Renta antigua. Cuando los buitres sobrevuelan tu casa.

En portales inmobiliarios españoles se anuncian pisos con contratos de renta antigua en vigor, cuyo principal atractivo para el inversor es que el inquilino, a menudo de edad avanzada, fallecerá y el inmueble quedará libre. La práctica es legal pero ha generado contestación social tras el caso de Maricarmen, una vecina de 87 años de Madrid que recuperó su casa por presión del Sindicato de Inquilinas.

Un ático en Entrevías, en el distrito madrileño de Villa de Vallecas, se anunciaba por 195.000 euros. La inmobiliaria lo describía como una oportunidad para inversores patrimonialistas. El detalle que lo cambiaba todo estaba en una línea del anuncio: se vende con contrato de arrendamiento de renta antigua en vigor. Entre las fotos del piso aparecía una imagen muy simbólica: un cartel de ladrillos en el barrio que dice «El barrio es nuestro», un monumento del colectivo Todo por la Praxis que se quedó en Palomeras Bajas gracias a la asociación de vecinos. La ironía se sostiene sola. La inmobiliaria insistía en que el atractivo no era la rentabilidad inmediata, sino el valor patrimonial y la revalorización futura. El anuncio se dio de baja un jueves, apenas unas horas antes de que el Congreso rechazara los dos decretos de vivienda que el Gobierno había presentado.

La renta antigua, explicada para quien no la ha vivido

La renta antigua es un régimen de alquiler regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, que congeló los precios de los contratos firmados antes de 1985. La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 respetó esos contratos mediante una disposición transitoria, y muchos quedaron sujetos a una fecha de vencimiento que en la práctica se extiende hasta diciembre de 2070. El inquilino paga una renta muy inferior a la de mercado y solo puede ser desalojado en supuestos tasados: impago, necesidad del propietario para sí o para un familiar en primer grado, o fallecimiento del titular. Ese último supuesto es el que convierte estos pisos en un producto financiero.

El cálculo que hace el inversor es macabro pero sencillo. Se compra el piso a un precio muy por debajo del de mercado, se cobra una renta modesta durante los años que el inquilino siga vivo y, cuando este fallece, el inmueble queda libre y se puede vender o alquilar a precio actual. La rentabilidad bruta se calcula dividiendo los ingresos anuales por el precio de compra y multiplicando por 100. Un piso de 140.000 euros alquilado por 800 euros al mes genera 9.600 euros al año, lo que da una rentabilidad bruta del 6,8%. Entre el 5% y el 7% se considera muy buena; a partir del 9%, excepcional.

Los anuncios que ponen precio a la espera

Basta un paseo por Idealista o Fotocasa para encontrar el patrón. Un piso en Getafe, en la calle Egido, por 195.000 euros: alquilado de renta antigua, sin posibilidad de rescindirlo hasta el fallecimiento del inquilino, que tiene 68 años, y con una renta de 359 euros al mes actualizable con el IPC. Otro en Alcalá de Henares por 165.000 euros, en la calle Lope de Vega, con inquilino en régimen de renta antigua y una rentabilidad estable de 610 euros mensuales. En Valladolid, en la calle José María Lacort, un piso «para entrar a vivir, muy cuidado», que en realidad está alquilado con renta antigua y cuyo anuncio explica que el propietario puede reclamar la vivienda si la necesita para sí o para un familiar en primer grado. En Palma de Mallorca, en la calle Solo, un bajo de 75 metros cuadrados por 245.000 euros: se transmite el 97,5% de la propiedad, sin posesión, con inquilino de 75 años, no hipotecable y solo al contado.

En Cádiz, en el barrio de El Pópulo, un piso de 27 metros cuadrados por 60.000 euros. El texto del anuncio promete una inversión para el resto de la vida y añade que la renta mensual, «para ser renta antigua, no está nada mal», con una rentabilidad anual rondando el 6%. No todos los anuncios tratan igual a las personas que viven entre esas paredes, pero la mayoría no se contiene. Algunos destacan que el contrato vencerá en diciembre de 2070, la fecha a la que muchos quedaron sujetos por la disposición transitoria de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

El caso Maricarmen y la jungla del alquiler

Maricarmen tiene 87 años y pagaba 500 euros de alquiler con un contrato de renta antigua subrogado de sus padres en el barrio de Ibiza, en Madrid. El fondo que compró su piso encontró un resquicio legal y logró extinguir el contrato en los juzgados. Su desahucio se produjo el 23 de septiembre. La presión del Sindicato de Inquilinas permitió arrancar un acuerdo a los propietarios de Urbagestión por el que podrá seguir viviendo en su casa durante ocho años. No es la única. En mayo de 2026 se retiró un anuncio en Idealista que ofrecía un piso en nuda propiedad de un matrimonio que no llegaba a los 60 años. La inmobiliaria hablaba de que la situación de los usufructuarios, un hombre de 56 años y una mujer de 59, podría influir positivamente en la inversión: ambos tenían condiciones delicadas de salud como escoliosis, diálisis y diabetes, y no tenían descendencia. Propiedades similares oscilaban entre 240.000 y 270.000 euros.

Alejandro Inurrieta, experto en vivienda y expresidente de la extinta Sociedad Pública de Alquiler, describe el mercado del alquiler como «una jungla» que goza de la más absoluta impunidad. Recuerda que durante la pandemia, cuando se toparon los aumentos al 2%, muchos propietarios retaron a los inquilinos a que les denunciaran, y que ha visto contratos redactados por grandes bufetes que pretenden que los inquilinos renuncien a la Ley de Arrendamiento Urbano. Sobre el caso de Maricarmen, señala que los propietarios estuvieron escondidos y ahora culpan al Sindicato de Inquilinas de que su reputación se haya ido por el sumidero, pero que si el caso no hubiese sido tan mediático, Maricarmen no habría vuelto a su casa.

La venta de pisos con inquilinos de renta antigua es legal. El contrato se transmite con la propiedad y el comprador asume la renta y las condiciones. Lo que ha cambiado es la visibilidad: portales como Idealista y Fotocasa permiten filtrar viviendas alquiladas o incluso okupadas, y muchos de esos pisos acaban convertidos en vivienda turística. La contestación social ha crecido al ritmo de los anuncios. Las acampadas saltaron de la Puerta del Sol a otras ciudades y el Congreso rechazó los dos decretos de vivienda del Gobierno. Mientras tanto, los buitres siguen sobrevolando. Y los anuncios, con su lenguaje de oportunidad y revalorización, siguen poniendo precio a la espera.