¿Qué diferencia hay entre VPO y VPT?

VPO y VPT: qué son y por qué no cuestan lo mismo​

La diferencia entre una Vivienda de Protección Oficial (VPO) y una Vivienda a Precio Tasado (VPT) no es un matiz burocrático. Es la frontera entre dos mercados inmobiliarios distintos, con precios máximos diferentes y, sobre todo, con umbrales de renta que dejan fuera a unos y meten a otros. La clave está en el módulo: el precio del metro cuadrado de superficie útil, no construida, que la Administración fija para cada tipología. El de la VPT es más caro que el de la VPO. Por eso una VPT admite compradores con más nivel de renta.

La VPO arrastra una normativa técnica y administrativa que viene de los años 60. No solo limita el precio: impone estándares de construcción y calidad. La VPT es un invento de los 90, vivienda libre que se acoge a un precio máximo fijado por la Administración a cambio de determinadas ayudas. La diferencia no es menor: una se construye bajo el paraguas público desde el ladrillo; la otra se adapta al paraguas para captar subvenciones.

El módulo y la renta: dónde está el corte​

El acceso a cada tipología depende del nivel de renta. Según un cálculo que circula en el debate, la VPO se reservaba para rentas de hasta 3,5 veces el SMI, lo que con un SMI de 6.000 euros anuales dejaba el techo en 21.000 euros brutos. La VPT subía el listón hasta 5,5 veces el SMI, es decir, 33.000 euros. Esa horquilla de 12.000 euros anuales separa a dos perfiles de comprador que, sobre el papel, compiten por el mismo tipo de vivienda asequible.

El sistema no es uniforme. Cada comunidad autónoma puede crear tipologías propias y aplicar coeficientes correctores según la zona. En la Comunidad de Madrid, según un participante, el plan de vivienda 2005-2008 ya eliminó las etiquetas clásicas de VPO y VPT y las sustituyó por una maraña de figuras con coeficientes que ajustan el precio según el municipio. Traducción: lo que en un pueblo es VPO, en la capital puede ser otra cosa con otro precio máximo.

¿Se sortea o se compra como una vivienda libre?​

La VPT se adquiere, en teoría, como cualquier vivienda libre: no hay sorteo público ni lista de demandantes. Pero no es libre del todo. El comprador debe cumplir requisitos de renta y la vivienda se somete a un precio máximo. En Euskadi, según un participante, a partir del año siguiente al de esta discusión, las VPT se sortearán igual que las VPO en régimen de derecho de superficie y vivienda social. Los requisitos económicos son menos restrictivos que en la VPO: 43.000 euros brutos anuales frente a 33.000.

El laberinto autonómico es la norma, no la excepción. Lo que en una comunidad es VPT con sorteo, en otra es compra directa con precio tasado. Lo que en Madrid es una figura con coeficiente, en Euskadi es derecho de superficie. El comprador que busca vivienda asequible se enfrenta a un mapa fragmentado donde la misma sigla significa cosas distintas según dónde se mire.

El precio del suelo y la trampa del módulo​

El módulo se aplica sobre superficie útil, no construida. Ese detalle técnico tiene consecuencias prácticas: dos viviendas con los mismos metros cuadrados construidos pueden tener precios máximos distintos si la distribución interior deja más o menos metros útiles. El comprador que compara ofertas con la misma superficie construida está comparando peras con manzanas. La Administración fija el precio sobre lo que se pisa, no sobre lo que se escritura.

La diferencia entre VPO y VPT se diluye cuando el mercado aprieta. En zonas tensionadas, la VPT se convierte en la única opción para rentas medias que no llegan a la vivienda libre pero superan el umbral de la VPO. El problema es que el precio máximo de la VPT, aunque más alto que el de la VPO, sigue sin ser suficiente para que el promotor construya en según qué suelos. El resultado es un mercado de dos velocidades donde la norma autonómica decide quién queda dentro y quién fuera.

El comprador que llega a este laberinto se encuentra con una verdad incómoda: la diferencia entre VPO y VPT no está en el nombre, está en el módulo, en la renta y en la comunidad autónoma donde se firme el contrato. Y nadie te lo explica en el banco.