consumo suben, el dinero pierde valor y los activos reales, como el ladrillo, se convierten en refugio. No es que el piso valga más en términos reales; es que el euro vale menos. Esa es la parte de «devaluación del dinero fiat» que tiene sentido.

Estanflación inmobiliaria: el escenario más probable

A dos o tres años vista, el escenario central no es un crash como el de 2008 ni una argentinización de la economía. Es una estanflación inmobiliaria: precios altos o planos, actividad floja, tipos que bajan despacio y salarios que no alcanzan.

El riesgo de un cisne negro existe, pero no viene del precio de los pisos. Viene de una recesión que destruya empleo y fuerce ventas masivas. Mientras el paro no se dispare, el ladrillo aguanta. Eso sí, comprar casa hoy con hipoteca variable es una decisión que conviene consultar con un asesor financiero.