dando ideas: derecho de retracto en herencias y donaciones, por parte del inquilino

Extender el retracto del inquilino a herencias y donaciones​

Un inquilino tiene hoy derecho de adquisición preferente si su casero vende el piso. No lo tiene si ese piso cambia de manos por una herencia o una donación. Esa asimetría —venta sí, sucesión no— es la que sostiene la propuesta que ha reabierto el eterno pleito del alquiler: llevar el tanteo y retracto del artículo 25 de la LAU al traspaso patrimonial entre familiares, con el valor fiscal como precio de referencia.

Qué dice el artículo 25 de la LAU y qué deja fuera​

La norma es explícita. En caso de venta de la vivienda arrendada, el arrendatario ostenta derecho de adquisición preferente y puede ejercitar el tanteo en un plazo de 30 días naturales desde que se le notifica de forma fehaciente el precio y las condiciones esenciales de la transmisión. Ni una palabra sobre donaciones. Ni una sobre herencias. Ahí el inquilino se queda mirando cómo su casa cambia de titular sin que nadie le pregunte.

El planteamiento no pide inventarse nada, sino extender lo que ya existe. En una donación el precio se conoce porque el donante paga la plusvalía; en una herencia, porque el notario refleja el valor con el que se hereda. El número, insisten los defensores, ya está sobre la mesa.

El incentivo que se autorregula​

Aquí llega el argumento más fino. Si el heredero infla a propósito el valor para que el inquilino no pueda igualarlo, se dispara su propia factura fiscal. Pagar impuestos altos por presumir de un precio que no existe es una cura de humildad carísima. El mecanismo, sostienen, se corrige solo: o declaras lo que vale y compites con el inquilino, o declaras de más y financias al Estado.

Añaden una ventaja lateral: las valoraciones que se reflejan en el patrimonio se actualizarían de facto, algo que hoy arrastra desfases.

Herencia yacente: el piso que acaba en subasta​

Hay un escenario donde el problema es más tangible. Herencias sin heredero que las reclame, desconocimiento del fallecimiento, mal momento económico del sucesor. El inmueble queda yacente, nadie lo gestiona y termina en subasta pública. El inquilino que lleva años pagando la renta ve cómo su vivienda se remata al mejor postor sin haber podido pujar.

En el hilo se recuerda una vía alternativa, la usucapión: acreditar 30 años de uso continuado del inmueble sin que el propietario lo reclame. Fácil de decir y muy raro de ver. Los propietarios descuidan, sí, pero no treinta años seguidos.

Expropiación o sentido común: la pelea​

La reacción mayoritaria pasa por el ataque a la propiedad privada. Que si esto es socialismo de salón, que si la envidia como deporte olímpico nacional. La contrarréplica es sencilla: el retracto no quita nada a nadie, solo dice que si quieres vender, ofrezcas primero a quien ya vive ahí y en las condiciones en las que tú mismo has decidido vender.

El otro bando avisa de un efecto dominó. Basta un susto legal más, argumentan, para que el propietario particular retire la vivienda del mercado o la venda antes de alquilarla. Y citan el caso de Barcelona, donde la oferta de alquiler se habría desplomado más de un 30% con las últimas figuras de protección al inquilino. Es un dato que se lanza en plena refriega y que conviene tomar con pinzas.

El fondo del asunto no es ideológico sino aritmético: quién puja, con qué precio y quién acaba pagando la diferencia. ¿Cuánto tarda un legislador en meter mano al artículo 25 sin que el mercado se cierre en banda?