Inmobiliaria: Decreto de vivienda: todo menos el suelo

El decreto de vivienda que llega el martes deja intacto el suelo​

El Consejo de Ministros aprobará el martes el decreto de vivienda que quedó en el cajón a finales de julio por falta de apoyos, con la reforma de la Ley del Suelo todavía dentro y la negociación abierta con Junts y con Podemos. Prórroga de contratos, regulación de los alquileres de temporada y de habitaciones, IVA turístico al 21%. Ninguna de esas medidas añade un solo metro cuadrado edificable, y ninguna encarece tener un solar servido esperando. El precio de la vivienda lo sigue fijando el derecho a edificar.

Qué se aprueba y por qué todo actúa aguas abajo​

El texto pactado entre PSOE y Sumar tiene dos bloques: estabilizar el alquiler —prórroga de los contratos que venzan antes de julio de 2028, regulación de los alquileres de temporada y de habitaciones, IVA del 21% para los pisos turísticos y bonificaciones a los propietarios que bajen la renta— y, más difuso, movilizar vivienda asequible, donde aparece la reforma de la Ley del Suelo. Junts aprieta con deducciones para inquilinos y pequeños propietarios hipotecados y cuentas de ahorro para la vivienda.

Puesto en orden: la prórroga reparte el parque que ya existe; las bonificaciones cambian la rentabilidad de ese mismo parque; las ventajas al inquilino y las cuentas de ahorro empujan la demanda; el IVA turístico pone precio a un uso que compite por las mismas casas. Es redistribución del stock, no creación de oferta. Alguna medida es razonable, pero ninguna mueve la aguja del suelo.

Por qué el precio lo fija el permiso de edificar y no el ladrillo​

David Ricardo dejó la idea hace dos siglos: el grano no es caro porque haya que pagar renta por la tierra, sino que se paga renta porque el grano es caro. Trasladado al ladrillo, el coste de construir es replicable por cualquier promotor; el permiso para construir donde la gente quiere vivir no lo es. Y el mecanismo es casi contable: el promotor calcula cuánto puede pagar por el solar restando al precio de venta la construcción, la financiación, los impuestos y su margen. Toda capacidad de pago adicional del comprador sube lo que ese suelo soporta. Avales públicos, deducciones y cuentas de ahorro empujan en esa dirección mientras la oferta no se mueva.

Suelo hay: 2,47 millones de viviendas de capacidad y 18,5 años de espera​

El estudio Sectores residenciales en España 2025, que la Dirección General de Vivienda y Suelo presentó en marzo a partir del Sistema de Información Urbana, recoge 1.069 grandes sectores en 400 municipios con capacidad para unas 2,47 millones de viviendas. El 64,4% ni siquiera ha empezado a urbanizar. Solo 276 sectores tienen suelo urbanizado disponible, con 489.186 viviendas pendientes. Quedan 19 sectores completamente urbanizados sin un solo ladrillo, con capacidad para 36.398 viviendas.

La objeción clásica —sobra suelo— tiene su parte de verdad y también su trampa. En 154 de esos sectores la edificación ya arrancó y en otros 103 está avanzada; en los que van avanzados, el Ministerio estima 18,5 años de media para completar la edificación. El informe no reparte cuánto de esa lentitud es retención del suelo y cuánto financiación o ritmo de obra. Es justo el hueco donde se decide el precio.

El borrador de Sumar y el umbral que fabrica comportamiento​

Circula un borrador de Sumar que permitiría expropiar la vivienda si el inquilino tiene más de 70 años y lleva 15 en ella, con decisión del Consejo de Ministros caso por caso. El PSOE está en contra y Bolaños dijo que no se expropia el piso de Maricarmen, cuyo desahucio lleva desde el miércoles en el centro de la negociación, así que lo normal es que no llegue al BOE. Pero el razonamiento que acompaña al borrador es economía de primero: cualquier protección que salta al cruzar un umbral genera comportamiento justo antes del umbral. Se vio con la rotación de los contratos temporales antes de convertirse en fijos. Pasaría igual con el inquilino de 68 años y catorce en el piso: el contrato que vence no se renueva.

Una parte del análisis sostiene además que la acampada y la protesta responden a un montaje interesado para justificar el decreto de urgencia. La acusación se lanza sin pruebas aportadas. Lo comprobable es más aburrido: el texto ya estaba pactado en julio y se cayó por falta de votos.

Las palancas que nadie va a mover​

El suelo se regula en las comunidades autónomas, se gestiona en los ayuntamientos y la fiscalidad vive en Hacienda; el Ministerio de Vivienda pinta poco, y la palanca que falta tampoco está ahí. Separar el suelo de la construcción en el IBI exige tocar la ley de haciendas locales, que es estatal; un recargo sobre el suelo servido parado lo puede crear el Estado por ley y recaudarlo Hacienda, aunque el mapa de los terrenos lo elaboren los ayuntamientos. Y sin tocar el Catastro: mientras un terreno esté en situación rural se tasa por su renta, sin expectativas urbanísticas.

De las fuentes de suelo público, la más obvia son las cesiones de cada desarrollo: entre el 5% y el 15% de la edificabilidad, ampliable excepcionalmente al 20%. Si se urbaniza poco, entra poco. Y lo que entraba no siempre se quedó: en muchos sitios ese patrimonio se vendió para cuadrar cuentas.

Si el martes aparece en el BOE algo que encarezca tener un solar servido parado, habrá que reconocerlo. Lo probable es que no aparezca. Y entonces dará igual quién montara el decorado: el precio lo seguirá fijando lo mismo de siempre.