Alguien tiene experience en promociones inmobiliarias?

orbeo · 21 Feb 2021

Hazle caso a Pokemon y negocia una permuta.

Una cosa es auto construcción de un chalet, que ya es un dolor de cigot, y otra cosa es meterse en una promoción de varias casas donde el dolor de cigot aumenta de forma exponencial para un novato.

Y las posibilidades de pufo o problemas legales también.

Eso si quieres un casa ahí, de lo contrario yo vendería el terreno y a volar. Que construya otro.

OBDC · 21 Feb 2021

Te han dado consejos útiles.
Yo te haré una breve reflexión financiera. Si no tienes el dinero para construir tendrás que pedir prestado, por lo que esa parte del dinero, si piensas generar rentas, perderás los intereses.
Te será más cómodo y probablemente más rentable vender el solar y el dinero meterlo en propiedades a rentar. Y si quieres apalancarte como pensabas hacer para construir, lo haces sobre el bien que compres hipotecandolo y también lo metes en renta. Será el mismo riesgo financiero sin las complicaciones de construir, y probablemente si compras correcto, sacarás más renta que con los adosados que en % no es el tipo de inmueble que mejor renta. Lo que mejor renta por cada duro invertido son los pisos de dos habitaciones, que valen poco dinero y pagan casi igual que los de tres parejitas jóvenes, desplazados y solteros que rompen menos y tienen menos riesgo de impago que una familia

Nunca pertenecería a un club que admitiera como socio a alguien como yo

OBDC · 21 Feb 2021

Zepequenhô dijo:
Y mucho me temo que lo que tiene es un suelo "urbanizable".

Cuando sepa lo que hay que hacer se le quitan las ganas.

Un "urbanizable", jurídicamente es un rústico. No existe jurídicamente esa figura. Si existe en el argot palillero de los vende humos.
Si fuera así, el mayor valor lo tiene en la construcción si esta consolidado y que tenga conexión de luz y agua activa, sino es una guano pinchada en palo susceptible de ser ocupada, de que se le caiga un ladrillo en la cabeza a un okupa y demanda por daños....

Nunca pertenecería a un club que admitiera como socio a alguien como yo

OBDC · 21 Feb 2021

Zepequenhô dijo:
Me acuerdo de la leche.

¿Pero que agallas dices? ¿Estas de coña o hablas en serio?

Totalmente en serio, sin una coma de broma.

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Nunca pertenecería a un club que admitiera como socio a alguien como yo

geral · 21 Feb 2021

OBDC dijo:
Un "urbanizable", jurídicamente es un rústico. No existe jurídicamente esa figura. Si existe en el argot palillero de los vende humos.
Si fuera así, el mayor valor lo tiene en la construcción si esta consolidado y que tenga conexión de luz y agua activa, sino es una guano pinchada en palo susceptible de ser ocupada, de que se le caiga un ladrillo en la cabeza a un okupa y demanda por daños....

Nunca pertenecería a un club que admitiera como socio a alguien como yo

bueno, bueno,... un urbanizable es rústico pero en un lugar no protegido y susceptible de desarrollo con un programa. Cambia mucho según autonomía.

Por eso lo primero que debe decir el OP es qué tipo de suelo és. Sino está preguntando aire.

Y luego varias cosas (muchos años de experiencia promoviendo....) para perder el tiempo porque no vas a hacer una soberana guano.

1.- Para tu cuento de la lechera HOY no hay financiación. Como mucho 1 o 2 bancos y si antes de empezar tienes vendidos TODOS los inmuebles en contrato privado o reserva con pasta. Aquí debería acabar tu fantasía porque no eso tú no lo vas a tener jamás.

2.- En unifamiliar, dependiendo de la zona o calidades, prepara entre 750€m2c y 1000€m2c. A eso añade urbanización si no está urbanizado.

3.- Tu única opción es una permuta y solo para el caso de que el suelo sea bueno. Calcula muy a ojo que te quedará el 20% de lo edificado y te estarán haciendo un favor.

zumbito · 22 Feb 2021

geral dijo:
bueno, bueno,... un urbanizable es rústico pero en un lugar no protegido y susceptible de desarrollo con un programa. Cambia mucho según autonomía.

Por eso lo primero que debe decir el OP es qué tipo de suelo és. Sino está preguntando aire.

Y luego varias cosas (muchos años de experiencia promoviendo....) para perder el tiempo porque no vas a hacer una soberana guano.

1.- Para tu cuento de la lechera HOY no hay financiación. Como mucho 1 o 2 bancos y si antes de empezar tienes vendidos TODOS los inmuebles en contrato privado o reserva con pasta. Aquí debería acabar tu fantasía porque no eso tú no lo vas a tener jamás.

2.- En unifamiliar, dependiendo de la zona o calidades, prepara entre 750€m2c y 1000€m2c. A eso añade urbanización si no está urbanizado.

3.- Tu única opción es una permuta y solo para el caso de que el suelo sea bueno. Calcula muy a ojo que te quedará el 20% de lo edificado y te estarán haciendo un favor.

Te refieres a que tienes muchos anos de experiencia?
El suelo no es urbanizable ni rustuico, es urbano es una chalet que ocupa casi toda una manzana, en medio de una urbanizacion. Respecto a la financiacion si no hay financiacion directa la cosa si que se complica.
Mi unica opcion es la permuta porque los margenes al construir son muy bajos? O por que no tengo el dinero para construir?

geral · 22 Feb 2021

zumbito dijo:
Te refieres a que tienes muchos anos de experiencia?
El suelo no es urbanizable ni rustuico, es urbano es una chalet que ocupa casi toda una manzana, en medio de una urbanizacion. Respecto a la financiacion si no hay financiacion directa la cosa si que se complica.
Mi unica opcion es la permuta porque los margenes al construir son muy bajos? O por que no tengo el dinero para construir?

Porque no tienes dinero para urbanizar, promover y construir. Si aun no sabes si puedes segregar parcelas o hacer divisiones horizontales tumbadas estas muy muy verde para meterte en una cosa así.

Otra opción casi mejor que la permuta es que segregues parcelas y las vendas.

zumbito · 23 Feb 2021

geral dijo:
Porque no tienes dinero para urbanizar, promover y construir. Si aun no sabes si puedes segregar parcelas o hacer divisiones horizontales tumbadas estas muy muy verde para meterte en una cosa así.

Otra opción casi mejor que la permuta es que segregues parcelas y las vendas.

Ok, entiendo, a 1000e m2 calculo unos 4 millones, es un buen pico...

OBDC · 24 Feb 2021

zumbito dijo:
Ok, entiendo, a 1000e m2 calculo unos 4 millones, es un buen pico...

1000 € m2?????
Con suerte conseguirás 100 pavos metro de techo y si es adosados 3 alturas máximo.....
No creo que llegues a los 300 pavos metro a no ser que estés en el centro de Madrid, cosa que obviamente no lo estas...

Nunca pertenecería a un club que admitiera como socio a alguien como yo

zumbito · 24 Feb 2021

OBDC dijo:
1000 € m2?????
Con suerte conseguirás 100 pavos metro de techo y si es adosados 3 alturas máximo.....
No creo que llegues a los 300 pavos metro a no ser que estés en el centro de Madrid, cosa que obviamente no lo estas...

Nunca pertenecería a un club que admitiera como socio a alguien como yo

No entiendo nada

reniris · 25 Feb 2021

zumbito dijo:
Resulta que hemos heredado una parcela de 3000m2 en una urbanizacion. Todo esto es un plan a futuro, mas sabiendo la crisis que dicen que se avecina, pero queremos hacer numeros para saber que tenemos entre manos, si merece la pena y si podemos afrontar la inversion. Estamos pensando en derribar la casa y hacer adosados, no tenemos muy claro cuantos cabrian pero supongo que unos 10, por decir algo. Lo que no tenemos ni idea es de cuanto nos puede costar el m2, si hay alguna calculadora de precios (creo que el instituto Valencia de la edificacion tenia algo para ciudades), si hay empresas que se dediquen a hacer estudios de proyectos de este tipo, o como se suelen financiar estas operaciones, si el banco nos daria una hipoteca en base a la tasacion del proyecto, si son prestamos personales o tipos mas altos al ser para un negocio. La idea no seria vender sino alquilar.

Lo primero es acudir a tu ayuntamiento con la referencia catastral de la parcela e informarte de lo que puedes construir en ella, si se puede construir o no,si chalets,si edificios,comercial,etc,etc.

Lo segundo, que me imagino que si es urbana la parcela y podeis construir con el IBI os van a meter un buen dinero cada año,mínimo calculo que 5000 € así que os interesa vender la parcela o construirla si o si.

Una vez sabiendo esto y hablandolo entre los dueños de la parcela ya podéis saber más o menos la intención. Yo personalmente la pondría a la venta para quitarme de problemas,porque ponerse a construir 10 chalets sin tener ni idea del tema os van a meter en problemas por todos los lados y vais a salir escaldados. Otra opción es si conoceis o encontrais a algun constructor de confianza,ofrecerle la parcela a cambio de una cantidad de lo que construya. Es decir si se pueden hacer 10 chalets pedirle 2 chalets a cambio de la parcela a coste 0,eso ya es una negociación.

Si la parcela valiera para uso comercial,se la intentaría ofrecer a Mercadona,LIDL o similar ya que una parcela de 3000 m2 es muy interesante para un supermercado de este tipo.Para esto lo mejor es contratar a un Arquitecto y que os prepare una especie de dosier de la parcela y se lo enviais a los supermercados que considereis,conozco a una persona que lo hizo y soluciono la vida.

Cualquier duda aquí estamos.

zumbito · 25 Feb 2021

reniris dijo:
Lo primero es acudir a tu ayuntamiento con la referencia catastral de la parcela e informarte de lo que puedes construir en ella, si se puede construir o no,si chalets,si edificios,comercial,etc,etc.

Lo segundo, que me imagino que si es urbana la parcela y podeis construir con el IBI os van a meter un buen dinero cada año,mínimo calculo que 5000 € así que os interesa vender la parcela o construirla si o si.

Una vez sabiendo esto y hablandolo entre los dueños de la parcela ya podéis saber más o menos la intención. Yo personalmente la pondría a la venta para quitarme de problemas,porque ponerse a construir 10 chalets sin tener ni idea del tema os van a meter en problemas por todos los lados y vais a salir escaldados. Otra opción es si conoceis o encontrais a algun constructor de confianza,ofrecerle la parcela a cambio de una cantidad de lo que construya. Es decir si se pueden hacer 10 chalets pedirle 2 chalets a cambio de la parcela a coste 0,eso ya es una negociación.

Si la parcela valiera para uso comercial,se la intentaría ofrecer a Mercadona,LIDL o similar ya que una parcela de 3000 m2 es muy interesante para un supermercado de este tipo.Para esto lo mejor es contratar a un Arquitecto y que os prepare una especie de dosier de la parcela y se lo enviais a los supermercados que considereis,conozco a una persona que lo hizo y soluciono la vida.

Cualquier duda aquí estamos.

Muchas gracias. Fallo mio por no poner que ha un chalet. Esta alquilado y no pide pan, por ahora, pero pensamos que la rentabilidad se puede mejorar, lo que sacariamos de diferencia entre lo que cobramos del chalet a dos adosados, no creo que merezca la pena. Lo de Mercadona, pues lo pensamos, porque no habia nada y hara unos dos diez anyos pusieron un Mercadona solo, hace dos ya pusieron un Consum, asi que igual ya esta un poco saturado, ademas estan los dos a la entrada de la urbanizacion en la calle principal.

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