Inmobiliaria: Decreto de vivienda: todo menos el suelo
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Escrito por G.Albiac:
Pancarta en Sol: «O caen los rentistas o cae el gobierno».
El gobierno. Breve enumeración de rentas patrimoniales:
–Pedro Sánchez (presidente, junto a su esposa Begoña Gómez (procesada). Ocho propiedades inmobiliarias: seis viviendas y dos plazas de garaje.
–María Jesús Montero, exvicepresidente y exministra de Hacienda: tres viviendas y un local.
–Luis Planas, ministro de Agricultura, Pesca y Alimentación: cuatro viviendas.
–Félix Bolaños, ministro de la Presidencia, Justicia y Relaciones con las Cortes: tres viviendas.
–Óscar Puente, ministro de transportes y de movilidad sostenible. Seis inmuebles: cuatro viviendas y dos plazas de garaje.
–Óscar López, ministro de la cosa digital: cuatro muy poco virtuales inmuebles.
–Pilar Alegría exministra de educación: dos viviendas y un apartamento.
–Isabel Rodríguez, ministra justamente de vivienda y agenda urbana. Siete propiedades inmobiliarias: tres viviendas, dos plazas de garaje y dos trasteros.
–Yolanda Díaz, superferolítica y concienciadísima ministra de Trabajo y vicepresidente. Dos inmuebles: una vivienda y un despacho.
–Y, seamos justos, hay dos ministros, dos, que declaran no poseer propiedad inmobiliaria alguna: Diana Sarracena y José Manuel Albares. Quede constancia de su honorable rareza.
–En cuanto a las oscuras propiedades del condenado Ábalos, ¿es necesario hablar de […]?
Pancarta actualizada en Sol. Propuesta: «O caen los gobernantes o cae el gobierno». Ellos sabrán.
No es delito ser rentista inmobiliario. Para ninguno de ellos. Tantos trabajadores españoles se sacrificaron para adquirir los inmuebles con los que contaban, de cara a complementar en su día, alquilándolos, su insuficiente jubilación, que explicar que eso es legítimo –e incluso meritorio como forma de ahorro– da vergüenza. Seguiría no siendo un delito, aun cuando alguno de tales habitáculos hubiera sido adquirido con dinero familiar de origen más o menos obsceno. Así es la vida. En una familia te puede tocar de todo. Proxenetas, también. No es delito ser pariente de gente mala. Punto.
Pero, si no es delito para el presidente del gobierno y para un buen puñado de ministros –de altos funcionarios y de fruta de todos los partidos, ya ni hablo–, ¿habría de serlo para propietarios privados, ya sean individuales, ya sean societarios? Parece difícil legislar el modo de expropiar a un ciudadano de a pie sin simultáneamente hacerlo a más de medio gobierno. Y Dios sabe a qué porcentaje de los fruta del parlamento y el Senado. A no ser que se legisle con nombre y apellidos. Lo cual, como cualquiera en su sano juicio sabe, no es legislar. La universalidad es el principio fundante de la ley en las sociedades modernas.
La vivienda es un problema grave en España. Empezó a serlo cuando, en los inicios de la Transición –hace ya casi medio siglo–, los partidos entendieron que la única financiación posible era, en el primer peldaño, la sustracción del suelo edificable al mercado y su tutela bajo las autoridades políticas locales. Lo del 2 %, que tanto escandalizó en el parlamento autónomo de Cataluña, era la norma universal que todo constructor te narraba entonces –y supongo que te sigue narrando– como el razonable apaño pagado para recalificar terrenos no edificables. No hubo un solo partido con representación que no se llevase su parte alícuota de eso. Es el pecado original, a partir de cuyo modelo se fue tejiendo la infinitamente más compleja trama de corrupción cuyos aspectos más visibles nos golpean ahora.
El aumento del coste para producir una mercancía sólo puede compensarse con un aumento de su precio. Fue lo que, de inmediato, sucedió. Si alguien compara el precio de la vivienda a inicio de los años ochenta con el de hoy, tal vez no sobreviva al susto. Puede engañarse a sí mismo quien así lo quiera: cada cual tiene el consuelo que se merece. Pero nada ni nadie retraerá esos precios a cifras asequibles, mientras la escasez de suelo edificable siga imponiendo costes sobredimensionados. Y, cuanto más intervenga el Estado en repartos y costes del suelo, más turbio se irá haciendo ese mercado. Y más imposible la vida: sobre todo, la de los más jóvenes. Y ya lo es mucho.
Fuente: Un gobierno de rentistas
PD: Me da igual lo que haya escrito en ese decreto que han sacado con oportunismo, de esa gente no puede salir nada bueno, nada. Hay otro hilo abierto:
Podría haber otro hilo titulado "Ninguno de los principales problemas de España tiene solución". También sería cierto, nada puede ser solucionado porque no hay nadie al mando, solo unos incompetentes.
Un gobierno de rentistas
Cuanto más intervenga el Estado en repartos y costes del suelo, más turbio se irá haciendo ese mercado. Y más imposible la vida: sobre todo, la de los más jóvenes. Y ya lo es mucho.
Pancarta en Sol: «O caen los rentistas o cae el gobierno».
El gobierno. Breve enumeración de rentas patrimoniales:
–Pedro Sánchez (presidente, junto a su esposa Begoña Gómez (procesada). Ocho propiedades inmobiliarias: seis viviendas y dos plazas de garaje.
–María Jesús Montero, exvicepresidente y exministra de Hacienda: tres viviendas y un local.
–Luis Planas, ministro de Agricultura, Pesca y Alimentación: cuatro viviendas.
–Félix Bolaños, ministro de la Presidencia, Justicia y Relaciones con las Cortes: tres viviendas.
–Óscar Puente, ministro de transportes y de movilidad sostenible. Seis inmuebles: cuatro viviendas y dos plazas de garaje.
–Óscar López, ministro de la cosa digital: cuatro muy poco virtuales inmuebles.
–Pilar Alegría exministra de educación: dos viviendas y un apartamento.
–Isabel Rodríguez, ministra justamente de vivienda y agenda urbana. Siete propiedades inmobiliarias: tres viviendas, dos plazas de garaje y dos trasteros.
–Yolanda Díaz, superferolítica y concienciadísima ministra de Trabajo y vicepresidente. Dos inmuebles: una vivienda y un despacho.
–Y, seamos justos, hay dos ministros, dos, que declaran no poseer propiedad inmobiliaria alguna: Diana Sarracena y José Manuel Albares. Quede constancia de su honorable rareza.
–En cuanto a las oscuras propiedades del condenado Ábalos, ¿es necesario hablar de […]?
Pancarta actualizada en Sol. Propuesta: «O caen los gobernantes o cae el gobierno». Ellos sabrán.
No es delito ser rentista inmobiliario. Para ninguno de ellos. Tantos trabajadores españoles se sacrificaron para adquirir los inmuebles con los que contaban, de cara a complementar en su día, alquilándolos, su insuficiente jubilación, que explicar que eso es legítimo –e incluso meritorio como forma de ahorro– da vergüenza. Seguiría no siendo un delito, aun cuando alguno de tales habitáculos hubiera sido adquirido con dinero familiar de origen más o menos obsceno. Así es la vida. En una familia te puede tocar de todo. Proxenetas, también. No es delito ser pariente de gente mala. Punto.
Pero, si no es delito para el presidente del gobierno y para un buen puñado de ministros –de altos funcionarios y de fruta de todos los partidos, ya ni hablo–, ¿habría de serlo para propietarios privados, ya sean individuales, ya sean societarios? Parece difícil legislar el modo de expropiar a un ciudadano de a pie sin simultáneamente hacerlo a más de medio gobierno. Y Dios sabe a qué porcentaje de los fruta del parlamento y el Senado. A no ser que se legisle con nombre y apellidos. Lo cual, como cualquiera en su sano juicio sabe, no es legislar. La universalidad es el principio fundante de la ley en las sociedades modernas.
La vivienda es un problema grave en España. Empezó a serlo cuando, en los inicios de la Transición –hace ya casi medio siglo–, los partidos entendieron que la única financiación posible era, en el primer peldaño, la sustracción del suelo edificable al mercado y su tutela bajo las autoridades políticas locales. Lo del 2 %, que tanto escandalizó en el parlamento autónomo de Cataluña, era la norma universal que todo constructor te narraba entonces –y supongo que te sigue narrando– como el razonable apaño pagado para recalificar terrenos no edificables. No hubo un solo partido con representación que no se llevase su parte alícuota de eso. Es el pecado original, a partir de cuyo modelo se fue tejiendo la infinitamente más compleja trama de corrupción cuyos aspectos más visibles nos golpean ahora.
El aumento del coste para producir una mercancía sólo puede compensarse con un aumento de su precio. Fue lo que, de inmediato, sucedió. Si alguien compara el precio de la vivienda a inicio de los años ochenta con el de hoy, tal vez no sobreviva al susto. Puede engañarse a sí mismo quien así lo quiera: cada cual tiene el consuelo que se merece. Pero nada ni nadie retraerá esos precios a cifras asequibles, mientras la escasez de suelo edificable siga imponiendo costes sobredimensionados. Y, cuanto más intervenga el Estado en repartos y costes del suelo, más turbio se irá haciendo ese mercado. Y más imposible la vida: sobre todo, la de los más jóvenes. Y ya lo es mucho.
Fuente: Un gobierno de rentistas
PD: Me da igual lo que haya escrito en ese decreto que han sacado con oportunismo, de esa gente no puede salir nada bueno, nada. Hay otro hilo abierto:
Podría haber otro hilo titulado "Ninguno de los principales problemas de España tiene solución". También sería cierto, nada puede ser solucionado porque no hay nadie al mando, solo unos incompetentes.
sans-pisito
Madmaxista
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Y ademas del ITP hay muchas otras cosas que entorpecen la transmision como el hecho de que la division de la cosa comun sea un proceso extremadamente farragosos cuando no hay acuerdo entre herederos, y otras cosas que se han anadido recientemente como los certificados energeticos para poder vender y alquilar. Poco se habla de como la ocurrencia de los certificados energeticos reducen, demoran y encarecen la oferta de vivienda en compra y alquiler.
Lo que van a conseguir es que los caseros que tengan algún piso en alquiler tengan miedo y dejen de alquilar su casas y aquellos que se estuvieran planteando poner su casa en alquiler se echarán para atrás.
Si tienes un piso lo normal es que lo quieras alquilar por el precio del mercado y que tengas garantías de pago.
Si a un inquilino le dices que aunque no pague se puede quedar o que el alquiler será vitalicio sin subir ni una miaja, la gente no va a querer alquilar sus viviendas y el problema se va a multiplicar.
Si tienes un piso lo normal es que lo quieras alquilar por el precio del mercado y que tengas garantías de pago.
Si a un inquilino le dices que aunque no pague se puede quedar o que el alquiler será vitalicio sin subir ni una miaja, la gente no va a querer alquilar sus viviendas y el problema se va a multiplicar.
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El segundo decreto: el contrato se renueva solo, y el suelo sigue donde estaba
Hoy publica el BOE el segundo decreto, el Real Decreto-ley 27/2026, el que se separó del primero para que cada socio pudiera votar lo suyo por separado el viernes; entra en vigor mañana.
Lo que adelantaba la prensa se confirma, con un matiz que no quedaba claro en las crónicas: cumplidos los cinco años de contrato (siete si el casero es una persona jurídica), el alquiler no se prorroga año a año sino por periodos completos de otros cinco o siete, y así sucesivamente. El casero que no quiera seguir tiene que avisar con seis meses, en vez de los cuatro de ahora, y pagar al inquilino al menos doce mensualidades calculadas sobre el precio de referencia de una vivienda análoga, no sobre la renta que cobra. Y nunca puede bajar de una mensualidad de renta por año vivido en la casa, un segundo mínimo que en estancias largas puede acabar mandando.
Antes de las causas hay una excepción general: tampoco se paga cuando el inquilino reúne los requisitos para una prórroga legal obligatoria (la de zona tensionada, por ejemplo), aunque no la pida.
Fuera de eso hay seis causas expresas para no renovar sin pagar, y casi todas son razonables: que el casero, si es persona física, necesite la casa para él o para un familiar hasta segundo grado (si en tres meses no la ocupa, paga igual); que el inquilino haya pasado más de seis de los últimos doce meses fuera sin causa justificada; que tenga otra vivienda apta en el mismo municipio; que las partes firmen un contrato nuevo; que el casero, siendo vulnerable, acredite alguna otra circunstancia que haga prevalecer su interés; o que el inquilino rechace una oferta formal de contrato nuevo. Si se vende el piso, el comprador hereda la obligación.
La última es la que retrata el diseño. Para que cuente, la oferta tiene que garantizar otros cinco años y una renta que respete las reglas del artículo 17.6 de la LAU, las de zona tensionada, aunque la vivienda no esté en una; renovar libremente a un precio de mercado por encima de ese límite, por tanto, no libra de pagar.
La indemnización queda como el precio de devolver la renta al mercado, y la cuenta sale sola: si la renta de mercado y la de referencia andan parecidas, y mientras mande el mínimo de doce mensualidades, pagarlas a cambio de un contrato nuevo de sesenta meses solo compensa cuando el alquiler actual está más de un 20% por debajo del de mercado (un 14% si el contrato es de siete años), y eso antes de contar los meses vacíos y de descontar el dinero en el tiempo. Por debajo de esa brecha, lo racional es quedarse quieto. Dentro de zona tensionada la cuestión casi no se plantea, porque el contrato nuevo también lleva la renta topada.
Para la apuesta no cambia nada, el segundo decreto tampoco trae ninguna de las cuatro piezas. El primero sí pone instrumentos de financiación al servicio de la oferta, con sus avales y el Fondo de Vivienda de Impacto Social, y eso puede ayudar; lo que no cambia ninguno de los dos es lo que le cuesta a quien tiene el suelo servido seguir esperando, ni quién se queda con el valor que crea recalificar. Este segundo, de hecho, modifica un único artículo de la LAU, el 10.
Lo que sí hace es llevar la capa del contrato hasta el final; y aquí conviene no hacer trampa, porque la objeción fácil ("con contratos indefinidos nadie alquila") tiene un contraejemplo enorme: en Alemania el alquiler residencial es indefinido como regla general, el arrendador necesita un interés legítimo para resolverlo, y en 2025 el 52,8% de la población vivía de alquiler, el porcentaje más alto de la UE. En el papel, además, el régimen español queda más flojo que el alemán porque allí, como regla general, sin interés legítimo no hay salida, y aquí la hay pagando. El contrato largo no mata por sí solo la oferta de alquiler.
Lo que introduce un problema distinto, y es el que España lleva años acumulando, es que las reglas cambien sobre la marcha para contratos ya firmados. Este decreto se aplica a los vigentes. La transitoria introduce varias salvaguardas de seguridad jurídica (deja terminar con las reglas antiguas la prórroga tácita en curso, permite avisar con cuatro meses a quien le quedan menos de seis para el vencimiento y, en los contratos en tácita reconducción, respeta sin indemnización los preavisos ya enviados), pero el casero que firmó cinco años más tres de tácita descubre que, cuando eso acabe, el contrato se renovará solo por otros cinco salvo que pague.
El alemán sabía lo que firmaba. El español firmó una cosa, le aplican otra y tiene motivos para pensar que el siguiente decreto la cambiará otra vez. Eso tiene nombre en economía y ya salió en el otro hilo, la inconsistencia temporal: cuando nadie se cree que la regla de hoy vaya a ser la de mañana, aumenta el incentivo a no entrar en el alquiler, o a salir en cuanto se pueda, hacia el uso familiar, la venta o la persiana bajada.
Pero ni siquiera eso es lo importante; aunque el decreto saliera perfecto y ningún casero reaccionara, seguiría repartiendo el mismo parque entre los que ya están dentro y los que esperan fuera. Protege al inquilino que tiene contrato, y eso tiene valor para él; al que busca piso no le aporta mucho. Es lo mismo que el precio y la cola: decide quién se queda con la vivienda escasa, no cuántas hay.
Mañana se votan los dos decretos por separado, en un pleno extraordinario que empieza a las once. A día de hoy el segundo sigue sin mayoría asegurada: el PP ha anunciado el no, Junts, Podemos y el PNV no han fijado su voto, y hasta en Sumar admiten que Junts está lejos. Si cae, habrá llegado a entrar en vigor ese mismo día. Si se convalida, lo pasaré por el decálogo en el hilo de los candados con el primero.
Hoy publica el BOE el segundo decreto, el Real Decreto-ley 27/2026, el que se separó del primero para que cada socio pudiera votar lo suyo por separado el viernes; entra en vigor mañana.
Lo que adelantaba la prensa se confirma, con un matiz que no quedaba claro en las crónicas: cumplidos los cinco años de contrato (siete si el casero es una persona jurídica), el alquiler no se prorroga año a año sino por periodos completos de otros cinco o siete, y así sucesivamente. El casero que no quiera seguir tiene que avisar con seis meses, en vez de los cuatro de ahora, y pagar al inquilino al menos doce mensualidades calculadas sobre el precio de referencia de una vivienda análoga, no sobre la renta que cobra. Y nunca puede bajar de una mensualidad de renta por año vivido en la casa, un segundo mínimo que en estancias largas puede acabar mandando.
Antes de las causas hay una excepción general: tampoco se paga cuando el inquilino reúne los requisitos para una prórroga legal obligatoria (la de zona tensionada, por ejemplo), aunque no la pida.
Fuera de eso hay seis causas expresas para no renovar sin pagar, y casi todas son razonables: que el casero, si es persona física, necesite la casa para él o para un familiar hasta segundo grado (si en tres meses no la ocupa, paga igual); que el inquilino haya pasado más de seis de los últimos doce meses fuera sin causa justificada; que tenga otra vivienda apta en el mismo municipio; que las partes firmen un contrato nuevo; que el casero, siendo vulnerable, acredite alguna otra circunstancia que haga prevalecer su interés; o que el inquilino rechace una oferta formal de contrato nuevo. Si se vende el piso, el comprador hereda la obligación.
La última es la que retrata el diseño. Para que cuente, la oferta tiene que garantizar otros cinco años y una renta que respete las reglas del artículo 17.6 de la LAU, las de zona tensionada, aunque la vivienda no esté en una; renovar libremente a un precio de mercado por encima de ese límite, por tanto, no libra de pagar.
La indemnización queda como el precio de devolver la renta al mercado, y la cuenta sale sola: si la renta de mercado y la de referencia andan parecidas, y mientras mande el mínimo de doce mensualidades, pagarlas a cambio de un contrato nuevo de sesenta meses solo compensa cuando el alquiler actual está más de un 20% por debajo del de mercado (un 14% si el contrato es de siete años), y eso antes de contar los meses vacíos y de descontar el dinero en el tiempo. Por debajo de esa brecha, lo racional es quedarse quieto. Dentro de zona tensionada la cuestión casi no se plantea, porque el contrato nuevo también lleva la renta topada.
Para la apuesta no cambia nada, el segundo decreto tampoco trae ninguna de las cuatro piezas. El primero sí pone instrumentos de financiación al servicio de la oferta, con sus avales y el Fondo de Vivienda de Impacto Social, y eso puede ayudar; lo que no cambia ninguno de los dos es lo que le cuesta a quien tiene el suelo servido seguir esperando, ni quién se queda con el valor que crea recalificar. Este segundo, de hecho, modifica un único artículo de la LAU, el 10.
Lo que sí hace es llevar la capa del contrato hasta el final; y aquí conviene no hacer trampa, porque la objeción fácil ("con contratos indefinidos nadie alquila") tiene un contraejemplo enorme: en Alemania el alquiler residencial es indefinido como regla general, el arrendador necesita un interés legítimo para resolverlo, y en 2025 el 52,8% de la población vivía de alquiler, el porcentaje más alto de la UE. En el papel, además, el régimen español queda más flojo que el alemán porque allí, como regla general, sin interés legítimo no hay salida, y aquí la hay pagando. El contrato largo no mata por sí solo la oferta de alquiler.
Lo que introduce un problema distinto, y es el que España lleva años acumulando, es que las reglas cambien sobre la marcha para contratos ya firmados. Este decreto se aplica a los vigentes. La transitoria introduce varias salvaguardas de seguridad jurídica (deja terminar con las reglas antiguas la prórroga tácita en curso, permite avisar con cuatro meses a quien le quedan menos de seis para el vencimiento y, en los contratos en tácita reconducción, respeta sin indemnización los preavisos ya enviados), pero el casero que firmó cinco años más tres de tácita descubre que, cuando eso acabe, el contrato se renovará solo por otros cinco salvo que pague.
El alemán sabía lo que firmaba. El español firmó una cosa, le aplican otra y tiene motivos para pensar que el siguiente decreto la cambiará otra vez. Eso tiene nombre en economía y ya salió en el otro hilo, la inconsistencia temporal: cuando nadie se cree que la regla de hoy vaya a ser la de mañana, aumenta el incentivo a no entrar en el alquiler, o a salir en cuanto se pueda, hacia el uso familiar, la venta o la persiana bajada.
Pero ni siquiera eso es lo importante; aunque el decreto saliera perfecto y ningún casero reaccionara, seguiría repartiendo el mismo parque entre los que ya están dentro y los que esperan fuera. Protege al inquilino que tiene contrato, y eso tiene valor para él; al que busca piso no le aporta mucho. Es lo mismo que el precio y la cola: decide quién se queda con la vivienda escasa, no cuántas hay.
Mañana se votan los dos decretos por separado, en un pleno extraordinario que empieza a las once. A día de hoy el segundo sigue sin mayoría asegurada: el PP ha anunciado el no, Junts, Podemos y el PNV no han fijado su voto, y hasta en Sumar admiten que Junts está lejos. Si cae, habrá llegado a entrar en vigor ese mismo día. Si se convalida, lo pasaré por el decálogo en el hilo de los candados con el primero.
Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual (BOE núm. 243, 01/10/2026). Artículo único (nuevo art. 10 LAU), disposición adicional primera y disposición transitoria única. BOE-A-2026-20385 Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre (BOE núm. 241, 30/09/2026), el primero. BOE-A-2026-20266 Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible.
Alemania: contrato indefinido como regla (§ 575 BGB, que solo admite el temporal con causa tasada) y resolución por el arrendador con interés legítimo (§ 573 BGB). Destatis, EU-SILC 2025: el 52,8% de la población vivía de alquiler. EU-Vergleich: Deutschland ist Mieterland Nummer 1
Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre (BOE núm. 241, 30/09/2026), el primero. BOE-A-2026-20266 Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible.
Alemania: contrato indefinido como regla (§ 575 BGB, que solo admite el temporal con causa tasada) y resolución por el arrendador con interés legítimo (§ 573 BGB). Destatis, EU-SILC 2025: el 52,8% de la población vivía de alquiler. EU-Vergleich: Deutschland ist Mieterland Nummer 1
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auyador
Madmaxista
Construir es una opción política. Reducir la oferta de alquiler y aumentar la población demandante de vivienda es otra postura.
Manolo the Boss
Forero de pro
Curioso, pensaba que era Luis Enrique?
VixensAttackMe
Himbersor
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El suelo es precisamente la parte más especulativa de todo el sector vivienda.
Como bien dices es lo que fija precios altos de entrada.
Corrigiendo precios del suelo pocas personas van a perder.
Además es donde más "viviendas vacías hay" es decir solares urbanos aparcados por tiempo infinito por falta de licencias o por falta de promotor.
Como bien dices es lo que fija precios altos de entrada.
Corrigiendo precios del suelo pocas personas van a perder.
Además es donde más "viviendas vacías hay" es decir solares urbanos aparcados por tiempo infinito por falta de licencias o por falta de promotor.
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Basta de amerindios
Himbersor
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No hace falta construir.
Hace tiempo salió un estudio que reflejaba un sobrante de más de 100 mil viviendas anuales si se descontaba la inmi gración anual.
El problema principal del país en todos los ángulos es la presión demográfica. Están desmontando el país desde los cimientos
El pocero, tras sobornar a los políticos que no le dejaban construir, reconocido por él mismo, pudo edificar 5000 de las 13000 proyectadas
«Es una vergüenza que en este país un empresario haya tenido que invertir en política, como todo el mundo sabe que yo he hecho, para que funcione su empresa
Tan sencillo como hacer la fase 2 y 3,porque toda esa zona es un páramo desierto, pero cerca de Madrid
En el diagnóstico estoy contigo; en lo de que pocos pierden, no tanto.
El suelo no está solo en los solares, está debajo de cada piso, y en una ciudad cara es la mayor parte de lo que vale ese piso. Si se abarata de verdad, quien lo nota en su patrimonio es el propietario de a pie, que además es el que decide elecciones. Por eso ningún gobierno lo toca, y no por cuatro especuladores.
Lo de los solares aparcados tiene dos casos muy distintos. Si está parado porque el ayuntamiento no da la licencia, cobrarle al dueño es injusto y el recargo tiene que suspenderse mientras tanto. Si está parado porque al dueño le compensa esperar, pues para eso está.
Un propietario normal lo que busca primero es tranquilidad y lo segundo rentabilidadLo que van a conseguir es que los caseros que tengan algún piso en alquiler tengan miedo y dejen de alquilar su casas y aquellos que se estuvieran planteando poner su casa en alquiler se echarán para atrás.
Si tienes un piso lo normal es que lo quieras alquilar por el precio del mercado y que tengas garantías de pago.
Si a un inquilino le dices que aunque no pague se puede quedar o que el alquiler será vitalicio sin subir ni una miaja, la gente no va a querer alquilar sus viviendas y el problema se va a multiplicar.
No quiere ir a juicios, ni tener problemas con el inquilino ni por supuesto sufrir el destrozo de su vivienda
Si el Estado, con monopolio legal de la fuerza y el robo de impuestos no asegura la Expulsión el mismo día del delincuente, entonces el propietario no quiere problemas
Además de que como inversión, la vivienda tiene bajo rendimiento
VixensAttackMe
Himbersor
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En realidad me refiero a ajustar los precios mediante oferta, que es lo único que funciona en la vivienda. Aumentar la oferta.
Liberalizar suelo, hacer planes residenciales, recalificaciones etc
Aumentar el numero m2 disponibles para construir, donde la gente quiere vivir.
El día de mañana muchas personas de más de 70 vivirán de alquiler.
De hecho tengo amigos de +50 que por diversos motivos (separación generalmente) ya lo hacen por ser imposible comprar.
Todo esto es un disparate:
- Nadie quiere alquilar a familias con menores
- Nadie quiere alquilar a personas mayores
- Los requisitos para acceder al alquiler son leoninos
- Los precios m2 se comen el salario
- Los pequeños ahorradores tienen miedo y representan la mayoría del mercado
- Perdida de seguridad jurídica a nivel de dictadura
- Después de una mala experiencia retiran los pisos del mercado (Todos lo que tenemos una vivienda en alquiler escuchamos casos)
-Proliferan las mafias que alquilan pisos en condiciones pésimas
Real como la vida misma esto que os cuento:
"Chica joven latina esta estudiando Derecho a la vez que trabaja de promotora de Stand para pagarse el doctorado, Master y vive de alquiler"
Vive en una habitación, ella tiene ventana, pero hay habitaciones sin ningún tipo de respiradero.
Comentaba que hay una habitación donde vive un matrimonio con un niño y un bebe, esa habitación no tiene ventilación y tiene moho en las esquinas. Que ella le decía a los padres que dejaran al niño y al bebe en la suya para que no estuviera ahí.
Creo que esta chica ni come ya que siempre viene desmayada, por supuesto no suele salir ya que que no le alcanza para nada.
Os cuento más. Un bajo ocupado debajo de mi casa, sin ventanas ni nada de nada donde se ven niños pequeños golpeando los cristales y se pueden ver colchones tirados por el suelo.
ES ESTO LO QUE QUIERE LA IZQUIERDA?
ES UNA VERGÜENZA LO QUE PASA EN ESTE PAIS.
Última edición:
Entonces sí. Lo de construir donde la gente quiere vivir es la clave, con un matiz porque el centro no se fabrica, lo que se fabrica es acceso a él.
Más altura donde ya hay demanda, suelo interior reciclado (fábricas, aparcamientos, cuarteles) y transporte, que es lo que convierte un descampado de la periferia en un sitio donde alguien quiere vivir. Sin eso, un sector nuevo a veinte kilómetros es oferta sobre el papel.
Mi pega es con liberalizar a secas, que se queda a mitad de camino.
Recalificar da el derecho a construir pero no obliga a nadie a usarlo, y si esperar sale gratis, el dueño del suelo nuevo tiene el mismo incentivo que el del viejo, sentarse a ver cómo sube.
En sectores que el propio Ministerio da por urbanizados y aptos para construir quedan casi 490.000 viviendas pendientes. Ahí ya no hay nada que recalificar; lo que falta es que alguien construya.
Lo de ampliar el suelo urbanizable a lo grande ya se intentó con la ley del 98, que lo convirtió en la categoría por defecto justo para acabar con la escasez. Luego vino el boom (con mucho crédito detrás, también es verdad) y los precios no bajaron precisamente. Con eso no culpo a la ley de la burbuja, solo que el suelo por sí solo no basta.
Así que más suelo sí, pero con un coste por tener parado el que ya está listo, y con la plusvalía de recalificar repartida con reglas claras y no a la manera de cada ayuntamiento.
Lo que van a conseguir es que los caseros que tengan algún piso en alquiler tengan miedo y dejen de alquilar su casas y aquellos que se estuvieran planteando poner su casa en alquiler se echarán para atrás.
Si tienes un piso lo normal es que lo quieras alquilar por el precio del mercado y que tengas garantías de pago.
Si a un inquilino le dices que aunque no pague se puede quedar o que el alquiler será vitalicio sin subir ni una miaja, la gente no va a querer alquilar sus viviendas y el problema se va a multiplicar.
De acuerdo en lo de la tranquilidad, pero aquí se están mezclando dos decretos que tocan cosas distintas.
El de hoy, el 27, cambia cuánto dura el contrato y cuánto cuesta no renovarlo por voluntad del casero. El procedimiento por impago no lo toca.
El impago lo toca el primero, el 26, y bastante. Si se acredita que el inquilino está en situación de vulnerabilidad económica, la Administración competente tiene dos meses para ofrecerle una alternativa habitacional o pagar lo debido, con el procedimiento parado mientras tanto. Si pasan los dos meses sin ninguna de las dos cosas, queda subrogada automáticamente en la deuda, no hay lanzamiento y el contrato sigue hasta que venza mientras dure la vulnerabilidad.
Así que @rejon no va tan desencaminado: el inquilino vulnerable que deja de pagar puede seguir dentro. Pero no porque la deuda desaparezca ni porque al casero le obliguen a regalar el alquiler, sino porque, si pasan los dos meses sin alternativa ni pago, el deudor pasa a ser la Administración.
Y en esta enervación extraordinaria vale igual para el que tiene un solo piso, porque no hay excepción por ser pequeño propietario. Tampoco te dejan sin cobrar; cambia a quién le cobras, y eso es otro riesgo, no el mismo.
La renta tampoco se actualiza como estaba pactada. Hasta finales de 2027, si está por encima del límite del índice de referencia no sube nada, y si no lo está sube como mucho un 2% salvo nuevo pacto.
Vamos, que el miedo tiene dos patas: qué pasa cuando quieres recuperar la vivienda al terminar el contrato, que es el 27, y qué pasa si dejan de pagarte, que está en el 26. Llamarlo todo contrato indefinido mezcla las dos.
Lo del rendimiento tiene más miga de lo que parece. Que alquilar rinda poco y los precios estén por las nubes puede convivir perfectamente, porque el que compra no paga solo la renta de cada mes sino lo que espera que valga el piso dentro de diez años, y buena parte de esa expectativa acaba capitalizada en el suelo. Otra vez al mismo sitio.
sans-pisito
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Vivimos en lo que Margaret Thatcher llamaba la "property owning democracy". La democracia siempre es mayoria contra minoria desde los tiempos de Atenas. Y la mayoria que decide las elecciones son los propietarios.
La expresión es anterior a Thatcher, por cierto. La acuñó Noel Skelton, un fruta conservador, en 1923, y ella la convirtió en programa con la venta de las viviendas municipales a sus inquilinos.
Pero el mecanismo es ese; en Estados Unidos lo llaman homevoter, el votante propietario, desde que Fischel lo puso por escrito: el que tiene el patrimonio en la casa vota contra cualquier cosa que pueda bajar su precio, y casi todo lo que abarata la vivienda lo hace.
Aquí más de siete de cada diez hogares son propietarios, así que la mayoría está hecha, pero la grieta está dentro de las propias casas: el propietario de sesenta años tiene descendientes de treinta que no pueden comprar, y esos descendientes también votan.
Hoy pesa más el patrimonio del padre que el alquiler del descendiente. Hasta cuándo, ya veremos.
Pues ya está. El primer decreto cae por 172 a 178, con PP, Vox, Junts y UPN en contra, y el segundo por 166 a 184, porque a esos se suman el PNV y Coalición Canaria.
En cuanto la derogación salga en el BOE, todo eso deja de estar vigente: la enervación con subrogación de la Administración, el tope del 2%, la prórroga extraordinaria, Tu Casa.
Los contratos firmados en estos días se quedan con sus reglas, como pasó con el decreto de alquiler de diciembre de 2018, que el Congreso derogó a los 35 días; lo que siga abierto ya es otra historia, y aquí ha durado unos días.
He seguido el pleno esperando oír la palabra suelo.
Vulnerables, fondos buitre, especuladores, Waterloo, la historia les juzgará...
Al final salió, pero para liberarlo; los que tumbaban los decretos repitieron que la solución es construir más, y hubo quien echó en falta reformar la ley del suelo, pero no oí a nadie, ni a un lado ni al otro, proponer que cueste tener un solar servido parado.
Junts, que era quien tenía la llave, ha tumbado los decretos sin mencionar el suelo ni una vez. Y su propuesta alternativa de 59 páginas, va de fondos, deducciones y okupación, según lo que se ha publicado.
Y para @sans-pisito, que lo sacó ayer: la property owning democracy subió hoy a la tribuna. Nogueras pidió que el horizonte de nuestros descendientes sea "una vivienda propia", y Hernández Quero dijo que "la verdadera seguridad residencial es que la gente corriente pueda ser dueña de su casa". Dos partidos que no se parecen en casi nada, con la misma idea.
Si al final hay elecciones en noviembre, la vivienda va a estar en el centro. Que llegue a estarlo el suelo ya es otra cosa.
El paso por el decálogo lo hago igual en el hilo de los candados, aunque sea como autopsia.
En cuanto la derogación salga en el BOE, todo eso deja de estar vigente: la enervación con subrogación de la Administración, el tope del 2%, la prórroga extraordinaria, Tu Casa.
Los contratos firmados en estos días se quedan con sus reglas, como pasó con el decreto de alquiler de diciembre de 2018, que el Congreso derogó a los 35 días; lo que siga abierto ya es otra historia, y aquí ha durado unos días.
He seguido el pleno esperando oír la palabra suelo.
Vulnerables, fondos buitre, especuladores, Waterloo, la historia les juzgará...
Al final salió, pero para liberarlo; los que tumbaban los decretos repitieron que la solución es construir más, y hubo quien echó en falta reformar la ley del suelo, pero no oí a nadie, ni a un lado ni al otro, proponer que cueste tener un solar servido parado.
Junts, que era quien tenía la llave, ha tumbado los decretos sin mencionar el suelo ni una vez. Y su propuesta alternativa de 59 páginas, va de fondos, deducciones y okupación, según lo que se ha publicado.
Y para @sans-pisito, que lo sacó ayer: la property owning democracy subió hoy a la tribuna. Nogueras pidió que el horizonte de nuestros descendientes sea "una vivienda propia", y Hernández Quero dijo que "la verdadera seguridad residencial es que la gente corriente pueda ser dueña de su casa". Dos partidos que no se parecen en casi nada, con la misma idea.
Si al final hay elecciones en noviembre, la vivienda va a estar en el centro. Que llegue a estarlo el suelo ya es otra cosa.
El paso por el decálogo lo hago igual en el hilo de los candados, aunque sea como autopsia.
El decreto de la vivienda es tan bueno, tan bueno, tan bueno, que la Ministra de Vivienda está diciendo en el Congreso que en Cataluña si quieren no tienen que cumplirlo, jajajajaja ,es que nos gobierna gente que de no ser por la política estaría viviendo del trile o la estampita https://t.co/SLTjjqSsH2
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Todo menos el suelo: el cierre
María del Carmen Abascal, Maricarmen, murió ayer 7 de octubre. Tenía 87 años, llevaba setenta en el mismo piso del Retiro y dos semanas antes la habían sacado de él en camilla.
Todo lo que sigue se escribió por lo que pasó después de aquello; conviene no olvidar por qué empezó.
Entre el martes y el jueves de la semana pasada, mientras el Consejo de Ministros aprobaba dos decretos de vivienda y el Congreso se preparaba para convalidarlos, media España descubrió el suelo.
Lo dijeron los analistas de CaixaBank Research y de pisos.com, la patronal de promotores, los constructores de Castellón y los de Jerez, la CNMC en unas jornadas de Asprima y hasta el Gobierno Vasco desde Viena; cada uno con su matiz, todos con la misma palabra: ninguno de los dos decretos tocaba el suelo.
Eso ya se sabía cuando abrí el hilo.
La pieza que salió del borrador
El lunes 28, víspera del Consejo, fuentes del Ministerio de Vivienda confirmaron a El Independiente que retiraban del texto la reforma de la ley del suelo, que llevaba en el borrador desde el verano.
Era una pieza poco vistosa, consistente en limitar las causas por las que un plan urbanístico entero se anula por un defecto de forma o de procedimiento que se puede subsanar, que es lo que llevan años pidiendo los ayuntamientos y lo que el presidente de APCE, Xavier Vilajoana, reclamaba esa misma semana con número de artículo (el 55 y el 57). La moneda de cambio fue el voto de Podemos, para quien era la línea roja de la especulación, una reforma hecha a la medida de los grandes tenedores de suelo.
Ese mismo lunes, en Barcelona, el presidente del Gobierno pedía aumentar la "oferta asequible".
Cuarta vez
No es la primeravez que se intenta mover el suelo..
En mayo de 2024 el Gobierno retiró del Pleno el proyecto de ley porque iban a tumbarlo el PP y Sumar, su socio de coalición, cuyo portavoz se sumó a las enmiendas a la totalidad de ERC, Junts y Podemos con el argumento de que volvía la "cultura del bowling".
En febrero de 2025 la reforma pactada por PSOE y PNV llegó como proposición de ley y no pasó la toma en consideración: votaron no el PP, Sumar y los socios de investidura.
En abril de 2026 fue el PP quien llevó la suya, con la nulidad de los planes en el centro; salió la toma en consideración por 178 votos contra 163, pasó a comisión y ha perecid en ella con la disolución de las Cortes.
En septiembre de 2026 la del Gobierno ya ni llega al Consejo de Ministros.
Con ese expediente delante, basta con poner a cada uno al lado de sí mismo. El PP votó en 2025 contra que un error subsanable dejara de tumbar planes enteros, presentó en 2026 su propia versión y hoy promete liberalizar suelo para un millón de viviendas en su primer Consejo de Ministros. Sumar se sienta en ese Consejo, votó contra el proyecto de su propio Gobierno y firmó la semana pasada decretos de vivienda sin una línea de suelo. Junts estuvo en el no de 2025, el 15 de septiembre tumbó la proposición de Sumar contra la compra de vivienda por personas jurídicas y no desveló su voto del viernes hasta la noche anterior. El PNV es el único que ha sido coherente; copatrocinó el intento de 2025 y su portavoz, Maribel Vaquero, volvió a pedir el lunes que se abordara la ley del suelo.
Podemos merece párrafo aparte, porque su objeción no era humo; la reforma tocaba también la reversión de terrenos expropiados y el régimen de recursos, y eso se podía haber discutido por separado. Lo que no admite discusión es qué produce la nulidad total cuando se aplica de verdad.
Castellón, capital de provincia, perdió su plan porque el Supremo exigió repetir la información pública después de unas modificaciones sustanciales, y tardó ocho años, desde que la nulidad quedó firme en 2013, en volver a tener plan general.
A El Puerto de Santa María le anularon el de 2012 por varias razones, entre ellas no haber pasado la evaluación ambiental estratégica, que la reforma de 2024 seguía tratando como vicio de nulidad; la ciudad volvió a un plan aprobado en 1991 y este año todavía estaba en la casilla de salida del siguiente.
El primero es un defecto del tipo que la reforma quería rebajar. El segundo enseña lo que cuesta que una nulidad total resucite durante años un planeamiento de otra época. Si eso protege a alguien de la especulación, no es a los que buscan piso.
Los que piden suelo tampoco salen limpios
La patronal de la construcción de Jerez sostiene, con razón, que hay suelo público de sobra, y propone sacarlo por subasta "a precios razonables". Una subasta sirve precisamente para que el precio no sea razonable sino el máximo; lo que se pide, en realidad, es que la renta del suelo cambie de manos, no que desaparezca.
El mismo día, la delegación vasca volvía de Viena con la fórmula opuesta: allí el precio del suelo público se fija de antemano y los promotores compiten por la calidad del proyecto.
Garamendi tiene razón en lo procedimental (decretos troceados, redactados horas antes y con una vida útil que todos daban por breve y que al final se contó en días), aunque no diga una palabra de suelo. Una norma que los agentes esperan ver caer en semanas difícilmente cambia una decisión de inversión a diez o veinte años: es un problema de compromiso creíble, y lo que pasó después lo demuestra.
Y la CNMC, que acierta en el diagnóstico, propone revisar la clasificación del suelo no protegido, ampliar sus posibles usos y flexibilizar el planeamiento. Es la versión prudente de una idea que Competencia lleva años defendiendo con formulaciones bastante más radicales, que la frontera urbanística no cree escasez artificial allí donde no haya una razón pública para proteger el suelo; y a mí me recuerda al espíritu de la ley de 1998, que coincidió con el mayor ciclo de precios de nuestra historia.
Clasificar no es urbanizar y urbanizar no es construir, y aquella ley enseñó que ampliar jurídicamente el suelo disponible no basta si los incentivos para ponerlo en carga siguen siendo los mismos.
La renta
La misma CNMC pone el número que faltaba: el suelo puede llegar a representar hasta un 45% del precio de una vivienda. Conviene leerlo bien; no es un coste exógeno como el cemento, que se suma mecánicamente al precio final; el suelo se valora en buena medida hacia atrás, porque lo que puede pagar el promotor depende de lo que espera cobrar por la vivienda menos construcción, financiación, cargas y margen. Eso no significa que restringir suelo no encarezca la vivienda (si la oferta no puede responder, claro que puede hacerlo), sino que una parte de ese 45% es precisamente la renta que genera esa escasez, y se la queda quien tiene el suelo bien clasificado.
Ricardo lo dejó escrito hace dos siglos: el trigo no está caro porque la tierra sea cara, la tierra es cara porque el trigo lo está.
En Madrid y Barcelona, según Cinco Días, el suelo se ha encarecido cerca de un 30% desde 2019, un 4% solo en la primera mitad de este año.
El viernes por la mañana, antes de votar, Urtasun puso sobre la mesa la otra mitad de la misma cuenta: desde el franquismo se construyeron más de seis millones de viviendas de protección oficial que acabaron descalificadas, y si no se hubieran descalificado, dijo, una de cada cinco viviendas del país sería pública.
El fondo es cierto, pero le sobra la última palabra porque quellas viviendas fueron casi todas de promoción privada con protección temporal, así que lo que se perdió con la descalificación fue un precio tasado y no un parque público; la diferencia con el mercado se la quedó el primer propietario el día que venció el plazo.
Así que la pregunta de quién se queda con la renta, tiene esta semana dos respuestas: la del suelo, con cifra oficial, y la de la vivienda protegida, con setenta años de serie.
El viernes, y después
El Congreso derogó los dos decretos. El primero, el de la función social de la vivienda, cayó por 172 votos a favor y 178 en contra: votaron no PP, Vox, Junts y UPN, y sí PSOE, Sumar, ERC, Bildu, PNV, Podemos, BNG, Coalición Canaria y Compromís. El segundo, el de la prórroga automática de los contratos, cayó por 166 a 184, con el PNV y Coalición Canaria sumados al no. Junts pidió al Gobierno que retirara los dos textos y negociara otro a partir del suyo.
Pero ni siquiera ahí termina la historia; el lunes 5 Sánchez anunció la disolución de las Cortes y elecciones para el 29 de noviembre; el decreto de convocatoria se publicó y entró en vigor el martes 6. Ese mismo martes el Consejo de Ministros volvió a aprobar los dos decretos, retocados, y el miércoles salieron en el BOE como Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026. Ahora los convalidará o derogará la Fruta Permanente.
Los dos dependen ahora del PNV. El 29/2026, el de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta asequible, entra en vigor hoy, 8 de octubre, y si el PNV repite el sí del viernes tiene sobre el papel 35 votos frente a 34, aun con Junts en contra. El 28/2026, el de la estabilidad de los contratos de alquiler, no entra en vigor hasta el 15 de noviembre y antes tiene que pasar por la Fruta Permanente: el viernes el PNV votó no, todavía no ha dicho qué hará con el texto retocado y, si repite, cae por 34 a 35.
La reforma de la ley del suelo no ha vuelto.
Así que ni siquiera el segundo intento cambia la conclusión de este hilo. Se pueden derogar dos decretos, volver a escribirlos cuatro días después y cambiar el órgano que los vota; se puede rehacer incluso la mayoría necesaria para salvar al menos uno de ellos. Lo que no reaparece es la pieza que salió del borrador el 28 de septiembre.
Con Mari Carmen el Estado llegó hasta la puerta, con expediente, juzgado, fecha y fuerza pública; con el suelo lleva cuatro intentos y no ha conseguido sacar adelante una sola reforma.
Aquí no se salva nadie
Y no lo digo por decir; cada uno de los actores de esta semana tiene una razón para que el suelo siga donde está: el Gobierno necesita los votos más que la reforma; la oposición prefiere prometer un millón de viviendas a votar un artículo; los socios ganan más con la línea roja que con el plan aprobado; la patronal quiere el suelo, pero barato y suyo. Debajo de todos ellos está el votante propietario, que es mayoría, que ve subir el precio de su casa y que no premia a nadie por bajarlo.
Ese es el equilibrio, y por eso se sostiene tan bien.
Y me temo que en plena campaña alguien volverá a descubrir el suelo.
María del Carmen Abascal, Maricarmen, murió ayer 7 de octubre. Tenía 87 años, llevaba setenta en el mismo piso del Retiro y dos semanas antes la habían sacado de él en camilla.
Todo lo que sigue se escribió por lo que pasó después de aquello; conviene no olvidar por qué empezó.
Entre el martes y el jueves de la semana pasada, mientras el Consejo de Ministros aprobaba dos decretos de vivienda y el Congreso se preparaba para convalidarlos, media España descubrió el suelo.
Lo dijeron los analistas de CaixaBank Research y de pisos.com, la patronal de promotores, los constructores de Castellón y los de Jerez, la CNMC en unas jornadas de Asprima y hasta el Gobierno Vasco desde Viena; cada uno con su matiz, todos con la misma palabra: ninguno de los dos decretos tocaba el suelo.
Eso ya se sabía cuando abrí el hilo.
La pieza que salió del borrador
El lunes 28, víspera del Consejo, fuentes del Ministerio de Vivienda confirmaron a El Independiente que retiraban del texto la reforma de la ley del suelo, que llevaba en el borrador desde el verano.
Era una pieza poco vistosa, consistente en limitar las causas por las que un plan urbanístico entero se anula por un defecto de forma o de procedimiento que se puede subsanar, que es lo que llevan años pidiendo los ayuntamientos y lo que el presidente de APCE, Xavier Vilajoana, reclamaba esa misma semana con número de artículo (el 55 y el 57). La moneda de cambio fue el voto de Podemos, para quien era la línea roja de la especulación, una reforma hecha a la medida de los grandes tenedores de suelo.
Ese mismo lunes, en Barcelona, el presidente del Gobierno pedía aumentar la "oferta asequible".
Cuarta vez
No es la primeravez que se intenta mover el suelo..
En mayo de 2024 el Gobierno retiró del Pleno el proyecto de ley porque iban a tumbarlo el PP y Sumar, su socio de coalición, cuyo portavoz se sumó a las enmiendas a la totalidad de ERC, Junts y Podemos con el argumento de que volvía la "cultura del bowling".
En febrero de 2025 la reforma pactada por PSOE y PNV llegó como proposición de ley y no pasó la toma en consideración: votaron no el PP, Sumar y los socios de investidura.
En abril de 2026 fue el PP quien llevó la suya, con la nulidad de los planes en el centro; salió la toma en consideración por 178 votos contra 163, pasó a comisión y ha perecid en ella con la disolución de las Cortes.
En septiembre de 2026 la del Gobierno ya ni llega al Consejo de Ministros.
Con ese expediente delante, basta con poner a cada uno al lado de sí mismo. El PP votó en 2025 contra que un error subsanable dejara de tumbar planes enteros, presentó en 2026 su propia versión y hoy promete liberalizar suelo para un millón de viviendas en su primer Consejo de Ministros. Sumar se sienta en ese Consejo, votó contra el proyecto de su propio Gobierno y firmó la semana pasada decretos de vivienda sin una línea de suelo. Junts estuvo en el no de 2025, el 15 de septiembre tumbó la proposición de Sumar contra la compra de vivienda por personas jurídicas y no desveló su voto del viernes hasta la noche anterior. El PNV es el único que ha sido coherente; copatrocinó el intento de 2025 y su portavoz, Maribel Vaquero, volvió a pedir el lunes que se abordara la ley del suelo.
Podemos merece párrafo aparte, porque su objeción no era humo; la reforma tocaba también la reversión de terrenos expropiados y el régimen de recursos, y eso se podía haber discutido por separado. Lo que no admite discusión es qué produce la nulidad total cuando se aplica de verdad.
Castellón, capital de provincia, perdió su plan porque el Supremo exigió repetir la información pública después de unas modificaciones sustanciales, y tardó ocho años, desde que la nulidad quedó firme en 2013, en volver a tener plan general.
A El Puerto de Santa María le anularon el de 2012 por varias razones, entre ellas no haber pasado la evaluación ambiental estratégica, que la reforma de 2024 seguía tratando como vicio de nulidad; la ciudad volvió a un plan aprobado en 1991 y este año todavía estaba en la casilla de salida del siguiente.
El primero es un defecto del tipo que la reforma quería rebajar. El segundo enseña lo que cuesta que una nulidad total resucite durante años un planeamiento de otra época. Si eso protege a alguien de la especulación, no es a los que buscan piso.
Los que piden suelo tampoco salen limpios
La patronal de la construcción de Jerez sostiene, con razón, que hay suelo público de sobra, y propone sacarlo por subasta "a precios razonables". Una subasta sirve precisamente para que el precio no sea razonable sino el máximo; lo que se pide, en realidad, es que la renta del suelo cambie de manos, no que desaparezca.
El mismo día, la delegación vasca volvía de Viena con la fórmula opuesta: allí el precio del suelo público se fija de antemano y los promotores compiten por la calidad del proyecto.
Garamendi tiene razón en lo procedimental (decretos troceados, redactados horas antes y con una vida útil que todos daban por breve y que al final se contó en días), aunque no diga una palabra de suelo. Una norma que los agentes esperan ver caer en semanas difícilmente cambia una decisión de inversión a diez o veinte años: es un problema de compromiso creíble, y lo que pasó después lo demuestra.
Y la CNMC, que acierta en el diagnóstico, propone revisar la clasificación del suelo no protegido, ampliar sus posibles usos y flexibilizar el planeamiento. Es la versión prudente de una idea que Competencia lleva años defendiendo con formulaciones bastante más radicales, que la frontera urbanística no cree escasez artificial allí donde no haya una razón pública para proteger el suelo; y a mí me recuerda al espíritu de la ley de 1998, que coincidió con el mayor ciclo de precios de nuestra historia.
Clasificar no es urbanizar y urbanizar no es construir, y aquella ley enseñó que ampliar jurídicamente el suelo disponible no basta si los incentivos para ponerlo en carga siguen siendo los mismos.
La renta
La misma CNMC pone el número que faltaba: el suelo puede llegar a representar hasta un 45% del precio de una vivienda. Conviene leerlo bien; no es un coste exógeno como el cemento, que se suma mecánicamente al precio final; el suelo se valora en buena medida hacia atrás, porque lo que puede pagar el promotor depende de lo que espera cobrar por la vivienda menos construcción, financiación, cargas y margen. Eso no significa que restringir suelo no encarezca la vivienda (si la oferta no puede responder, claro que puede hacerlo), sino que una parte de ese 45% es precisamente la renta que genera esa escasez, y se la queda quien tiene el suelo bien clasificado.
Ricardo lo dejó escrito hace dos siglos: el trigo no está caro porque la tierra sea cara, la tierra es cara porque el trigo lo está.
En Madrid y Barcelona, según Cinco Días, el suelo se ha encarecido cerca de un 30% desde 2019, un 4% solo en la primera mitad de este año.
El viernes por la mañana, antes de votar, Urtasun puso sobre la mesa la otra mitad de la misma cuenta: desde el franquismo se construyeron más de seis millones de viviendas de protección oficial que acabaron descalificadas, y si no se hubieran descalificado, dijo, una de cada cinco viviendas del país sería pública.
El fondo es cierto, pero le sobra la última palabra porque quellas viviendas fueron casi todas de promoción privada con protección temporal, así que lo que se perdió con la descalificación fue un precio tasado y no un parque público; la diferencia con el mercado se la quedó el primer propietario el día que venció el plazo.
Así que la pregunta de quién se queda con la renta, tiene esta semana dos respuestas: la del suelo, con cifra oficial, y la de la vivienda protegida, con setenta años de serie.
El viernes, y después
El Congreso derogó los dos decretos. El primero, el de la función social de la vivienda, cayó por 172 votos a favor y 178 en contra: votaron no PP, Vox, Junts y UPN, y sí PSOE, Sumar, ERC, Bildu, PNV, Podemos, BNG, Coalición Canaria y Compromís. El segundo, el de la prórroga automática de los contratos, cayó por 166 a 184, con el PNV y Coalición Canaria sumados al no. Junts pidió al Gobierno que retirara los dos textos y negociara otro a partir del suyo.
Pero ni siquiera ahí termina la historia; el lunes 5 Sánchez anunció la disolución de las Cortes y elecciones para el 29 de noviembre; el decreto de convocatoria se publicó y entró en vigor el martes 6. Ese mismo martes el Consejo de Ministros volvió a aprobar los dos decretos, retocados, y el miércoles salieron en el BOE como Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026. Ahora los convalidará o derogará la Fruta Permanente.
Los dos dependen ahora del PNV. El 29/2026, el de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta asequible, entra en vigor hoy, 8 de octubre, y si el PNV repite el sí del viernes tiene sobre el papel 35 votos frente a 34, aun con Junts en contra. El 28/2026, el de la estabilidad de los contratos de alquiler, no entra en vigor hasta el 15 de noviembre y antes tiene que pasar por la Fruta Permanente: el viernes el PNV votó no, todavía no ha dicho qué hará con el texto retocado y, si repite, cae por 34 a 35.
La reforma de la ley del suelo no ha vuelto.
Así que ni siquiera el segundo intento cambia la conclusión de este hilo. Se pueden derogar dos decretos, volver a escribirlos cuatro días después y cambiar el órgano que los vota; se puede rehacer incluso la mayoría necesaria para salvar al menos uno de ellos. Lo que no reaparece es la pieza que salió del borrador el 28 de septiembre.
Con Mari Carmen el Estado llegó hasta la puerta, con expediente, juzgado, fecha y fuerza pública; con el suelo lleva cuatro intentos y no ha conseguido sacar adelante una sola reforma.
Aquí no se salva nadie
Y no lo digo por decir; cada uno de los actores de esta semana tiene una razón para que el suelo siga donde está: el Gobierno necesita los votos más que la reforma; la oposición prefiere prometer un millón de viviendas a votar un artículo; los socios ganan más con la línea roja que con el plan aprobado; la patronal quiere el suelo, pero barato y suyo. Debajo de todos ellos está el votante propietario, que es mayoría, que ve subir el precio de su casa y que no premia a nadie por bajarlo.
Ese es el equilibrio, y por eso se sostiene tan bien.
Y me temo que en plena campaña alguien volverá a descubrir el suelo.
El Independiente (Juanma Romero, 28/09/2026): el Gobierno retira del borrador la reforma de la ley del suelo para acercar a Podemos; antecedentes de los intentos de 2024 y 2025 y posiciones de los grupos.
Congreso, Diario de Sesiones del Pleno de 21/04/2026: toma en consideración de la proposición de ley del PP sobre seguridad jurídica urbanística (178 a favor, 163 en contra, 6 abstenciones).
CNMC, Estudio sobre la transformación urbanística del suelo para vivienda, E/CNMC/001/25: peso del suelo en el precio de la vivienda y recomendaciones sobre clasificación, usos y agilización del planeamiento.
Nulidad del planeamiento: Valencia Plaza (13/12/2013), Castellón, y Ayuntamiento de El Puerto de Santa María, acuerdo de la Junta de Gobierno Local de 30/04/2026: nulidad del planeamiento anterior, reviviscencia del plan de 1991 y avance del nuevo.
Vivienda protegida: Civio (21/05/2026), reconstrucción de la vivienda protegida y su paso al mercado libre.
BOE, 07/10/2026: Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026, de 6 de octubre, reeditados sin recuperar la reforma de la ley del suelo.
elDiario.es (07/10/2026, actualizado el mismo día): fallecimiento de María del Carmen Abascal, Maricarmen, a los 87 años, dos semanas después de su desahucio.
Congreso, Diario de Sesiones del Pleno de 21/04/2026: toma en consideración de la proposición de ley del PP sobre seguridad jurídica urbanística (178 a favor, 163 en contra, 6 abstenciones).
CNMC, Estudio sobre la transformación urbanística del suelo para vivienda, E/CNMC/001/25: peso del suelo en el precio de la vivienda y recomendaciones sobre clasificación, usos y agilización del planeamiento.
Nulidad del planeamiento: Valencia Plaza (13/12/2013), Castellón, y Ayuntamiento de El Puerto de Santa María, acuerdo de la Junta de Gobierno Local de 30/04/2026: nulidad del planeamiento anterior, reviviscencia del plan de 1991 y avance del nuevo.
Vivienda protegida: Civio (21/05/2026), reconstrucción de la vivienda protegida y su paso al mercado libre.
BOE, 07/10/2026: Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026, de 6 de octubre, reeditados sin recuperar la reforma de la ley del suelo.
elDiario.es (07/10/2026, actualizado el mismo día): fallecimiento de María del Carmen Abascal, Maricarmen, a los 87 años, dos semanas después de su desahucio.
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