*Tema mítico* : Seguimiento de stock de viviendas de Idealista

De 71.000 a 700.000 pisos en venta: el contador que desmontó el relato​

Alguien se levantaba a las seis de la mañana para apuntar un número antes de que lo cambiaran. En enero de 2007, Idealista mostraba 71.123 anuncios de vivienda en venta en toda España. El portal de anuncios inmobiliarios era entonces un escaparate más, pequeño, casi marginal frente a la prensa de papel y al cartel en la ventana. Cuatro años escasos después, aquel mismo contador superaba los 700.000 pisos. La serie que un puñado de madrugadores fue anotando a mano se convirtió, sin que nadie la encargara oficialmente, en termómetro incómodo de la mayor burbuja inmobiliaria que ha vivido este país.

El seguimiento de ese stock arranca en mayo de 2007 con una cifra modesta, 145.017 anuncios, y termina con una discusión abierta sobre si el dato sirve para algo. Entre medias, un salto que nadie en el Ministerio esperaba.

Cómo pasó Idealista de 71.000 a 700.000 anuncios​

La secuencia de hitos quedó registrada prácticamente día a día. Los 200.000 anuncios se alcanzaron el 16 de noviembre de 2007, apenas 198 días después del primer registro tomado como referencia. Los 300.000 llegaron el 27 de marzo de 2009, tras 497 días. Luego el ritmo se aceleró: el 10 de abril de 2010 se cruzaron los 400.000; el 23 de septiembre de ese mismo año, los 500.000, en solo 166 días; el 13 de mayo de 2011, los 600.000; y el 9 de noviembre de 2011, los 700.000, en 180 días.

La lectura de esa progresión fue, para muchos de los que la seguían, una evidencia difícil de discutir. Si el número de pisos anunciados crecía sin pausa mientras los precios oficiales apenas se movían, el mercado estaba roto por el lado de la oferta. Aquello no era demanda embalsada esperando su momento: era oferta acumulándose sin comprador.

Hubo semanas de récord casi a diario. En julio de 2010, la cifra bruta pasó de 595.233 anuncios a 615.005 en quince días, con días de 5.139 altas nuevas. El 3 de agosto de ese año bajó a 609.729, un descenso que el propio seguimiento atribuyó al parón vacacional de los anunciantes y no a una mejoría del mercado.

Los pisos duplicados que inflan el stock de Idealista​

La primera grieta apareció pronto, y vino de una observación de calle. Una persona que llevaba meses buscando piso en Zaragoza advirtió que el mismo inmueble aparecía publicado hasta cuatro veces. La misma vivienda, dos fotos distintas, un propietario y dos agencias. El anuncio contaba como cuatro unidades, pero el piso era uno.

La duda no se resolvió nunca del todo. Otros replicaban que, filtrando por zona, precio, metros y equipamiento, los duplicados eran raros, aunque admitían que el portal no permitía cribar por fecha de publicación ni por rebaja de precio, así que el control era imperfecto. La consecuencia práctica: el stock bruto podía estar inflado sin que nadie supiera cuánto. Una estimación que circuló en el seguimiento multiplicaba la cifra de anuncios por 3,5 para acercarse a las viviendas reales, un ajuste que tampoco se podía verificar.

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El enigma de Italia: 91.000 viviendas a la venta​

A mediados de 2010 llegó el golpe que descuadró la serie. Alguien se armó de paciencia y sumó, provincia a provincia, todos los anuncios de vivienda a la venta del portal. Resultado: 266.436 en territorio español. Los 369.953 totales solo cuadraban añadiendo lo que el propio seguimiento llamó «extramuros»: Andorra, la Cerdanya francesa, Gibraltar, el País Vasco francés, Portugal y, sobre todo, Italia.

Italia sola aportaba más de 90.000 anuncios. Es decir, cerca de una cuarta parte del stock que se celebraba cada mañana era vivienda italiana, portuguesa o de otros mercados que nada tenían que ver con la burbuja española. La progresión que se venía atribuyendo al mercado nacional estaba contaminada desde dentro por la propia expansión internacional del portal. Un seguimiento que llevaba años anunciando récords tuvo que admitir que parte del récord era geográfico, no inmobiliario.

Qué revelan los pisos de bancos y los precios por metro cuadrado​

Con el tiempo se añadieron nuevas capas al análisis. En mayo de 2010 el portal estrenó un apartado específico de pisos comercializados por bancos y cajas: arrancó con 11.165 inmuebles y semanas después andaba por los 17.698. Era la primera prueba de que las entidades financieras empezaban a vaciar sus balances sobre la mesa, aunque la cifra quedaba lejos de explicar los incrementos diarios.

Más útil fue el cruce de precios. La observación más citada: en Madrid capital, el precio medio del metro cuadrado se situaba en 4.076 euros; el de los pisos publicados en el último mes, en 3.990; y el de los anuncios de la última semana, en 3.843, un 5,71% por debajo de la media total. La conclusión que se extraía era clara: lo nuevo entraba más barato, y lo caro era lo viejo, atascado en precios que ya no correspondían a nada. En Barcelona, el seguimiento de alquileres registró una caída del 16% desde el máximo de septiembre de 2008.

Por qué la cifra absoluta dejó de servir como indicador​

Aquí se rompió el consenso. Un sector del análisis sostenía que el stock real era enorme y seguiría creciendo, con o sin ruido en la serie. Otro respondía que un indicador que se mueve por duplicados, anuncios extranjeros y cambios de criterio del propio portal ya no mide la realidad del mercado, y que seguir colgándose de cada récord era engañarse.

El argumento más afilado fue temporal: el ritmo de crecimiento se había duplicado de un día para otro, con las mismas altas diarias. Cuando un cambio de tendencia aparece de golpe y no a lo largo de semanas, el problema no está en el mercado sino en la herramienta que lo mide. A partir de ahí, el seguimiento se dividió entre quienes miraban la tendencia y quienes defendían el dato bruto.

A las cifras oficiales les pasó algo parecido. Los datos del Ministerio de Vivienda de aquel ejercicio hablaban de 597.632 viviendas terminadas frente a 410.192 vendidas: 187.440 sin comprador, la tercera parte de la promoción del año, sin contar la segunda mano. La respuesta habitual en el seguimiento era que ni el 4% de caída en ventas ni el relato de la escasez resistían el contraste con lo que aparecía en pantalla.

El final de la serie: cambio de portal y cambio de época​

El seguimiento se cerró por saturación, con el aviso de abrir uno nuevo, cuando la cifra ya rondaba los 700.000 anuncios y algunos de los que lo mantenían empezaban a dudar de su propio invento. La pregunta que quedó flotando no era cuánto stock había. Era cuántos de aquellos cientos de miles de pisos tenían un precio que alguien pudiera pagar y cuántos iban a seguir anunciados un lustro después.

Lo más desconcertante no fue el pico. Fue la calma con la que el país siguió poniendo carteles mientras el contador subía. El dato que descoloca no es el 700.000: es que la vivienda se duplicara en números antes que en rebajas.

Este artículo describe un seguimiento estadístico privado y no constituye recomendación de inversión.