ligero repunte del alquiler tras bajar al principio en logroño, no sube mucho y puede bajar, a ver como evoluciona, pero este año bajo y ha vuelto a remontar
El precio de venta ha pasado de
2.092 €/m² en enero a 2.185 €/m² en julio, aproximadamente
+4,4%. El alquiler ha pasado de
9,6 a 10,1 €/m², alrededor de
+5,2%.
Eso deja esta evolución aproximada de rentabilidad bruta teórica:
| Enero 2026 | Julio 2026 | |
|---|
| Venta | 2.092 €/m² | 2.185 €/m² |
| Alquiler | 9,6 €/m² | 10,1 €/m² |
| Bruta implícita | 5,51% | 5,55% |
datos del idealista, es lo publicado, el cierre igual es otro, tanto en venta como alquiler, eso se ve luego en venta o publicado si sigue subiendo o baja, si baja es que se cierra por debajo
Sí. Y los datos nacionales respaldan bastante esa idea, con un matiz importante:
no tenemos una estadística pública especialmente buena de la edad del vendedor, pero sí tenemos algo incluso más útil para esto:
cuántos años llevaba siendo propietario de la vivienda que vende.
En 2025, según Registradores, el
65,95% de las viviendas vendidas llevaba más de 10 años en manos del vendedor. Otro 12,8% llevaba entre 5 y 10 años. Es decir,
casi el 79% de las viviendas que cambiaron de manos pertenecían a propietarios que las tenían desde hacía más de cinco años. El periodo medio de posesión antes de vender alcanzó nada menos que
18,1 años, máximo histórico; en 2009 eran sólo 7,3 años.
Esto cambia bastante la lectura del mercado. No estamos viendo predominantemente gente que compró hace dos o tres años intentando salir. Sólo el
9,92% de las viviendas vendidas había sido adquirida menos de dos años antes y otro
11,33% entre dos y cinco años.
Por tanto, tu hipótesis de un
traspaso de vivienda desde propietarios antiguos con mucho patrimonio acumulado hacia compradores que entran al precio actual tiene bastante fundamento. No necesariamente todos esos vendedores tienen una gran plusvalía —depende del año y lugar de compra—, pero quien lleva 15-20 años con un piso normalmente se encuentra en una posición patrimonial completamente distinta de quien lo compra hoy.
Y aquí aparece la otra mitad de la historia:
el comprador nuevo.
En abril de 2026, el
55,6% de las compras españolas se financió mediante préstamo hipotecario. En esas operaciones, el préstamo representó de media el
72,4% del precio de adquisición. Es decir, tampoco estamos ante un mercado en el que todo el mundo compra hiperendeudado: aproximadamente un 44% de las operaciones no llevaba hipoteca de adquisición. Pero dentro del grupo financiado sí hay un apalancamiento considerable.
El Banco de España encuentra además una tendencia que me parece especialmente relevante para lo que señalas. Entre las nuevas hipotecas, la ratio préstamo/precio de compra (LTP) estaba en torno al
80,4% a finales de 2025, y el porcentaje de operaciones que financiaban
más del 80% del precio pasó del
39,2% a comienzos de 2024 al 43,8% a finales de 2025. Es decir, está aumentando ligeramente el peso del comprador que entra con poco colchón respecto al precio pagado.
Ahí tienes exactamente el mecanismo que estabas describiendo:
propietario antiguo → vende a precio récord → cristaliza patrimonio → comprador nuevo → reinicia el reloj con deuda y precio de entrada elevado.
Y hay otro dato llamativo sobre quién está comprando. La edad media del comprador español se sitúa ya en
44 años, y sólo el
9,6% de las compras de 2025 correspondió a personas de 18-30 años, frente al 22,5% en 2007. Esto indica que tampoco es un boom alimentado fundamentalmente por jóvenes consiguiendo crédito fácil; el filtro patrimonial y de renta para entrar es bastante fuerte.
Por qué esto importa en el siguiente giro
Imagina dos propietarios del mismo piso valorado hoy en 250.000 €.
El primero lo compró hace 18 años por, pongamos, 140.000 €. Puede tener la hipoteca prácticamente amortizada o una deuda residual pequeña. Una caída del mercado del
10% lleva el piso a 225.000 € y patrimonialmente le molesta, pero probablemente
no le obliga a hacer absolutamente nada.
El segundo lo compra hoy por 250.000 € y financia 200.000 €. Si el inmueble baja un 10%, vale 225.000 €, mientras que durante los primeros años todavía debe una cantidad cercana a esos 200.000 €. Su colchón patrimonial se ha reducido drásticamente. Si además necesita vender por divorcio, traslado, desempleo, etc.,
él sí es un vendedor potencialmente débil.
Eso no significa que España esté construyendo otra crisis hipotecaria como 2008. De hecho, el Banco de España recalca que el crédito hipotecario agregado continúa siendo contenido históricamente: el saldo destinado a adquisición de vivienda equivale aproximadamente al
29,9% del PIB, muy lejos de los niveles del ciclo anterior, y los estándares de concesión siguen siendo bastante más prudentes que entonces.
Por eso distinguiría dos cosas:
No veo un gran riesgo sistémico bancario tipo 2008. Sí veo que se está creando una nueva cohorte de propietarios mucho más sensible al precio de la vivienda que la cohorte que está vendiendo.
Y eso para una estrategia de compra es muy importante.
Ahora mismo el vendedor que compró en 2002, 2008 o 2013 puede pensar:
«me ofrecen 230.000 en vez de 250.000; no vendo». Tiene margen para esperar.
Pero dentro de dos o tres años puede aparecer otro vendedor completamente diferente:
compró en 2025-26 a 250.000 €, debe todavía 185.000-195.000 €, necesita salir y descubre que el mercado sólo paga 225.000 €.
Ese vendedor no negocia desde la misma posición.
De hecho, creo que esta es una explicación bastante buena de por qué
el volumen de compraventas puede empezar a frenarse antes de que lo hagan claramente los precios. En abril de 2026 las compraventas nacionales ya cayeron un
10,2% interanual, mientras que el precio notarial todavía subía un
9,4%. En mayo, el Notariado registró otra caída del
11,8% de las compraventas mientras el precio seguía aumentando un
8,8%.
Eso es bastante compatible con una primera fase de ajuste:
se seca volumen antes de que el vendedor antiguo acepte bajar precios.
Y si este proceso continúa, lo interesante no sería tanto esperar un desplome general de España, sino que
cada año aumenta el stock de propietarios que compraron recientemente a precios muy altos. Ahí es donde, ante un mercado lateral/bajista, empiezan a aparecer vendedores más permeables.
65,95% >10 años + 12,80% entre 5-10 años = 78,75% de las viviendas vendidas en 2025 procedían de propiedad mantenida durante más de cinco años.
Y simultáneamente, entre los nuevos hipotecados,
43,8% ya está financiando más del 80% del precio de compra.
Eso
no demuestra que los vendedores estén todos libres de deuda ni que los compradores estén todos sobreendeudados. Pero sí respalda bastante la idea que planteabas de una
transferencia parcial desde una cohorte de propietarios con mucha antigüedad patrimonial hacia una cohorte que entra ahora a precios muy altos y, cuando usa hipoteca, con un apalancamiento considerable. Esa diferencia puede ser muy relevante si llega el siguiente giro del ciclo.
- Colegio de Registradores de España — Estadística Registral Inmobiliaria, Anuario 2025. Es la fuente directa del dato de antigüedad del propietario vendedor. En 2025, el 65,95% de las viviendas transmitidas llevaba más de 10 años en manos de su propietario; 12,80%, entre 5 y 10 años; 11,33%, entre 2 y 5; y sólo 9,92%, menos de 2 años. El periodo medio de posesión alcanzó 18,1 años, frente a 7,3 años en 2009.
Esto significa que el 78,75% de las ventas de 2025 procedían de propietarios que llevaban al menos cinco años con la vivienda. Importante: Registradores mide tiempo de posesión, no edad del vendedor ni deuda pendiente. Esa última parte de mi interpretación era una inferencia patrimonial, no un dato directo.
- Banco de España — Informe de Estabilidad Financiera, Primavera 2026. Para las nuevas hipotecas, el Banco de España dice que a finales de 2025 el LTP medio (préstamo/precio de compra) era 80,4%. Además, las nuevas hipotecas con LTP superior al 80% aumentaron del 39,2% a comienzos de 2024 al 43,8% a finales de 2025. El propio BdE recalca que, aunque ha habido una ligera relajación, los estándares siguen muy por debajo de los excesos del ciclo de los 2000.
- Ese mismo Informe de Estabilidad Financiera del Banco de España es la fuente del dato que utilicé para distinguir la situación actual de 2008: el saldo hipotecario de hogares para adquisición de vivienda representaba a finales de 2025 alrededor del 29,9% del PIB, en niveles históricamente contenidos.
- Consejo General del Notariado — datos de abril de 2026. El 55,6% de las compras de vivienda en España se financió mediante préstamo hipotecario y, entre esas operaciones financiadas, el préstamo equivalió en promedio al 72,4% del precio de adquisición. Por tanto, mi referencia al ~44% restante debe entenderse correctamente como compras sin préstamo hipotecario para adquisición registrado en esa estadística, no necesariamente como “dinero en efectivo”.
- Consejo General del Notariado — actividad 2026. En abril de 2026 las compraventas bajaron 10,2% interanual, mientras el precio medio por m² aumentó 9,4%. En mayo las compraventas volvieron a caer, -11,8%, mientras el precio aumentó +8,8%. Es la base de lo que comentaba de volumen cayendo mientras los precios todavía siguen subiendo.
- Consejo General del Notariado — perfil joven del comprador. Aquí he encontrado además la fuente primaria que mejora la que te había citado antes: los compradores de 18 a 30 años representaban aproximadamente el 22,53% de las compras en 2007 y sólo el 9,55% en 2025.
