Me estoy planteando si todo va bien en temas turísticos, comprar un apartamento en la playa con idea de alquilar los vacacionalmente y disfrutar de el como mucho el mes de agosto y un finde en el año por el tema de Jerez y las motos
He hecho unos cálculos por encima, y con una hipoteca a 15 años, los ingresos tirando por lo bajo superan los gastos.
Me queda saber si los costos de gestión, limpieza y entrega de llaves se pueden llevar mucha pasta y jorobar mis cuentas.
¿Como lo veis? ¿Alguien ha hecho una inversión similar? ¿Que tal la experiencia de los toreros?
Yo me estoy empezando a informar para retirarme en la costa (la que sea) así que comparto lo que sé de momento:
1. Si el apartamento lo quieres usar tú en temporada alta (verano, motos) deberías calcular tus ingresos en función de el peor mes de la temporada baja. Una buena herramienta es Airbnb; busca pisos en la zona donde quieres comprar y mira los alquileres. Despues, multiplica el peor mes por 10 (ya que tú lo vas a usar unos dos meses) y tendrás una idea aproximada.
2. Mas importante que el precio del apartamento es el coste mensual de su mantenimiento. Cuando veas un apartamento "extrañamente" bien de precio es la primera pregunta que deberás hacerte. Cuando veas un apartamento que te interesa que te enseñen las facturas del mantenimiento de los últimos 3 meses.
3. A partir de éste verano es el pistoletazo de salida de la crisis inmobiliaria. Yo llevo desde el 2020 mirando por encima y marcando propiedades, pero todavía no considero que el momento ha llegado. Comprar un apartamento para alquilarlo es parecido a comprar acciones;
compra cuando todos quieran vender y vende cuando todos quieran comprar. Aunque tengas el dinero aprende a esperar.
4. No te "cases" con ningún apartamento. Define claro lo que quieres y donde lo quieres, y luego espera tu oportunidad. Recuerda: A menor tamaño mas barato, menos costes, y mas clientela potencial. No permitas que te cuelen apartamentos que no se ajusten a lo que quieres, ni te autoconvenzas. Lo mejor es definir primero lo que quieres, donde, y a que precio, y ponerlo en un papelito.
5. Si tienes pareja (sobre todo si es Espacoña) que no meta su naricita en este asunto porque ella va a querer un apartamento de 200m2 en primera línea de playa para chulear a toda la familia y luego ni lo usará una vez al año, o peor aún lo usaran sus familiares todo el año. Deja claro cual es el propósito del apartamento, y ese no debe ser "para que mis familiares o los tuyos tengan algo gratis".
Como broche final, te cuento mi libro: Yo tengo un total de 4 propiedades entre casas y apartamentos. En una vivo yo, y el resto lo tengo alquilado. Yo alquilo a estudiantes y es otro rollo, pero ví la luz cuando entendí que
es mucho mejor comprar una situación personal que una propiedad.
Cuando quiero comprar hago lo siguiente:
1. Espero a la siguiente crisis (en éste caso estamos en ella). Hay una al menos una vez cada 7 años. PREPARA EL DINERO.
2. Busco entre 10 y 20 propiedades que se ajusten a lo que yo necesito (osea, muy pequeñas y conectadas a zonas universitarias o de estudiantes). No me caso con ninguna.
3. Cuando empieza la crisis voy estudiando a los vendedores. Mejor privado que agencia. También miro las webs de subastas. Tu situación ideal es:
- Una vivienda que se vende por causa de un divorcio. Él la querrá vender a un precio razonable y ella "por lo que le den" porque ese dinero será para comprarse trapitos ya que cree que con su papo ya le mantendrá otro. Esa fricción hará que esa vivienda acabe en una subasta, así que puedes ofrecer un precio de risa o esperar a que salga la subasta.
- Una vivienda en herencia entre varios herederos. Siempre hay un comedido y un golfete. Esa fricción es parecida a lo que te acabo de describir.
4. No negocies nada. Es una gilipiléz ese tira y afloja. Que se bajen los pantalones ellos, no tú. Y si no se bajan los pantalones para eso tienes 10-20 propiedades a mirar.
Importante es que el vendedor o agencia vean claramente que tú tienes esas opciones y además tienes el dinero en mano o la hipoteca pre-aprobada osea, que vas sin tonterías.
Considera ésto como quien va de caza mayor. Cabeza fria, paciencia, y disparo en el momento adecuado.
