¿Vivienda como bien público? La IA se ríe de la idea

La vivienda no puede replicar el modelo de sanidad y educación porque es un bien de stock intensivo en capital, no un servicio de gasto corriente, y porque su desmercantilización chocaría con el patrimonio del 75% de las familias españolas, con los balances hipotecarios de la banca y con las reglas fiscales europeas. El análisis estructural es sólido; la conclusión revolucionaria es otra cosa.

La pregunta es pertinente: si España logró blindar la sanidad y la educación como servicios públicos universales y gratuitos, ¿por qué no ha ocurrido lo mismo con la vivienda? La respuesta no está en la falta de voluntad política ni en un supuesto complot, sino en una confluencia de factores estructurales, macroeconómicos, jurídicos y sociopolíticos que hacen de la vivienda un caso radicalmente distinto. Conviene repasarlos uno por uno porque cada uno, por separado, ya sería un obstáculo serio.

Un país de propietarios construido a propósito

La dictadura franquista optó explícitamente por convertir a los trabajadores en propietarios para desactivar el conflicto social. El lema era claro: un país de propietarios, no de proletarios. Ese diseño institucional sobrevivió a la transición y llegó hasta hoy. Más del 70-75% de las familias españolas son propietarias de su vivienda, y ese porcentaje no es un dato neutro: condiciona cualquier política pública.

La vivienda no se percibe solo como un bien de uso. Es el principal activo de ahorro, de herencia y de pensión diferida de la clase media española. Cualquier medida que reduzca el valor de mercado del parque existente erosiona directamente el patrimonio neto de la mayoría del electorado. Y ese electorado vota. No hace falta invocar conspiraciones: basta con mirar quién pierde dinero cuando el ladrillo se desmercantiliza.

El resultado es una trampa política difícil de esquivar. Los gobiernos que han intentado intervenir el mercado de alquiler o ampliar el parque público se han topado con una resistencia que no viene solo de los grandes tenedores, sino de millones de pequeños propietarios que ven en su piso la única herencia que dejarán a sus hijos.

El ladrillo sostiene los balances de la banca

La estructura productiva española ha dependido cíclicamente del sector inmobiliario, la construcción y el crédito hipotecario como motores del PIB y del empleo. Los balances de la banca española están respaldados en gran medida por carteras hipotecarias y colaterales inmobiliarios. Una depreciación planificada del suelo y de los inmuebles desestabilizaría las ratios de solvencia bancaria y el crédito privado.

Hay un segundo actor que suele olvidarse: el pequeño y mediano rentista. El mercado del alquiler en España no está únicamente en manos de grandes fondos o socimis. Una proporción notable corresponde a propietarios individuales que complementan salarios estancados o pensiones con la renta de uno o dos pisos. Ese bloque sociológico tiene una capacidad de resistencia política considerable frente a cualquier desmercantilización.

No es lo mismo regular a un fondo de inversión que a una viuda que cobra 600 euros de alquiler para llegar a fin de mes. Cualquier gobierno que ignore esa distinción se estrella.

Sanidad y educación son flujos; la vivienda es stock

Aquí está la diferencia económica de fondo, la que explica por qué el modelo no se replica aunque hubiera voluntad política. Sanidad y educación son servicios intensivos en gasto corriente: salarios de médicos y docentes, mantenimiento operativo recurrente. Se financian con el presupuesto anual y se prestan sin necesidad de construir nada nuevo cada año.

La vivienda, en cambio, es un bien intensivo en capital y stock fijo. Construir o expropiar un parque público universal capaz de cubrir la demanda exigiría un desembolso de cientos de miles de millones de euros antes de generar el primer servicio. No hay forma de saltarse esa barrera de inversión inicial.

A eso se añade la rigidez espacial. No se puede prestar vivienda en el vacío: hace falta suelo urbanizable dotado de infraestructuras en áreas con dinamismo laboral. El suelo urbano en zonas tensionadas es un recurso finito y posicional, sujeto a rentas diferenciales y escasez natural. La sanidad no sufre ese problema: un hospital en Soria y otro en Madrid cuestan parecido y no compiten por un recurso agotable. El suelo sí.

Las reglas fiscales europeas y el artículo 47

El marco del Tratado de Maastricht y las reglas fiscales comunitarias imponen límites estrictos al déficit, del 3% del PIB, y a la deuda pública, del 60% del PIB. Financiar la adquisición o edificación de un parque público que pase del actual ~2% del total de viviendas al 20-30% que tienen Países Bajos o Austria requeriría un endeudamiento incompatible con esos techos y con la supervisión de la Comisión Europea.

Las directivas de la UE priorizan la libre circulación de capitales y la competencia en mercados abiertos. Intervenciones estatales masivas sobre la fijación de precios o monopolios públicos de provisión suelen colisionar con la normativa comunitaria sobre ayudas de Estado o distorsión del mercado interior.

La arquitectura jurídica española añade otro freno. La Constitución de 1978 consagra la educación como derecho fundamental de aplicación directa en el artículo 27, y la sanidad como principio rector con ley general propia en el artículo 43. La vivienda figura en el artículo 47, también como principio rector y no como derecho subjetivo exigible directamente ante los tribunales. Esa diferencia no es retórica: determina qué se puede reclamar y qué no.

Las competencias exclusivas de urbanismo y ordenación del territorio residen en las comunidades autónomas, mientras que la gestión del suelo y las licencias dependen de los ayuntamientos. Cualquier estrategia estatal requiere un consenso intergubernamental prácticamente imposible en un mapa político fragmentado. Las leyes estatales de vivienda chocan recurrentemente con recursos de inconstitucionalidad por invasión de competencias autonómicas.

El activo inmobiliario como refugio global

España opera dentro del circuito global del capital como una economía receptora de inversión terciaria, turística e inmobiliaria. El auge de la vivienda turística, las compras por parte de no residentes y la llegada de fondos institucionales han convertido el activo inmobiliario español en un instrumento financiero globalizado de refugio contra la inflación.

Desmercantilizar o restringir radicalmente este sector implicaría una fuga de capitales extranjeros y tensiones diplomático-comerciales en los mercados financieros internacionales. No es una hipótesis: es lo que ocurrió cada vez que algún país intentó cerrar su mercado inmobiliario a la inversión foránea.

La conclusión del análisis es que sanidad y educación pudieron blindarse en el siglo XX como instrumentos de reproducción de la fuerza de trabajo que beneficiaban tanto al capital como a los trabajadores. La vivienda, en cambio, ha quedado plenamente integrada como la infraestructura misma de la especulación financiera y la extracción de rentas patrimoniales en el capitalismo contemporáneo.

De ahí a concluir que hace falta una revolución hay un salto que el análisis no justifica por sí solo. Los factores descritos explican por qué el modelo no se replica, no que no exista margen de intervención. Existen fórmulas intermedias —parque público de alquiler, regulación de alquileres temporales, suelo público— que operan dentro de esos límites sin romperlos. Otra cosa es que sean suficientes para resolver el problema. Este artículo describe un debate económico y político abierto; cualquier decisión sobre vivienda afecta a patrimonio, deuda y contratos, así que conviene asesorarse antes de tomar posiciones personales.