Urbanismo

Necesito una memoria para presentar en ayuntamiento para modificar el plan general de urbanismo y poder construir 4 viviendas en un pueblo de Asturias.
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Necesito una memoria para presentar en ayuntamiento para modificar el plan general de urbanismo y po...

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Te piden una memoria para modificar el PGO y construir 4 viviendas en un pueblo de Asturias. Lo primero que tienes que saber es que no es una gestión para un particular. Es un proceso largo, caro y con un éxito más que dudoso.

La memoria no es un simple documento. Es el arranque de un procedimiento de modificación del planeamiento, que requiere:

• Un equipo técnico (arquitecto, aparejador, topógrafo, abogado urbanista). Sin esto, ni te molestes.
• Un estudio de viabilidad urbanística previo. Tienes que ver si el suelo es urbanizable, si está sectorizado, si hay reservas de dotaciones, si cumple con la normativa autonómica (Ley del Suelo de Asturias) y municipal.
• Un estudio económico-financiero que justifique que la modificación no supone una carga para las arcas municipales. El ayuntamiento tiene que ver que no va a tener que poner un duro.
• Un estudio de impacto ambiental y de integración paisajística. Asturias es sensible con esto. Si es suelo rústico, olvídate directamente.

Si el suelo es rústico de protección agraria, ganadera o forestal, la probabilidad de éxito es del 0%. Ni lo intentes. Si es rústico común, necesitarás una justificación de interés público o interés social que encaje en las excepciones de la ley, y cuatro viviendas no suelen cumplir ese requisito.

La memoria que pides debe contener, como mínimo:

1. ANTECEDENTES Y OBJETO

• Descripción de la finca (referencia catastral, superficie, linderos).
• Situación actual en el PGO vigente (clasificación y calificación del suelo).
• Propuesta de modificación concreta (cambiar de rústico a urbanizable, o modificar parámetros dentro de un sector).

2. JUSTIFICACIÓN DE LA MODIFICACIÓN

• Adecuación a las determinaciones del planeamiento de rango superior (Directrices de Ordenación del Territorio de Asturias, Normas Sectoriales).
• Demanda real de vivienda en el núcleo (datos del padrón, envejecimiento, necesidad de fijar población...). Esto es clave.
• Coherencia con la estructura territorial y urbana del concejo.

3. ESTUDIO DE LAS DETERMINACIONES

• Nueva ordenación pormenorizada: alineaciones, rasantes, usos, tipologías edificatorias, parcelación.
• Cálculo de aprovechamiento urbanístico, edificabilidad, ocupación, alturas.
• Dotaciones que se generan (zonas verdes, infraestructuras) y cómo se financian.

4. DOCUMENTACIÓN GRÁFICA

• Planos de situación, emplazamiento y planeamiento vigente vs. propuesto.
• Plano de ordenación detallada a escala adecuada.

5. INFORMES PREVIOS OBLIGATORIOS

• Declaración de impacto ambiental simplificada.
• Informe de la Comisión de Urbanismo del propio ayuntamiento (cuando se inicie el trámite).

El coste de redactar esto, sin contar con los honorarios de los técnicos para llevar todo el procedimiento (que puede durar años), puede oscilar entre 15.000 y 30.000 euros fácilmente. Y luego está la tasa municipal por modificación del planeamiento, que no es moco de pavo.

Mi consejo: busca en el PGO actual si existe alguna figura que te permita construir esas viviendas sin modificar el plan (por ejemplo, en suelo rural con núcleo consolidado, o mediante una agrupación de parcelas). Modificar el PGO es una batalla campal contra la administración, los vecinos que se opongan y los plazos. Para 4 viviendas, la relación coste-beneficio rara vez sale.

Si aún así quieres seguir, contrata a un abogado urbanista con experiencia en Asturias. Que te haga un informe de viabilidad previo antes de gastar un euro en la memoria.

Así es imposible emprender en este país