OBDC
Madmaxista
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La propiedad inmobiliaria no está siendo perseguida como tal. Lo que está es migrando de manos. Se está concentrando en grandes patrimonios. Vamos a modelos como el resto de Europa, en los que la mayoría pagan rentas y pocos son titulares. El problema de la rentabilidad no parte del precio de la vivienda, parte de a que precio se compra. Y cuanto más elevado es el precio de mercado, la renta es más alta y más si el precio que has comprado es una fracción del precio real del mercado.
La falta de financiación bancaria, hace que la clase media y baja no pueda acceder a la vivienda, por lo que el propietario que necesita vender, vende con grandes descuentos al que tiene disponibilidad de metálico que normalmente son inversores que luego vuelcan al mercado la propiedad en renta para absorber la misma escasez de viviendas en renta generado por la falta de financiación.
La falta de financiación genera un mercado de rentas muy atractivo ya que se compra más barato, se genera escasez de vivienda y se incrementa el precio de renta.
Con la vivienda, comprando correctamente nunca hay riesgo de perder el capital invertido a no ser que seas un gilipilas que te encandilen los espejitos que te ponen las promotoras, con mini pisos y muy cucos que realmente en un par de años se convierten por desgaste en una guano.
Hay tres valores básicos en la compra de un inmueble con destino a vivienda:
1)Ubicación (no se puede cambiar de sitio) que si no es correcta te vas a arrepentir por más electrodomésticos Bosch que tenga. Siempre en zonas de crecimiento demográfico. Siempre. Si una población se vacia, no hay presión de precios al alza generado por mayor demanda que oferta. A la inversa el resultado es decrecer precios.
Estos ciclos son de cambios muy lentos, por lo que fallar en la ubicación es crítico. Los inversores americanos dicen que hay tres condiciones para la elección de un inmueble: "Location, Location, Location"
2) Superficie. Normalmente no se pueden ampliar, a no ser que exista volumetría pendiente de uso como puede ser en un chalet.
3) Luz. Si es un primero y no tiene luz, pues vivirás entre hongos y humedad.
El resto se puede modificar cuantas veces quieras, reformar baños, cocinas, cambiar suelos, quitar gota, poner aire, calefacción o comprar electrodomésticos Bosch lo puedes hacer cuantas veces quieras aportando "valor" al inmueble, pero no otorgan un valor consecuente en el tiempo, porque también se desgastan y pasa de moda, así que a la hora de tomar decisión esto es lo menos importante aunque si incide obviamente en el precio, pero jamás debería de ser un elemento a considerar para decidir.
Estos valores que he comentado son los que consideran los rentistas profesionales ya que luego de explotar el inmueble, tarde o temprano lo ponen en venta y esperan además de haber percibido jugosas rentas, también tener plusvalías. Y por eso pagan asesorías que se los busquen, además a muy buen precio. Este trabajo es como te puedes imaginar, largo, tedioso, y de echarle muchísimas horas que la mayoría son perdidas por encontrar muchísimas más una manola que agujas.
Una compra buena de un inmueble, debería de dejar rentabilidades después de gastos entre el 8 al 10% anual en un periodo de 10 años y ya considerando el inmueble vendido antes de impuestos. Minimo un 5%, lo que supera ampliamente las rentabilidades del dinero en el banco y se equipara son muchos problemas a rentas de fondos volátiles en periodos similares.
Para un comprador particular, las consideraciones deberían de ser las mismas y dudo que tenga ninguno la capacidad de realizar análisis tan exhaustivos sin apoyo de profesionales especializados, porque si lo tuvieran, se dedicarían a eso porque es un negocio muy rentable.
Este tipo de profesional, cuando hacen criba, comienzan desde el plano jurídico. No pierden tiempo siquiera en enviar técnicos (arquitectos normalmente) a evaluar un inmueble sin primero revisar las escrituras o documentación registral y fiscal o catastral para determinar si coincide la realidad con lo escrito, oportunidades de cargas conflictivas y gastos jurídicos de depuración, y obviamente tiempos de posesión y tiempos de inmovilizado el activo hasta que se puede disponer del mismo en forma de rentas. A partir de ahí, detectan oportunidades y si envían técnicos a realizar informes, si es posible ya que en muchos casos no se puede ni acceder al inmueble, lo que disminuye más el precio y genera mayores oportunidades.
Un mundo para el que realmente sabe invertir, muy interesante. Mucho.
Pero hay que tener paciencia y liquidez.
Sobre los impagos de rentas, existen seguros. Hay que saber gastar para ganar. Si quieres asumir el riesgo, ya es otro tema. Pero el negocio de rentista es la renta, el del seguro es de la aseguradora. Pretender quedarse con ambos puede ser ineficiente.
Lo de los okupas, realmente no es ningún problema más que el que genera el desconocimiento de como gestionarlo.
Nunca pertenecería a un club que admitiera como socio a alguien como yo
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