Si tienes 3 viviendas no desahuciarán al inquilino si no paga

Tres viviendas o más: el desahucio por impago deja de ser automático​

El mecanismo no es nuevo, pero su alcance acaba de cambiar. La prórroga extraordinaria que suspendía los desahucios desde 2020 —una excepción nacida al calor de la pandemia— queda acotada a los propietarios con tres o más viviendas: en ese tramo no se ejecuta el desalojo del inquilino que deja de pagar y se contempla una compensación económica para el dueño. Leído al pie de la letra, si tienes 3 viviendas no desahuciarán al inquilino si no paga. Para quien tiene una o dos, la maquinaria judicial vuelve a moverse: se habla de 60.000 desahucios pendientes, de los que ahora se ejecutarían 50.000.

¿Qué se considera gran tenedor de vivienda?​

Ahí empieza el laberinto. El umbral de tres propiedades no coincide con la definición de gran tenedor, que en algunas versiones del texto se sitúa en cinco. Primera duda: si la vivienda habitual del propietario cuenta en ese recuento o solo las que están alquiladas. Segunda, más retorcida: si los pisos cuelgan de una sociedad, ¿la sociedad tiene una sola vivienda y queda fuera del supuesto? Hay quien anticipa la solución creando una sociedad instrumental por cada inmueble.

Asoma el truco clásico del patrimonio repartido. Un piso a nombre de la pareja, otro a nombre de un progenitor y un tercero a nombre de un hijo mantienen al propietario por debajo del umbral. No es maniobra gratuita: cada cambio de titularidad por ampliación de patrimonio pasa por caja y tributa.

Zonas tensionadas: dónde se aplica de verdad​

Sobre el papel la norma es estatal. En la práctica necesita que la comunidad autónoma declare zona de mercado residencial tensionado para desplegarse. Hasta ahora lo han hecho Cataluña, algunos municipios del País Vasco y Vigo. De ahí que el mapa de aplicación sea desigual: dos propietarios con los mismos pisos pueden acabar en escenarios opuestos según dónde estén.

El efecto secundario asoma en Cataluña, donde la actualización de la renta está topada por ley. Inquilinos solventes ofrecen pagar más para quedarse y el arrendador no puede aceptarlo. Cuando el precio no se puede mover, lo que se mueve es el inmueble.

Burofax de no renovación y pisos que salen a la venta​

La reacción del mercado ya se mide en gestos concretos. Quien administra carteras de alquiler por cuenta ajena describe dos propietarios que, esta misma semana, han decidido mandar burofax de no renovación antes de que venza el contrato y poner los pisos en venta. El motivo que alegan no es la morosidad, sino la renta congelada: el precio pactado se ha quedado desfasado y no hay margen legal para actualizarlo.

Al otro lado del mostrador, el resultado es menos oferta. Inquilinos que cumplen y pagan puntualmente se ven sin alternativas, aseguran, porque el parque disponible se estrecha. Los números finos de esa asfixia —el propietario que sigue pagando hipoteca, comunidad, IBI y suministros mientras el inquilino no abona nada— se han convertido en un ejercicio recurrente, con desglose partida a partida que da un saldo bastante incómodo.

«Expropiación sin indemnización» y el escudo social​

La lectura más dura del cambio es patrimonial. Una parte del análisis sostiene que se vulnera la propiedad privada y califica la medida de expropiación forzosa por la cara, más cerca del derecho de autor que del derecho romano sobre el que se asientan las economías occidentales. El paralelismo que circula es simple: si tienes tres coches y te roban uno, el robo no deja de ser robo porque te sobren vehículos.

El segundo frente es quién paga. Si el Estado compensa al propietario por el impago del inquilino, ese dinero sale de los impuestos de todos, incluidos los de quienes no tienen un solo ladrillo. De ahí la expresión que resume la queja: el escudo social lo pagan los demás. Y de ahí también la pregunta que nadie cierra: con el salario mínimo inembargable y al alza, ¿cómo recupera el arrendador la deuda y las costas del proceso?

El punto donde el análisis se atasca es el de siempre. Falta la lista con nombres e importes de las compensaciones y falta saber si esos tres pisos incluyen la casa en la que vive el dueño. Sin ese dato, el umbral es una frontera móvil.