Desplome del mercado inmobiliario, cuestión de meses

La vivienda se asoma a una caída del 9% con los tipos al alza​

La subida de tipos ya estaría frenando la demanda y hay quien pone cifra a la posible caída del precio de la vivienda: hasta un 9%, según el titular que recoge el hilo. El aviso llega con un consejo para vendedores —quien tenga un piso en cartera, que no se demore— y con un problema de credibilidad: esa misma predicción se escucha desde 2017, como apuntan varios participantes, y, de momento, el mercado ha hecho lo contrario. Los precios han aguantado la pandemia, la inflación alta y los primeros golpes del crédito.

El escenario que sostiene la tesis bajista es de manual: recesión en Europa, tipos al alza, recortes de gasto público para pagar deuda, cierre del grifo del crédito y paro creciente. Con esas piezas, mantener los precios actuales exige mucha fe. El contraargumento también es de manual: con una inflación fuerte los activos reales se defienden solos, y una caída solo se entendería, según un participante, por una decisión bancaria ajena al ciclo económico.

¿Por qué se espera que baje el precio de la vivienda?​

Porque coinciden cuatro presiones a la vez. La primera es el coste del dinero: cada subida encarece la hipoteca y recorta el número de compradores solventes. La segunda es la recesión, con cierre de empresas y paro creciente. La tercera, el ajuste del gasto público para empezar a pagar la deuda acumulada. Y la cuarta, el cierre del crédito hipotecario, que dejaría sin financiación a los compradores.

Hay un matiz que rompe el relato simple. Quien sostiene que no habrá desplome realista no niega el golpe, sino su origen: si los precios caen, será porque alguien cierra el grifo hipotecario a propósito, no porque la economía lo pida. Es la diferencia entre un ajuste ordenado y un corralito del crédito.

Qué se deprecia y qué no: la brecha entre zonas​

El desplome, si llega, no será democrático. Los análisis más repetidos apuntan a que bajará todo lo que fuera inversión —grandes capitales, pisos de costa— y todo lo que necesite mucho crédito para colocarse. Donde la burbuja no se infló después de 2015, el golpe se notará poco. En el otro extremo, se sostiene que las viviendas de primera línea de costa, las urbanizaciones buenas y las zonas exclusivas seguirían subiendo. El que se deprecie será el piso mediocre de suburbio.

Ya hay ejemplos con número. Un participante apunta a rebajas del 5% al 7% en pisos en altura de entre 240.000 y 260.000 euros en el Maresme, la costa de Girona y el sur de Tarragona, también en promociones levantadas entre 2002 y 2005 en primera, segunda y tercera línea de playa. No es el desplome. Es el primer movimiento.

Madrid: pisos que no bajan de 800.000 euros​

Un participante se queja de que en las zonas decentes de la capital no encuentra nada por debajo de 800.000 euros, y ahí está la paradoja. Según su descripción, los pisos a precio medio asequible son colmenas de ladrillo visto sin reformar, con alicatado de otra época, muchas veces sin ascensor ni parking y en ciudades dormitorio del extrarradio. La demanda joven con nómina no quiere eso, sostiene. Sin comprador no hay precio que sostenga.

El dinero que sí se mueve busca calidad. Un participante ha visto en Las Rozas rebajas de 12.000 euros sobre pisos de unos 450.000, un ajuste que apenas mueve la aguja frente a la entrada: un 20% más un 7% entre impuestos y gastos burocráticos. Quien paga eso al contado no tiene prisa; quien necesita hipoteca se topa con cuotas más caras y menos dinero prestado.

Hay un detalle que conviene no perder de vista: en el primer trimestre de 2022 los precios subieron alrededor de un 9%, según un participante. Una caída del mismo tamaño no devolvería el mercado a 2021. Lo dejaría donde estaba antes.

El 15% del covid y la prueba que nadie cierra​

El episodio que se usa como precedente es la pandemia. En 2020, se sostiene, la vivienda llegó a caer un 15%. La cifra no es pacífica: otra parte del análisis la niega y remite a los registros oficiales de precios, que no reflejarían semejante hundimiento. Lo que casi nadie discute es que hubo gangas puntuales: vendedores con miedo y prisa y compradores que se echaron atrás. La generalidad del mercado aguantó.

En el lado del crédito, el diagnóstico es compartido y feo. Según un participante, hubo trece meses sin tocar los tipos con la inflación corriendo, y el giro llegó tarde y caro. Renovar líneas de financiación de empresas pequeñas y medianas, en una moneda que no controlan, se convierte, para él, en el verdadero riesgo del sistema.

Quién podrá comprar cuando lleguen las gangas​

Aquí se atasca todo. Los precios actuales son insostenibles para el comprador medio, pero nadie sabe cuánto tienen que bajar para volver a ser alcanzables. Y aunque bajen, hará falta financiación: si las hipotecas son más caras o cubren menos, el efecto de una rebaja se la come la cuota.

La conclusión que se repite es incómoda para los que esperan su momento desde hace años: el que tenga dinero comprará, el que no, seguirá pagando alquiler mientras el alquiler sube. Años de predicción y ni un solo trimestre de desplome. Ese es el punto exacto donde el análisis se queda sin respuesta.