El mercado de la vivienda bajo siete llaves

Hablas sin decir nada, por eso te parece que yo no digo nada; porque para ti decir algo es decir nada. Y repito, todo de lo que te quejas es debido en su mayor parte a la existencia de PODER CONCENTRADO. Si no existiera éste, cada comunidad autogobernada en asamblea podría decidir qué hacer con el asunto de la vivienda. Pero como ni tú ni casi nadie queréis acabar con la CONCENTRACIÓN DE PODER, pues os iréis a la FOSA COMÚN DE LA HISTORIA abriendo hilos como éste, creyendo que entendéis algo, cuando lo cierto es que no entendéis nada, porque lo que creéis entender, en todo caso, son consecuencias, no CAUSAS. La CAUSA es la CONCENTRACIÓN DE PODER; y luego ésta genera consecuencias, que a su vez se convierten en CON-CAUSAS de las consecuencias finales (que vosotros creéis entender y entendéis erróneamente como CAUSAS).

La factura que ya estás pagando

Lo que cuesta mantener cara tu propia casa


Cada vez que este hilo llega a la parte de las soluciones, la discusión se atasca en el mismo sitio.

Se habla del precio y se habla del acceso, y ahí tres de cada cuatro hogares españoles se bajan de la conversación.

El 73,3% vive en una vivienda de su propiedad, según la Encuesta de Condiciones de Vida del INE con datos de 2025, y eso crea una mayoría patrimonialmente expuesta a cualquier política capaz de reducir el precio esperado de la vivienda, porque una caída puede leerse como una pérdida propia.

Por eso el séptimo candado es distinto de los otros seis. No es jurídico, es político, y no se abre con una ley.

Conviene añadir que esa mayoría se está encogiendo. Ese 73,3% es el porcentaje más bajo de toda la serie, que arranca en 2004, y es la tercera caída seguida desde el 75,9% de 2022.

La base potencial de esa coalición se encoge mientras discute si le conviene.

Así que esta entrega no va de pedirle a nadie que renuncie a nada, ni de negar que su casa valga más.

Va de la factura que ese propietario ya está pagando por otras ventanillas, unas veces en dinero y otras en servicios, en movilidad y en oportunidades, sin que aparezca en ninguna de las dos cosas que siempre se discuten.

Tu casa vale más. Otra cosa es poder gastar esa ganancia

Que tu casa valga más sí te hace patrimonialmente más rico; lo que no significa es que puedas gastar esa riqueza como una acción que vendes y de la que te olvidas.

Si vendes para comprar una vivienda equivalente en el mismo mercado, el activo que entregas y el que necesitas han subido a la vez.

Puedes realizar la ganancia vendiendo y reduciendo vivienda, o cambiando de mercado, y puedes obtener liquidez endeudándote contra ella, aunque en ese caso sigues siendo dueño del piso y sigues expuesto a su precio.

Ninguna de las tres salidas es gratuita; y mientras sigas necesitando el mismo techo en el mismo sitio, buena parte de la revalorización funciona como cobertura frente al encarecimiento de aquello que vas a tener que seguir comprando.

Hay además una segunda anotación, esta sí en efectivo. El mismo precio que te subió el activo le subió a tu descendiente el precio de entrada, y como no llega, entras tú.

El Consejo General del Notariado contabilizó en 2025 unas 62.000 donaciones de dinero de padres a descendientes por unos 5.500 millones de euros, cuando antes de la esa época en el 2020 de la que yo le hablo el número de operaciones rondaba las 20.000.

Cuánto de eso acaba en una entrada de vivienda no lo sabemos, porque el notario registra la donación y no su destino, y ahí caben también anticipos de herencia y planificación fiscal pura.

Lo que sí se puede afirmar sin forzar el dato es que la vía existe y que el número de operaciones se ha triplicado en pocos años.

La plusvalía de una generación y la entrada que necesita la siguiente son dos caras de la misma revalorización.

Lo que le hace a quien viene detrás

La tasa de emancipación juvenil está en el 14,5%, el mínimo de la serie del Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud, con datos de cierre de 2024, y la edad estimada para independizarse se va a los 30,2 años.

El alquiler medio, 1.176 euros al mes, se lleva el 98,7% del salario medio de una persona joven, que son 1.191 euros.

Ojo con las comparaciones europeas, porque el Consejo cuenta como jóvenes a los de 16 a 29 años y Eurostat usa de 18 a 34. Dentro de España la serie sí es homogénea, y dice que hay 1.070.119 jóvenes emancipados, casi cincuenta mil menos que un año antes.

En 2024 nacieron 318.005 niños, la cifra más baja desde 1941, con una fecundidad de 1,10 descendientes por mujer y una edad media a la maternidad de 32,6 años que lleva clavada desde 2021. El saldo vegetativo fue de menos 116.056 personas, el octavo año seguido en negativo.

No puedo atribuir ese 1,10 a la vivienda, y quien te diga lo contrario está vendiendo una causalidad que nadie ha estimado para España. El trabajo de referencia internacional, el de Dettling y Kearney para Estados Unidos, encuentra además un efecto que va en dos direcciones, porque encarecer la vivienda reduce los nacimientos entre quienes no son propietarios y los aumenta entre quienes ya lo son.

Lo que cuesta sostener es la posición contraria: que hacer más tardía y más cara la formación de un hogar sea demográficamente neutral.

Para el propietario de sesenta años esto tiene dos consecuencias que no salen en el debate del precio.

La primera es que su pensión la pagan cotizantes, y la inmi gración puede amortiguar el deterioro y ampliar esa base, pero no convierte la demografía de casa en un asunto irrelevante.

La segunda es más incómoda: una cohorte doméstica más pequeña y formada más tarde es un viento en contra para una de las fuentes de demanda que tendrá su piso dentro de veinte años. No garantiza que los precios bajen, porque habrá herencias, inmi gración y demanda exterior; pero tampoco permite dar la demanda futura por descontada, que es lo que hace todo el mundo cuando calcula lo que va a valer su casa.

El centro de salud sin enfermera

En Baleares hay unas 10.500 plazas de funcionarios del Estado y el 30% está sin cubrir, según UGT Servicios Públicos en noviembre de 2025, y el propio delegado del Gobierno lo dijo con todas las letras: el precio de la vivienda expulsa a los funcionarios.

Por otro lado, el Govern paga complementos de insularidad al personal sanitario, 205,30 euros en Mallorca, 410,60 en Menorca e Ibiza y 615,90 en Formentera.

Y por otro, la Conselleria d'Educació declaró 191 especialidades de difícil cobertura para el curso 2026-27.

No son la misma plantilla ni la misma estadística, y las tres señales apuntan al mismo problema de cobertura territorial. El complemento, además, se justifica por el sobrecoste de vivir en una isla, que es más cosas aparte de la vivienda, así que no lo presento como un indicador de precios.

Como serie estadística esto no vale, porque nadie publica cuántas plazas quedan sin cubrir en España por causa del alojamiento.

Como imagen no necesita defensa, porque el propietario de Ibiza reconoce la escena sin que se la expliquen: su piso vale una fortuna y su isla no consigue retener a la gente que sostiene los servicios que él usa.

Lo revelador es por dónde actúa la respuesta pública. Si cuesta atraer trabajadores al territorio, se les paga más para que puedan vivir allí, y eso puede ser imprescindible para mantener el servicio abierto mañana por la mañana.

Pero mientras la oferta residencial no responda, una parte de cualquier mejora de la capacidad de pago queda expuesta a que se la lleve el coste del alojamiento.

El complemento arregla al trabajador, no arregla el mercado que obliga a pagarlo.

Queda una cuenta más, y es la más difícil de ver de todas porque no llega en ningún recibo.

Conviene empezar por lo que no voy a decir, que es que cada euro que va a una hipoteca sea un euro que deja de llegar a una empresa. Eso sería una contabilidad falsa: el crédito no sale de una bolsa fija que se reparte, y el mejor trabajo español sobre el asunto, el de Alberto Martín, Enrique Sarracena-Benito y Tom Schmitz, encuentra que el desplazamiento agregado del boom fue sustancial pero temporal y quedó absorbido antes de que aquello terminara.

El problema es otro.

El inmueble funciona como garantía, y eso puede cambiar a quién le dicen que sí. Basco, López-Rodríguez y Sarracena-Benito muestran que durante el boom español las empresas manufactureras con más activos inmobiliarios que aportar como garantía recibieron más crédito e invirtieron más cuando subía el precio local de la vivienda, y el resultado aguanta incluso controlando por los shocks de productividad de las propias empresas.

No era solo cómo le iba a la empresa, sino también cuánto se había revalorizado el inmueble que podía enseñar al banco.

No es una historia de menos crédito, es una historia sobre el criterio de selección.

Dónde se rompe mi propio argumento

Durante años, el argumento de que la rigidez inmobiliaria cuesta puntos de PIB se apoyaba en Hsieh y Moretti, que estimaron que relajar las restricciones en tres ciudades norteamericanas habría elevado el PIB estadounidense un 3,7%.

Ese trabajo tiene desde abril de 2026 un comentario publicado en la misma revista, firmado por Brian Greaney, que documenta errores de código y una dependencia arbitraria del resultado respecto de la unidad en que se mide la población, y que en el modelo corregido obtiene un efecto dos órdenes de magnitud menor.

No digo que el 3,7% sea falso; digo que ya no se puede citar como magnitud robusta sin mencionar la réplica, y yo lo he citado en este hilo sin mencionarla porque entonces no existía.

Con la movilidad me pasa algo parecido, aunque por otro motivo. Es fácil enseñar que el 96,8% de los españoles no cambió de municipio en 2024, pero eso solo no prueba nada, porque en cualquier país la inmensa mayoría no se muda cada año.

Lo que sí sostiene el diagnóstico es la OCDE en su estudio de España, que señala que los flujos de movilidad entre comunidades siguen siendo muy limitados mientras las diferencias regionales de empleo son mayores que en casi toda la OCDE.

Y De la Roca y Puga sirven para explicar por qué eso importa: con vidas laborales españolas calcularon que en Madrid se gana un 21% más que en Valencia y un 55% más que en zonas rurales, y que la mitad de esa ventaja es aprendizaje que se acumula por trabajar allí, así que quien llega tarde llega con menos años de ese aprendizaje encima.

Cambiar de casa, además, soporta un coste fiscal relevante y muy distinto según el territorio, porque el impuesto de transmisiones encarece cada movimiento antes incluso de contar notaría, registro, mudanza y el tiempo que se va en buscar. Lo que no existe es una estimación española que ate todo eso y diga cuánto se pierde; no la he encontrado y no me la voy a inventar.

Queda la objeción de fondo, que es la seria.

La baja movilidad y la baja productividad españolas tienen causas propias y anteriores a esta crisis: la dualidad del mercado laboral, un tejido empresarial dominado por empresas diminutas, la especialización en turismo y construcción y el desajuste de cualificaciones.

Quien sostenga que el bloqueo inmobiliario explica el conjunto del estancamiento español está exagerando, y eso hace más daño a la tesis que cualquier cosa que digan los que la niegan.

Lo defendible es más modesto y sigue siendo grave: la vivienda amplifica lo que ya estaba, y lo hace por donde peor lo tolera una economía que envejece, que es la entrada de los que vienen.

Y entonces qué

La tesis de este post no es que la vivienda cara empobrezca al propietario; es que redistribuye antes de enriquecer.

La ganancia patrimonial es real, pero no es gratuita ni se consolida sola; para sostener ese valor hacen falta compradores futuros capaces de pagarlo.

Cuando esos compradores son los descendientes, una parte del patrimonio vuelve a salir de la misma familia.

Cuando faltan trabajadores para sostener un servicio público, la Administración acaba pagando complementos para conseguir que se queden.

Cuando la vivienda dificulta la emancipación y añade fricción a la movilidad, la factura puede aparecer en la formación de hogares y en el acceso a los mercados laborales más productivos.

Y cuando el inmueble se convierte en una garantía especialmente potente, altera a quién llega el crédito.

Así que no te estoy diciendo que tu casa no haya subido de valor.

Te estoy preguntando quién tiene que pagar ese valor para que siga siendo real.

Si es tu descendiente mediante una donación, tu administración mediante un complemento salarial, o un buen proyecto compitiendo por financiación con quien puede ofrecer un inmueble mejor como garantía, la revalorización no ha desaparecido.

La factura simplemente está en otra cuenta.

El decálogo de este hilo tiene diez llaves y ninguna abre la séptima cerradura, porque esa se vota.

Pero ninguna de las diez le pide al propietario que pierda; le piden que mire en qué cuenta está anotada la factura antes de decidir que el asunto no va con él.

Financiarse contra el precio de la vivienda

Cómo el precio del ladrillo altera quién consigue financiación

Dos empresas manufactureras reciben el mismo shock local del precio de la vivienda. Según las estimaciones de Basco, López-Rodríguez y Sarracena-Benito, la que está en el percentil 75 de peso del inmovilizado material invertiría 98 puntos porcentuales más que una situada en el percentil 25, medido sobre la tasa de inversión.

La diferencia que explota ese cálculo está en el balance: una tiene mucha más capacidad de aportar activos tangibles como garantía que la otra.

No es que venda mejor, ni que su producto sea mejor, ni que haya encontrado un mercado nuevo; es que tiene algo que enseñarle al banco.

Antes de seguir, el reparto se hace por peso del inmovilizado material sobre el activo total, que es el indicador que los autores usan como medida de la capacidad de aportar garantías, y dentro de esa partida hay también maquinaria; así que la cifra no permite fingir que esos 98 puntos son exactamente 'por tener local'.

Lo que mide es capacidad de colateral, y el ladrillo es la parte de esa capacidad que se revaloriza cuando sube la vivienda.

Hay una segunda aproximación en el montaje, y también conviene decirla: el shock se mide con índices residenciales por municipio, no con precios de naves ni de oficinas, y el inmueble de cada empresa se imputa al municipio donde la empresa está. Para una muestra dominada por pymes es razonable, pero es una aproximación.

Y ahora la parte que a mí me parece más seria del hallazgo; para la empresa mediana de la muestra, con un peso del inmovilizado del 0,234, la elasticidad de la inversión al precio de la vivienda es prácticamente cero.

No contradice el 0,13 medio que aparecerá más abajo, la elasticidad se construye evaluando los coeficientes en el peso del inmovilizado de cada empresa, así que crece con la tangibilidad, y la distribución está bastante escorada.

Por este canal, la empresa manufacturera mediana apenas vio aumentar su inversión; los propios autores apuntan que las empresas con poco inmovilizado pudieron verse obligadas a recortar inversión precisamente durante el boom.

Eso ya no es un reparto desigual de la abundancia, es otra cosa.

Qué está pasando aquí

El mecanismo no tiene misterio, cualquiera que haya trabajado en un banco te dirá, con razón, que se analizan flujos de caja, solvencia, sector y proyecto; todo eso es cierto.

Lo que añade el canal del colateral es que el banco no mira solo el proyecto, también mira qué puede quedarse si la cosa sale mal; y en un país donde el precio de la vivienda subió más de un 120% entre 2000 y 2007, esa diferencia podía hacerse enorme.

En las regresiones el shock no es esa cifra agregada, sino la variación local del precio residencial de cada municipio, que durante el periodo analizado, de 2003 a 2007, creció de media un 14% anual.

En España esto no es un detalle técnico; según la Central de Información de Riesgos del Banco de España, entre 2000 y 2007 el 82,1% del crédito comercial e industrial concedido estaba respaldado por garantías reales.

Y en el pico de 2007, el 45% de todo el crédito concedido a sociedades no financieras tenía garantía inmobiliaria, un volumen equivalente al 35% del PIB.

Cuando el precio de esos inmuebles se dispara aparece una ventaja financiera que nadie legisló: el mismo activo permite respaldar más crédito sin que haya cambiado el proyecto que hay detrás.

Es el mecanismo de Kiyotaki y Moore, que los propios autores ponen como cimiento de su modelo: cuando la capacidad de endeudarse depende también del valor de los activos que puedes aportar en garantía, al criterio de proyecto se le suma otro de balance.

Lo que dicen los números

El trabajo es de Sergi Basco, David López-Rodríguez y Enrique Sarracena-Benito, los dos últimos del Banco de España, y cruza los estados financieros del Registro Mercantil con los datos préstamo a préstamo de la Central de Riesgos, los precios de vivienda por municipio y el suelo edificable disponible antes del boom.

Para la empresa media, la elasticidad de la inversión al precio local de la vivienda es de 0,13, en un contexto en el que el precio local subía un 14% anual; como referencia, Chaney, Sraer y Thesmar habían encontrado un 6% para Estados Unidos.

La estimación española es más del doble que la americana. Los autores apuntan que el canal tiene aquí más por donde actuar porque la empresa española depende mucho del crédito bancario con garantía real, pero no hacen ninguna descomposición que explique la diferencia entre los dos países, y son muestras, periodos y sistemas financieros distintos. Vale como orden de magnitud, no como comparación medida.

En crédito el efecto es todavía mayor, con una elasticidad de 0,29 para la empresa manufacturera media; y el efecto no aparece solo en el saldo: las subidas locales de precio aumentaron también el número y la proporción de préstamos nuevos entre las empresas con más activos inmobiliarios pignorables; los autores lo llaman el margen extensivo del crédito.

La objeción evidente es que a lo mejor esas empresas simplemente iban mejor; los autores la anticipan y meten como control los shocks de productividad de las propias empresas.

Los resultados aguantan, así que lo que les abrió la financiación no venía explicado por diferencias de productividad de la empresa.

Esa frase es la que convierte todo esto en un argumento y no en una correlación bonita.

Cómo lo identifican, y por dónde se le puede atacar

Queda un problema distinto del anterior, y este ya no se arregla controlando por la empresa, y es que los municipios donde más sube la vivienda sean precisamente los que tienen mejores perspectivas económicas, en cuyo caso estaríamos midiendo al revés.

Para separar las dos cosas, los autores instrumentan el precio con el cociente de suelo urbano edificable disponible en 1997, antes del boom, interactuado con el tipo de interés real de las hipotecas.

La idea es que la geografía y el planeamiento previos deciden cuánto sube el precio cuando llega la ola, y que eso es ajeno a las decisiones de inversión de las empresas de la zona.

Es una estrategia estándar y también discutida. Davidoff publicó en 2016 un trabajo cuyo título ya lo dice todo, y en el que sostiene que las restricciones de oferta correlacionan con características locales asociadas a la productividad y al crecimiento de la demanda, de modo que no sirven como instrumento limpio del precio.

La objeción es de nivel municipal, así que controlar por la productividad de cada empresa no la responde.

Conviene ser preciso con el alcance de esa crítica; Davidoff cuestiona toda esta familia de instrumentos de restricción de oferta, no demuestra que el instrumento catastral español de este trabajo en concreto sea inválido; lo que hace es obligar a tratar el supuesto de exclusión con cautela.

Y hay una segunda limitación, que reconocen los propios autores; la decisión previa de cuánto inmueble tener en el balance no está instrumentada de manera equivalente. Meten controles para mitigarlo, pero no pueden descartar del todo que haya factores no observados que expliquen a la vez la composición del balance y las decisiones de crédito e inversión.

Nada de esto tumba el resultado pero sí impide tratarlo como indiscutible.

Y aquí es donde esto se convierte en un asunto del decálogo

Porque el canal no funciona igual en todas partes; funciona más fuerte donde la oferta no puede responder, y eso es precisamente lo que las regresiones identifican: el efecto del colateral sobre inversión y crédito era mayor para las empresas situadas en municipios con suelo restringido, donde la revalorización fue mayor.

Antes de las cifras, una distinción importante; lo que viene ahora son datos descriptivos del propio artículo, de la sección donde los autores motivan el problema, no resultados de la estimación y sirven para ver el tamaño del fenómeno, no para atribuirle causa.

Con eso dicho, son llamativos; entre 2003 y 2007, el precio real por metro cuadrado subió 9,5 puntos porcentuales más en los municipios del cuartil bajo de suelo disponible que en los del cuartil alto.

El capital por gasto en trabajo aumentó un 180% en los municipios con restricción de suelo y un 35% en los elásticos.

Y la dispersión del capital dentro de las industrias, que es la medida de mala asignación que usa toda esta literatura, creció un 40,1% en los municipios inelásticos frente a un 23,5% en los elásticos.

Ante el mismo shock agregado de tipos, allí donde la oferta podía responder menos los precios reaccionaron más, y esa revalorización mayor amplificó el valor diferencial del colateral.

El suelo trabado no solo empujó el precio, también hizo más desigual la capacidad de financiarse contra ese precio.

Y la diferencia no terminó con la fiesta, también aparece en la resaca; desde el pico de 2007 hasta 2013, la caída del capital por gasto en trabajo fue del 35% en los municipios inelásticos y del 8% en los elásticos.

Cuánto pesó todo esto

Aquí toca bajar el tono, porque el número grande es el más frágil de todos.

Los autores hacen un cálculo contrafactual, de los de servilleta y así lo llaman ellos, en dos pasos.

Primero estiman que el boom podría explicar entre el 35% y el 50% del aumento efectivo de la dispersión del capital en las manufacturas entre 2003 y 2007.

Y después, usando el vínculo que su modelo establece entre esa dispersión y la productividad, llegan a que el canal explicaría entre un tercio y la mitad de la caída de la productividad total de los factores del sector manufacturero español durante el boom.

El resumen de la versión publicada en el Economic Journal condensa todo eso en "alrededor del 40%", y conviene saber que es un resumen de un intervalo y no una medición.

Dos cosas más antes de soltarlo; la primera es que la estimación está hecha sobre manufacturas, así que cualquiera que te cite ese 40% como caída de la productividad de la economía española entera está estirando el dato.

La segunda es que el cálculo ni siquiera incorpora el desvío de recursos desde la manufactura hacia la construcción y las actividades inmobiliarias, que los autores dejan expresamente fuera de su ejercicio.

La implicación la saca cada uno.

No es una rareza española

Ahora que el caso concreto ya está sobre la mesa, el marco.

Jordà, Schularick y Taylor documentaron con diecisiete economías avanzadas desde 1870 que la banca pasó de dedicar a hipotecas menos de una quinta parte de su balance a dedicarles cerca de tres quintas partes, y que los auges de crédito inmobiliario dejan detrás recesiones más profundas y recuperaciones más lentas.

Müller y Verner, con datos sectoriales de 117 países desde 1940, encuentran que las expansiones de crédito hacia sectores no comerciables anticipan desaceleraciones y crisis, mientras que las que van a los comerciables se asocian con crecimiento sostenido del producto y de la productividad.

Son estimaciones de panel y no experimentos, con todo lo que eso implica.

Lo que el caso español añade a eso es el mecanismo fino. No hace falta que el crédito se vaya a la construcción para que el ladrillo distorsione la asignación; basta con que el ladrillo sea la garantía.

2003 no es 2026

Y aquí está el límite de todo lo anterior.

Todo lo que he contado está medido sobre un boom con expansión de balances bancarios, construcción disparada y crédito creciendo a tasas que hoy no existen.

El bloqueo actual es otra cosa; precios altos con oferta trabada, pero sin aquella orgía crediticia.

Lo que sobrevive del hallazgo es el mecanismo, que es general: si un activo aceptado como garantía se revaloriza de manera desigual, cambia la capacidad de endeudamiento de unos y no de otros, y el criterio de selección se desplaza hacia el balance. Lo que no se puede importar son los coeficientes; ni el 0,13, ni los 98 puntos, ni la magnitud de productividad.

El mecanismo viaja, los coeficientes no; y no he encontrado ninguna estimación española comparable para el periodo actual, así que yo no le voy a poner número a 2026.

Y entonces qué

En la entrega anterior cerré diciendo que la revalorización de la vivienda no desaparece, que simplemente está anotada en otra cuenta.

Esta es esa cuenta abierta.

Cuando el inmueble pesa mucho como garantía, el precio de la vivienda deja de ser solo el precio de la vivienda y entra también en el criterio de reparto del crédito.

La empresa que ya tiene activos capaces de revalorizarse obtiene una ventaja de financiación que no procede únicamente de su productividad, y esa ventaja se amplifica allí donde la oferta de suelo responde peor y los precios suben más.

Ahí es donde esto vuelve al decálogo.

Un candado que parecía limitarse a encarecer el suelo puede terminar entrando en el balance de empresas que ni construyen viviendas ni venden pisos.

La restricción se convierte primero en precio, después en colateral, y al final en una diferencia de capacidad de financiación.

No es una historia de menos crédito; es una historia sobre el criterio de selección.

El decálogo tiene una llave para el suelo; lo que este post añade es que esa llave no abre solo la puerta del precio.

Candados en acción (3): 638 viviendas, y dónde están

El 31 de julio Casa 47 anunció una segunda convocatoria de 645 viviendas de alquiler asequible y el 8 de septiembre el catálogo tiene 638 publicadas.

Lo interesante empieza después, porque volqué el catálogo entero, ficha por ficha, y con las 638 delante se puede hacer algo que con las notas de prensa no hacen, y es medir dónde ha puesto el Estado las casas y a quién deja entrar en ellas.

De dónde salen las casas

Empiezo por el final, porque es lo que explica todo lo demás.

El origen está confirmado y tiene instrumento jurídico. El Acuerdo del Consejo de Ministros de 1 de julio de 2025, publicado por la Orden PJC/784/2025, encomienda la transmisión de inmuebles de la Sareb a SEPES, que en diciembre se transforma en Casa 47 por el Real Decreto 1123/2025. El acuerdo identifica preliminarmente más de 40.000 viviendas y unos 2.400 suelos; los materiales posteriores de Casa 47 valoran ese perímetro en unos 5.900 millones.

Conviene decirlo con precisión, porque el parque global de Casa 47 es multiorigen y la propia ficha del ministerio menciona construcción propia y suelos de Hacienda, Defensa e Interior; pero estas 645 son Sareb.

Y la Sareb nació en 2012 para sacar de los balances de las entidades rescatadas el riesgo inmobiliario que dejó la crisis. Su perímetro legal, en el artículo 48 del Real Decreto 1559/2012, incluía inmuebles adjudicados por encima de cien mil euros y, sobre todo, préstamos por encima de doscientos cincuenta mil destinados a suelo, construcción y promociones, terminadas o en curso, cualquiera que fuese su antigüedad.

La cartera que llega a Casa 47 lleva incorporada la geografía del ciclo inmobiliario anterior; no hay una decisión de localización que discutir, hay un inventario.

Dónde están

Crucé los 42 municipios del catálogo con el registro de zonas de mercado residencial tensionado del ministerio, que hoy recoge 317 municipios en cinco comunidades.

La Comunitat Valenciana no ha declarado ni un solo municipio, y se lleva 398 de las 638 viviendas, el 62%.

Galicia solo tiene declaradas A Coruña y Santiago. pero sus 96 viviendas están en Carral, Ribeira, Boiro, Cedeira, Ares, Malpica, Arteixo y Lugo.

En Navarra las 34 están en Lekunberri, que no figura entre los 21 municipios navarros declarados desde julio de 2025.

Solo suman los municipios catalanes, menos La Pobla de Mafumet que tampoco está declarada, y Gijón.

101 viviendas de 638 están en municipio declarado tensionado, el 15,8%.

Esa cifra está calculada en la versión más favorable al programa, por dos motivos que conviene declarar. La declaración asturiana cubre solo los barrios de La Arena y Cimadevilla, y no he comprobado si las 17 viviendas de Gijón caen dentro. Y Lleida, que aporta 7, desaparece de la lista catalana revisada que la Generalitat publicó en julio, aunque esa revisión todavía no ha ansioso en el BOE y hasta entonces sigue formalmente declarada. Si las dos cosas se resuelven en contra, el 15,8% baja al 12%.

La declaración de zona tensionada no es un mapa neutral de necesidad, porque depende de que cada comunidad active el procedimiento y muchas han decidido no hacerlo. Así que ese 15,8% mide coincidencia entre la cartera heredada y el mapa regulatorio vigente, no el porcentaje de viviendas colocado donde hacen falta.

Lo digo porque la Comunitat Valenciana lo demuestra en las dos direcciones: sus 398 viviendas cuentan automáticamente como fuera, y a la vez es evidente que allí hay un problema de acceso a la vivienda.

Con esa cautela puesta, el dato sigue significando algo, porque el propio Estado usa ese mapa para asignar recursos; los 317 municipios declarados son exactamente los destinatarios del nuevo programa de 90 millones.

El segundo dato no necesita registro ninguno, y a mí me dice más. Municipios de más de cien mil habitantes en todo el catálogo: Gijón, Castellón, Lleida y Elche. 47 viviendas, el 7,4%. Las seis localizaciones con más oferta del Estado son Pedreguer, Dénia, Chilches, Carlet, Lekunberri y Carral.

Las dos primeras están en la Marina Alta. Un estudio de la Universitat d'Alacant para el Ayuntamiento de Dénia cifra en 17.649 de 45.237 las viviendas que se usan como residencia habitual, cuatro de cada diez; es zona de segunda residencia sin discusión posible.

Y eso no significa que ahí no haga falta. CCOO documenta que la juventud comarcal destina entre el 60% y el 90% de sus ingresos al alquiler, y en Dénia el precio subió un 13,8% en un año. Vivienda asequible en la Marina Alta sirve, y mucho.

La pregunta no es si sirve, sino por qué la mayor concentración de vivienda pública del Estado cae donde el mercado libre es turístico.

Y la respuesta ya la sabemos: porque ahí es donde la Sareb tenía pisos.

Quién puede entrar

Cada ficha publica una banda de ingresos anuales netos de la unidad de convivencia. Con las 638 delante, la regla es aritmética:

El ingreso mínimo es el mayor entre la renta anual dividida entre 0,30 y 16.800 euros. El máximo es el menor entre la renta anual dividida entre 0,15 y 63.000 euros.

Los dos extremos son 2 y 7,5 veces el IPREM, que es la horquilla de las bases. Dentro de ella manda el 30 y el 15.

Aquí hay dos filtros distintos, y conviene no confundirlos porque los decide gente distinta.

El primero lo eligió Casa 47; al fijar la población objetivo entre 2 y 7,5 IPREM, puso un suelo general de 16.800 euros netos que no depende del piso.

El salario mínimo de 2026 son 17.094 euros brutos, exentos de IRPF, que tras cotizaciones dejan alrededor de 16.000 netos.

Un trabajador solo, a jornada completa y cuyo único ingreso sea el salario mínimo, queda por debajo del umbral en las 638 viviendas del catálogo.

Y seguiría fuera aunque el piso costara cien euros al mes, porque el suelo es del programa y no del inmueble.

Es una decisión declarada, no un accidente; el Gobierno explicó al presentar el modelo que Casa 47 se dirige a clase media y trabajadora, y que las rentas inferiores deben atenderse por la vía de la vivienda social.

Se puede discutir si es razonable, lo que no se puede es contarlo como programa de acceso a la vivienda sin decir dónde empieza.

El segundo filtro sí depende de cada inmueble, y es el que sube el listón por encima de ese suelo: ingreso mínimo igual a la renta anual dividida entre 0,30. Solo 112 viviendas, el 17,5%, se quedan pegadas a los 16.800, en las otras 526 el propio alquiler exige más renta.

De ahí sale la formulación que a mí me parece la buena: el programa excluye por diseño a una persona sola que cobre el salario mínimo, y la cartera heredada estrecha después todavía más el acceso en el 82,5% de las viviendas.

Y conviene ver qué está diciendo exactamente ese segundo filtro. Cuando el programa afirma que el alquiler no supera el 30% de los ingresos del inquilino no está describiendo un resultado, está describiendo una condición de entrada: quien necesitaría dedicar más del 30% no puede solicitar esa vivienda.

Es medir la inflación con una cesta que se rehace cada vez que sube un precio.

El caso extremo lo da la vivienda más barata que tiene el Estado. Hay pisos a 350 euros al mes en Carlet, El Vendrell, Castellón, Gijón, Cedeira, Benaguasil, Elche y Arteixo.

A 350 euros, el 30% correspondería a 14.000 euros de ingresos, pero manda el suelo y el mínimo exigido son 16.800; el hogar situado justo en el umbral de entrada paga el 25% de su renta; el que pagaría el 30% se queda fuera.

El tamaño ayuda a entender por qué el segundo filtro aprieta. De las 638 viviendas, 573 tienen dos o tres dormitorios; de un dormitorio hay 53 en toda España, el 8,3%. La superficie media de las de dos es de 74 metros y la de tres de 98. Un piso grande tiene renta alta, y como el umbral se despeja de la renta, el mínimo sube con él.

La tipología del parque público de 2026 la decidió el ciclo inmobiliario anterior. Casa 47 puede cambiar el uso y el precio de esos pisos, pero no puede cambiar los metros y los dormitorios con los que llegaron.

Las rentas, por cierto, no son altas en términos absolutos. La mediana del catálogo son 509 euros y el 73% está por debajo de 600.

Solo 33 viviendas pasan de 800, y siete de ellas son una promoción concreta en San Antonio de Benagéber a 1.066.

Quien defienda el programa tiene razón en eso, y son dos afirmaciones distintas: que una renta sea moderada y que el hogar admitido se seleccione a partir de ella.

Lo que sí hace bien, y contra qué se mide

En el bloque 2 conté dos operaciones madrileñas de 2013, la de la EMVS y la del IVIMA, donde vivienda pública de alquiler acabó vendida a un fondo y los inquilinos descubrieron que la protección no viajaba con el inmueble.

La medida 5 salió de ahí, y su exigencia es la permanencia: el parque público no cuenta si puede dejar de serlo.

Casa 47 cumple esa prueba: las viviendas no se venden y los contratos parten de catorce años prorrogables hasta setenta y cinco. Es lo contrario de 2013.

Hay más en la misma columna. La adjudicación va por sorteo ante notario y no por baremo discrecional, y la renta está topada por convocatoria.

Y una precisión que hago aquí mismo. La titularidad es pública, pero la gestión integral del parque está externalizada: Casa 47 licitó ese contrato por 55,4 millones y lo adjudicó por lotes a uniones temporales privadas en junio, con mantenimiento, atención a inquilinos, formalización de contratos y administración de fincas dentro.

Eso no toca la prueba de permanencia, porque el activo sigue siendo del Estado y ahí está justamente la diferencia con 2013; y la convocatoria y la adjudicación de los arrendamientos las conserva la propia entidad, que es lo que decide quién entra. Lo externalizado es la gestión ordinaria del parque, y conviene decir cuál de las dos cosas se está haciendo.

Y entonces qué

Este hilo lleva un año haciendo la misma pregunta, que es quién se queda con la renta. Y aquí, por una vez, la respuesta no es la de siempre.

La renta la cobra el propietario público, y el activo sigue siendo público. Eso es exactamente lo contrario de la EMVS y del IVIMA, donde se vendió el inmueble y con él se fue el flujo de alquiler de las décadas siguientes. Aquí se conservan los dos.

Ahora bien, en el post de las donaciones escribí que una vivienda no cuenta como respuesta al déficit por el hecho de existir ni por cambiar de manos, sino si añade lo que falta. Ese criterio se aplica igual aquí, y con cuidado, porque tiene tres niveles que se confunden con facilidad.

Estas 638 no añaden 638 viviendas al stock físico, porque ninguna se ha construido para esta convocatoria. Sí pueden añadir hasta 638 a la oferta efectiva de alquiler, y en algún caso es literal: el complejo de Lekunberri venía de una promoción parada y ahora esas 34 viviendas se pueden ocupar. Y añaden 638 al parque público estatal disponible, que es un incremento real y no lo voy a negar.

Concedidas las dos últimas, el hallazgo sigue en pie, porque ninguno de esos dos incrementos permite elegir dónde ni de qué tamaño. Las dos cosas vienen incorporadas en el activo heredado.

En la entrega de Nueva Zelanda cerré diciendo que las normas son reversibles y el ladrillo no, y que la pregunta útil no es cuántos años dura una ley sino cuántos edificios levanta antes de que la deroguen.

Casa 47 es la versión española de ese problema con el signo cambiado; aquí el ladrillo disponible ya estaba puesto, en los sitios donde entonces se construyó de más y con el tamaño que entonces se vendía.

Por eso este post no mide la capacidad de Casa 47 para colocar vivienda donde hace falta; mide la herencia que recibe.

Y estas 638 tampoco son Casa 47 entera. El contrato de gestión está dimensionado para 17.324 viviendas que se irán incorporando gradualmente durante dos años, a medida que se adscriban al patrimonio de la entidad, y su reparto por lotes prevé 5.710 en el que agrupa Madrid, Andalucía, Baleares, Canarias y Castilla-La Mancha. Es decir, el propio contrato anticipa una geografía mucho más amplia que la de estas 638.

Precisamente por eso esta primera fotografía sirve, porque se puede repetir.

Y hay con qué medir la siguiente. Casa 47 ha abierto un concurso de 100 millones para adquirir vivienda cuyo pliego exige que las compras estén en zona tensionada o, donde no haya declaración, en lugares donde el esfuerzo residencial supere el 30% de los ingresos. La entidad ya ha diseñado la herramienta para corregir exactamente la geografía que la Sareb le entrega hecha.

Así que la vara queda puesta, y con tres grupos que no hay que mezclar:

- La vivienda heredada mide lo que la Sareb dejó.
- La vivienda comprada medirá dónde acepta comprar, porque el pliego dirige la demanda pública pero no crea vendedores donde no los hay.
- La vivienda construida medirá dónde decide construir.

Para las tres valen las mismas cuatro preguntas: dónde, de qué tamaño, a qué precio y con qué umbral de entrada.

De la primera ya tenemos las cuatro respuestas, y están en este post. Las otras dos las escribiré cuando haya números, no antes.

Con esos 100 millones Casa 47 ya no hereda la geografía, la elige; y eso es lo que la hace medible.

Registro de enmiendas

Aquí voy anotando qué cambia en el decálogo, cuándo y qué caso me obligó a cambiarlo. Ese tercer dato es el que importa, porque es lo único que distingue enmendar una vara de medir de moverla para que el resultado salga bien.

Las entradas pueden salir de un test, de una lectura mía posterior o de una corrección que me hagan en el hilo, y en ese caso lo digo con el nombre de quien la hizo.

La regla que sigo, para que se pueda comprobar: los enunciados de las diez medidas y los análisis fechados no los edito nunca, porque si los toco el hilo deja de ser verificable. Los errores de hecho sí los corrijo en su sitio, pero dejando marca visible y anotándolos aquí. Y el primer mensaje y los índices los edito con libertad, porque no afirman nada, solo llevan de un sitio a otro.

1. La medida 6 tiene una segunda cara: el bloqueo por invalidez.
28 de julio de 2026. Origen: primer test, el borrador de decreto de vivienda.

El bloque 3 ataca el bloqueo por inacción, con plazos, subrogación y licencia reglada; y no dice nada del bloqueo por anulación, que es cuando un vicio formal en un trámite lejano tumba un plan entero años después. El decreto sí lo tocaba, y al medirlo me quedé sin fila donde ponerlo.

No es que no hubiera visto el problema, porque el coste de la anulación lo tenía medido en el hilo desde hace meses con el caso de Castellón; lo que no hice fue ponerle medida.

Así que la medida 6 pasa a tener dos caras, bloqueo por inacción y bloqueo por invalidez, y no renumero nada. El desarrollo está en la segunda parte del test.

2. Corregida una cuenta mal dada sobre Castellón.
Corrección declarada el 2 de agosto de 2026 dentro del mensaje del test. Origen: revisión propia al preparar el test.

Escribí en su día que entre la sentencia de nulidad y el plan sucesor pasaron veinticinco años, y no cuadra. La sentencia del Supremo es de diciembre de 2008 y los veinticinco salen desde el PGOU de 2000, no desde la anulación.

Los números buenos son doce años de régimen transitorio y diecisiete desde la anulación sin plan sucesor aprobado. El argumento no cambia, porque diecisiete años de parálisis siguen siendo diecisiete, pero la cifra estaba mal.

La corrección ya está hecha dentro del propio test y en el post original, así que esta entrada no anuncia nada nuevo; la anoto aquí para que quede en un sitio donde se pueda buscar.

3. Deuda pendiente, no cambia porque la nulidad graduada necesita entrega propia.
28 de julio de 2026. Origen: primer test.

Esta no es una enmienda, es un aviso de lo que falta.

Ahora mismo mi posición sobre la invalidez del planeamiento, que se adopta la graduación del artículo 55 pero no los dos cierres del artículo 64, vive dentro del análisis de un decreto concreto. Ese es el sitio equivocado. Una medida atada al texto que la provocó se cae con él, y la vara tiene que sobrevivir al caso que la estrenó.

Falta por tanto una entrega que desarrolle la segunda cara de la medida 6 por su cuenta: nulidad parcial, retroacción al trámite omitido, repetición real del trámite en lugar de ratificación posterior, control judicial de la subsanación y qué queda protegido pase lo que pase. Cuando exista, esta entrada se cierra y se enlaza desde aquí.

4. Corregido el importe del contrato de gestión de Casa 47.
13 de septiembre de 2026. Origen: verificación posterior a la publicación del post de las 638 viviendas.

Escribí que Casa 47 licitó la gestión integral del parque por 55,4 millones. Esa es la cifra de licitación y no la de adjudicación, que son 56.137.451,83 euros repartidos en cuatro lotes.

Es una diferencia pequeña y el argumento no depende de ella, pero en un post que se dedica a contar viviendas una a una no está bien dar un importe por otro.

5. Atribuida la cifra de 17.324 viviendas a quien la publicó.
13 de septiembre de 2026. Origen: verificación posterior.

Escribí que el contrato de gestión está dimensionado para 17.324 viviendas, y lo dejé sonando a dato de Casa 47 pero no lo es. Sale de un informe de la Confederación de Sindicatos de Inquilinas y organizaciones asociadas sobre los pliegos de contratación, un informe que además critica que 78 de los 100 puntos de valoración fueran criterios económicos frente a 22 sociales.

La prensa especializada sitúa el parque del contrato algo por encima de las 10.000 viviendas, con 5.710 en el lote que agrupa Madrid, Andalucía, Baleares, Canarias y Castilla-La Mancha.

La cifra sigue siendo utilizable, pero con el nombre de quien la calculó delante. No es lo mismo un dato de la entidad que un dato de quien la audita.

6. Corregido el tiempo verbal del concurso de cien millones, y lo que eso arrastra.
13 de septiembre de 2026. Origen: verificación posterior.

Escribí que Casa 47 "ha abierto" un concurso de cien millones para comprar vivienda, y cerré el post diciendo que con él la entidad ya no hereda la geografía sino que la elige.

El concurso no estaba abierto. Las bases se aprobaron el 6 de marzo y el plazo de presentación se cerró el 9 de julio, dos meses antes de que yo escribiera aquello, con el resultado ya publicado: 131 viviendas en 14 ofertas, frente a las 500 o 600 que la entidad esperaba comprar.

Esto no corrige un dato suelto, corrige una conclusión. Escribí que el pliego dirige la demanda pública pero no crea vendedores donde no los hay, y resulta que tenía la comprobación de esa frase delante sin haberla mirado. El desarrollo va en el post siguiente.

7. Deuda pendiente: falta una cuarta pregunta, la del precio al que compra lo público.
13 de septiembre de 2026. Origen: el concurso de compra de Casa 47.

Las cuatro preguntas que vengo usando son dónde, de qué tamaño, a qué precio y con qué umbral de entrada, y las cuatro miran la vivienda ya puesta en alquiler.

Ninguna mira la regla con la que lo público adquiere; y ese es un parámetro con dos filos: un tope de precio demasiado bajo no compra donde hace falta, y uno demasiado alto paga la escasez que dice querer corregir. Las dos cosas fallan la prueba del decálogo por motivos opuestos.

De momento lo dejo apuntado como pregunta, no como medida, porque para proponer una regla concreta necesito ver cómo se resuelve este concurso.

Candados en acción (3b): la segunda casilla ya tiene número

Continuación del post anterior sobre Casa 47. Allí dejé escrito que la vivienda heredada mide lo que la Sareb dejó y que la comprada mediría dónde acepta comprar Casa 47, porque el pliego dirige la demanda pública pero no crea vendedores donde no los hay. Esa frase ya se puede contrastar.

Cuando escribí aquello presenté el concurso de cien millones como una herramienta abierta, y me equivoqué en el tiempo verbal. No está abierta; se cerró el 9 de julio, dos meses antes de que yo escribiera el post, y los resultados de presentación ya estaban publicados.

Van los datos, y después lo que miden.

El instrumento

El Consejo Rector de Casa 47 aprobó las bases el 6 de marzo de 2026. Cien millones de euros para comprar vivienda privada en toda España, presentación desde el 10 de marzo hasta las 14:00 del 9 de julio, por la Plataforma de Contratación del Sector Público.

El pliego pide vivienda de entre 40 y 120 metros, edificada en altura, exterior, sin dormitorios ciegos, con ascensor por encima del cuarto piso e inspección técnica favorable. Puntúa más lo que esté en zona de mercado residencial tensionado o, donde no haya declaración, donde el esfuerzo residencial supere el 30% de los ingresos, y prima los bloques completos frente a los pisos sueltos.

Y fija el precio con una regla que conviene retener, porque es donde está lo interesante: se paga el menor de tres valores, la oferta del vendedor, la tasación oficial y el precio medio por metro del Portal Estadístico del Notariado, con un coste total máximo del 110% del valor de tasación.

El resultado

Casa 47 esperaba comprar entre 500 y 600 inmuebles y recibió 131 viviendas, agrupadas en 14 ofertas.

El 88% las presentaron empresas y el 12% particulares, y están sobre todo en Andalucía, Castilla y León, Cataluña y Extremadura.

A fecha de hoy no consta publicada la adjudicación. No sabemos cuántas de esas 131 se han comprado, ni dónde, ni por cuánto. El resto del crédito queda disponible para adquisición directa hasta agotar el remanente.

Qué mide eso

La primera lectura es de volumen y es la fácil: se ofreció una quinta parte de lo que se buscaba. Pero el volumen no es lo que me interesa aquí.

Lo que mide este concurso es quién decide la geografía de la vivienda pública comprada. En el post anterior sostuve que con estos cien millones Casa 47 dejaba de heredar el mapa y pasaba a elegirlo. Eso era una media verdad. El pliego elige dónde quiere comprar; los vendedores eligen dónde quieren vender; y la intersección de esas dos elecciones es lo único que acaba existiendo.

Ahí hay una hipótesis que no puedo dar por demostrada, aunque el diseño del pliego la hace bastante razonable. Si el precio está topado por la tasación y por el precio medio del notariado, en los mercados más tensos ese techo queda por debajo de lo que el vendedor obtiene en el mercado libre, y entonces no vende al Estado. En los mercados flojos el techo no molesta, y por eso sí aparecen ofertas.

Si eso es lo que ha pasado, el instrumento tiene un problema de diseño incómodo porque el mecanismo que protege al comprador público de pagar de más es el mismo que lo expulsa de las zonas donde el pliego dice querer comprar. Y el resultado se parecería demasiado al de la cartera heredada, aunque por una causa completamente distinta.

No lo afirmo, porque para afirmarlo haría falta el desglose municipal de las 131 y la adjudicación publicada, y no tenemos ni una cosa ni la otra.

Lo que queda por medir

De las tres casillas que dejé abiertas, la primera está contestada y la segunda a medias.

- La heredada mide lo que la Sareb dejó. Contestada en el post anterior.
- La comprada mide dónde acepta vender el propietario privado dentro de las reglas del pliego. Tenemos la oferta, 131 viviendas, y nos falta la adjudicación.
- La construida mide dónde decide construir el Estado. Sin datos todavía.

Y una cuarta que no había puesto y ahora sí, porque este concurso la ha destapado: con qué regla de precio compra lo público. Un tope demasiado bajo no compra donde hace falta, y uno demasiado alto paga la escasez que dice querer corregir. Las dos cosas fallan la prueba, y ninguna de las dos aparece en los titulares.

Las cuatro preguntas de siempre siguen valiendo: dónde, de qué tamaño, a qué precio y con qué umbral de entrada. A esta convocatoria solo le puedo contestar la tercera, y a medias.

Candados en acción: el decreto que no llega

Casi todos los especímenes de esta serie se miden contra el decálogo por lo que dicen; este se mide por lo que no pasa. El real decreto-ley de vivienda que el Gobierno anunció el 29 de junio lleva 86 días sin llegar al Consejo de Ministros, y desde este martes tampoco tiene fecha.

La cronología

El 28 de abril el Congreso tumbó el RDL 8/2026, el de la prórroga de marzo, con 166 votos a favor y 177 en contra, y ese mismo día Vivienda abrió una ronda de contactos con los grupos para intentarlo de nuevo.

El 29 de junio el Gobierno anunció que aprobaría en julio un paquete nuevo de vivienda, y la portavoz, Elma Saiz, lo presentó como un texto "ambicioso y transversal".

El 21 de julio circuló un borrador de 69 páginas y dos días después el Gobierno confirmó que lo llevaría al Consejo del 28, el último antes de vacaciones y el 27 lo sacó del orden del día. La explicación oficial fue que la premura del calendario podía ser un obstáculo dada la complejidad del texto, y el nuevo horizonte, septiembre. Sumar llegó a asegurar que sería la primera medida que aprobaría el Consejo a la vuelta.

El 13 de septiembre la ministra ya no daba fecha, solo un "lo antes posible". Ayer día 22, después del Consejo de Ministros, Saiz repitió que la aspiración del Gobierno es un decreto ambicioso y transversal, y fuentes de Vivienda reconocieron que no hay fecha límite para elevarlo.

Las mismas dos palabras en junio y en septiembre; entre una y otra lo único que se ha movido es el calendario, y se ha movido hasta desaparecer.

Queda un Consejo de Ministros en septiembre, el del día 29, así que en rigor la promesa todavía no está incumplida, aunque el compromiso de fecha sí se ha ido.

Por qué no sale

El decreto se construyó como un ómnibus, con medidas que venían de grupos distintos. Según la reconstrucción de La Vanguardia, la prórroga de los contratos la abandera Sumar, la reforma de la ley del suelo la piden PSOE y PNV, las bonificaciones fiscales a los caseros son la condición de Junts y la suspensión de desahucios la de Podemos.

Cada pieza sirve para atraer a un socio; al juntarlas, cualquier desacuerdo sobre una de ellas puede bloquear el conjunto.

Y los desacuerdos no van en la misma dirección.

Podemos rechaza la reforma del suelo, que considera una amnistía para los bowling, y rechaza las bonificaciones a los propietarios.

Junts exige esas bonificaciones más medidas contra la okupación, y en abril votó contra la prórroga, que es el núcleo del texto.

El PNV considera imprescindible la parte del suelo que Podemos quiere sacar.

La propia ministra lo resumió hace unos días: las discrepancias públicas vienen fundamentalmente de los cuatro fruta de Podemos y del grupo de Junts.

Hay un nombre muy preciso para esto desde 1998, cuando el jurista Michael Heller describió la tragedia de los anticomunes, el anticommons, que luego adoptaron los economistas. La de los comunes es conocida, un recurso que nadie puede excluir se sobreexplota. La de los anticomunes es su reverso, un recurso sobre el que demasiados tienen derecho de veto acaba sin usarse aunque todos quieran usarlo.

El ejemplo de Heller eran los locales vacíos del Moscú postsoviético, con los comerciantes vendiendo en kioscos en la acera de enfrente, porque cada local tenía varios titulares con poder para bloquearlo.

El decreto de vivienda es un local vacío con cuatro llaves.

En el test del decreto de julio quedó escrito que la parte del contrato tenía una mayoría posible, comprable con concesiones fiscales, y que la del suelo no tenía ninguna, porque los dos socios que la deciden piden cosas opuestas. Atar las dos partes hace que la que no tiene mayoría arrastre a la que sí la tenía. En julio la frase era que el decreto no se había caído por lo que quitaba a los caseros sino por lo que tocaba del suelo. En septiembre sigue siendo verdad, solo que ahora tiene fecha, o mejor dicho no la tiene.

Quién cobra la espera

En cualquier negociación, lo que ocurre si no se aprueba nada pesa tanto como lo que se pone sobre la mesa. La teoría de la agenda de Romer y Rosenthal lo llama reversion point o punto de reversión: quien está más cómodo con que no pase nada tiene más poder, porque su amenaza de bloquear le sale barata.

Aquí el punto de reversión es que no haya decreto, y en esa reversión Junts obtiene uno de los resultados que defendió en abril, que no haya prórroga, y Podemos uno de los que reclama ahora, que no salga la reforma del suelo.

Los dos pierden a la vez medidas que sí han pedido, las bonificaciones uno y la suspensión de desahucios el otro. El PNV se queda sin su reforma del suelo y Sumar sin la prórroga que impulsa.

Sin suponer nada sobre qué pesa más dentro de cada partido, el dibujo es este: los dos vetos coinciden con las dos partes del paquete que la reversión ya les resuelve. Y es Sumar, precisamente, quien más ha subido el tono estos días.

Fuera de la sala también corre el reloj; el borrador prorrogaba los contratos que llegaran a su final antes de junio de 2028. Cada mes sin decreto hay contratos que alcanzan ese punto y pasan a las reglas ordinarias de la LAU. En zona tensionada el inquilino puede pedir la prórroga extraordinaria del artículo 10.3 y la renta del contrato nuevo está limitada; fuera de ellas, el casero puede no renovar o renegociar a precio de mercado.

Que una prórroga futura alcance a quien haya cruzado ese umbral dependerá de cómo se redacte su ventana de fechas.

La espera reparte, pero no reparte igual en todas partes.

La llave que nadie quiere girar

Una salida posible es conocida: trocear. La parte del contrato con su precio fiscal, que ya está medio pagado porque Sumar renunció en julio a su línea roja sobre las deducciones a los caseros para abrir la negociación con Junts. Y la parte del suelo como proyecto de ley, con su propia mayoría o sin ella. Sería el tercer intento, después del proyecto retirado del Pleno en mayo de 2024 y de la proposición rechazada en febrero de 2025, y el texto de 2024 es público, así que el camino está andado.

Una explicación verosímil de que no se haga es la lógica del propio paquete. Cada bloque ayuda a sostener políticamente a los demás, y los vetos cruzados hacen que también caigan juntos. Si funciona como un seguro mutuo, mantenerlo atado es razonable para cada socio por separado, y el resultado es que no sale ninguno. Es el bloqueo por inacción del bloque 3 del decálogo, que allí se describía en el planeamiento municipal, practicado desde el Consejo de Ministros.

La grieta ya está dentro del Gobierno. El lunes Bustinduy pidió llevar el decreto al Congreso "ya, sin excusas" y lamentó que había un acuerdo para aprobarlo y no se cumplió. El martes la portavoz de Sumar en el Congreso, Verónica Martínez Barbero, a propósito de un desahucio en Retiro, exigió a la ministra que terminara con las "vacaciones" y dijo que los problemas de vivienda no se arreglan con una web y un teléfono, en referencia a Casa 47 y al 047.

Es una crítica de un socio y como tal hay que leerla, pero cuando uno de los dos firmantes del texto le reprocha al otro que no lo lleve al Consejo, el candado ya no está solo en el Congreso.

Estos días han ansioso detalles del borrador sobre recargos de IBI a la vivienda vacía y una escala nueva para la imputación de rentas en el IRPF. A primera vista las cifras del IBI son las que ya permite el artículo 72.4 de la ley de haciendas locales desde 2023, y la escala del IRPF puede subir la imputación a unos propietarios y bajársela a otros según cómo esté redactada. Van a la reserva con la marca de texto atribuido y no leído, hasta que haya articulado.

De momento lo que hay es un decreto que ni está ni se le espera.

Rosso dijo:

Singapur es el que mejor resuelve el acceso a la vivienda, sin discusión: 80% en vivienda pública y un piso a cuatro o cinco años de renta, cuando en Madrid vamos por doce.

Pero "menos disfuncional" depende de qué midas, y Singapur falla en tres cosas que no se ven en el trinc:

• el patrimonio: la propiedad en realidad es un arrendamiento de 99 años que se devalúa hacia cero.
▪︎ la libertad urbana: cuotas étnicas por bloque, prioridad a casados, la población no residente fuera del sistema.
▪︎ el riesgo intergeneracional: el sistema aún no ha pasado la prueba del vencimiento de los primeros arrendamientos, que llega a mediados de siglo.

Optimizó una variable, el acceso, a costa de las otras tres.

Y hay una razón más de fondo, que es la que me interesa para el hilo: tener el suelo público, que Singapur lo tiene, no explica por sí solo el resultado. Hong Kong e Israel también lo tienen y les va fatal.

Hacen falta cuatro condiciones a la vez, no una: suelo público, escala suficiente, un canon que no siga al mercado, y voluntad política de abaratar.

Cada ciudad de la serie falla en una distinta.

Lo voy a desarrollar en los próximos posts, porque tengo dos casos que aíslan cada pieza:

Barcelona, hace casi todo bien (cede suelo, buen canon, mandato de abaratar) pero con un parque del 1,6%, que no mueve el precio; le falta escala.

Amsterdam, tiene el suelo público desde 1896 y a gran escala, pero durante décadas indexó el canon al mercado y acabó especulando contra sus propios vecinos; le falla el canon.

Con esos dos sobre la mesa, veremos la comparativa de todas las ciudades en las cuatro condiciones, y ahí se ve por qué el único que las junta todas, sin artefacto artefacto peligroso dentro, es Viena.

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Opiniones que no comparto.

Rosso dijo:

(mensaje citado en revisión)

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Lo que proponen es una intervención drástica en el mercado.

El decreto de vivienda ya está en el BOE, el Real Decreto-ley 26/2026, y lo he pasado por la vara en el hilo que abrí el lunes para eso: Decreto de vivienda: todo menos el suelo.

Lo dejé escrito antes de la aprobación, con cuatro cosas que apostaba que no iban a aparecer, y han ansioso cuatro de cuatro. Ni recargo al suelo servido, ni IBI que distinga suelo y construcción, ni captura de la plusvalía de recalificación, ni plazos de edificación con consecuencia.

Lo que sí trae, y lo reconozco allí, son tres piezas que rozan el decálogo: el recargo del IBI a la vivienda vacía pierde el requisito de los cuatro inmuebles en zonas tensionadas, las SOCIMIs pasan al 25% con bonificación condicionada a reinvertir, y los avales de 2.000 millones. Siempre con el mismo verbo, "podrán".

La pasada completa por las diez medidas, como hice en agosto con el borrador de julio, la haré aquí después del viernes, que es cuando el Congreso vota la convalidación y se sabe qué sobrevive.

JizzJazz dijo:

estoy de acuerdo con el articulo.

Años llenandose todo dios la boca cn lo mismo y nadie hace nada.
Ni siquiera quitan el ITP de primera vivienda, lo cual a todas luces es RIDICULO vista la situación actual y que no solo afecta al comprador si no que infla el precio de los inmuebles todavía más en las ventas posteriores.

Es incivil, pero como todo no es casualidad. Está todo bajo control, el control de los de siempre.

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El propio decreto de ayer recuerda en su preámbulo que en democracia se construyeron más de dos millones de viviendas protegidas con apoyo público y que hoy las administraciones son propietarias de poco más de 300.000, después de décadas de descalificaciones y pérdida de protección.

Mucho de aquel parque nunca fue público (era vivienda protegida en manos privadas), pero una parte acabó perdiendo la protección. Así que el problema no es solo cuántas se terminan, sino cuánto tiempo siguen fuera del mercado libre, que es la medida 5.

Magnífico hilo. Al final nos vemos ante la dificultad de definir y mantener en el tiempo políticas de financiación cuyos réditos no son vendibles en una campaña tras solamente cuatro años.

Se supone que no debe ser difícil ir copiando de otros paises aquello que ha ido funcionando bien en el tiempo, pero en España tenemos que lidiar con "inquilinos" que si consiguen un inmueble publico no pagan la renta, suelotenientes que retienen terrenos en espera de futuras plusvalías y no son penalizados , ayuntamientos que financieramente no están para mucho con los mil y pico euros por persona de que disponen para todos sus gastos (no es viable formar parques públicos de vivienda con esa capacidad financiera tan reducida), promotores con relativamente poco capital y sesgo total hacia la venta (conozco a uno que en toda su vida ha promovido varios miles de viviendas y se ha quedado en total.con cuatro, tres para los descendientes y una para él), inoperancia/irresponsabilidad municipal....

frangelico dijo:

Magnífico hilo. Al final nos vemos ante la dificultad de definir y mantener en el tiempo políticas de financiación cuyos réditos no son vendibles en una campaña tras solamente cuatro años.

Se supone que no debe ser difícil ir copiando de otros paises aquello que ha ido funcionando bien en el tiempo, pero en España tenemos que lidiar con "inquilinos" que si consiguen un inmueble publico no pagan la renta, suelotenientes que retienen terrenos en espera de futuras plusvalías y no son penalizados , ayuntamientos que financieramente no están para mucho con los mil y pico euros por persona de que disponen para todos sus gastos (no es viable formar parques públicos de vivienda con esa capacidad financiera tan reducida), promotores con relativamente poco capital y sesgo total hacia la venta (conozco a uno que en toda su vida ha promovido varios miles de viviendas y se ha quedado en total.con cuatro, tres para los descendientes y una para él), inoperancia/irresponsabilidad municipal....

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Gracias por entrar al detalle. Tu lista toca varios de los problemas que intenta abordar el decálogo, y el ejemplo del promotor viene muy al caso.

Lo de los cuatro años está en el fondo de todo; una medida que cuesta hoy y rinde dentro de diez tiene mala venta electoral, y sostener una política de vivienda durante varias legislaturas pide presupuesto, continuidad y gestión, que lucen bastante menos que una inauguración.

Con los ayuntamientos tienes razón en la dificultad, aunque tener poco dinero no cierra todas las vías. Si tienen suelo pueden constituir un derecho de superficie y buscar quien financie y construya; el terreno sigue siendo suyo y, cuando vence el plazo, lo edificado pasa también al ayuntamiento.

Gratis no sale, claro. Las cuentas tienen que cerrar con los alquileres previstos y lo que falte hay que cubrirlo por algún lado, pero no hace falta poner de entrada el coste de la obra. Vender el suelo para cuadrar el presupuesto alivia la caja un año.

Tu promotor de miles de viviendas que se quedó con cuatro ilustra bien lo de la medida 8. No sabemos por qué vendió casi todo; lo que sí sabemos es que promover para vender y conservar para alquilar piden financiación distinta, porque un préstamo que se devuelve con las ventas hay que sustituirlo por otro que se pague con rentas. Existe, el ICO ha financiado a treinta años una promoción de alquiler asequible en Bilbao. Otra cosa es que llegue a la escala que haría falta.

Y con los impagos, de acuerdo en que un parque público necesita cobrar y mantenerse. Si una familia no puede pagar, alguien tiene que cubrir esa necesidad con una ayuda prevista; si puede y no paga, tiene que haber respuesta. Cargarlo todo a las cuentas del parque acaba deteriorándolo, y lo notan los inquilinos que vienen después.

El atractor: quién sostiene el equilibrio

Segundo post de la serie. El primero, Dos países, el mismo sitio, en este hilo.

En el post anterior quedó una pregunta abierta: si España y Nueva Zelanda llegan al mismo sitio por caminos tan distintos, y si la codicia y los boomers no sirven para explicarlo porque son constantes, entonces algo tiene que estar sosteniendo ese equilibrio desde dentro.

Este post intenta explicar qué es, y lo hace con la regla de que no puede ser una intención. Nadie tiene que querer vivienda cara, porque si el mecanismo necesitara que alguien lo quisiera, no sería un atractor, sería un plan.

La palabra atractor viene de los sistemas dinámicos. Un atractor es el estado al que un sistema vuelve por sí solo después de que algo lo aparte: se le puede empujar, y durante un tiempo la trayectoria se desvía, pero las fuerzas internas acaban devolviéndola al mismo sitio. Importa menos dónde está que el hecho de que regrese, y en economía tiene un pariente conocido, el equilibrio estable, ese precio o esa política que al apartarse genera por sí misma las presiones que lo devuelven, sin que nadie coordine nada; un ciclo de tipos entero, visto así, es un empujón, y lo interesante es que el sistema lo haya absorbido.

Aplicado a la vivienda, la pregunta deja de ser quién quiere precios altos y pasa a ser qué devuelve el sistema a esos precios cada vez que algo lo aparta de ellos.

Adelanto la frase a la que tiene que llegar todo lo que sigue. El atractor no necesita que nadie quiera viviendas caras; basta con que entrar sea difícil, con que quien entra concentre ahí buena parte de su patrimonio y con que, una vez dentro, prefiera arreglar el problema por cualquier vía que no empiece reduciendo el valor de lo que acaba de comprar.

La puerta selecciona

La puerta es la compra de la primera vivienda, y quién la cruza lo mide el Banco de España con los compradores recientes, los hogares que han comprado vivienda en los tres años anteriores a cada edición de la Encuesta Financiera de las Familias.

Entre 2002 y 2008, los menores de 35 años eran el 38% de esos compradores; entre 2022 y 2024 son el 24,3%. Los mayores de 44 han hecho el camino contrario, del 26,8% al 41,8%. Parte de esto es que el país envejece, y el propio Banco lo avisa; pero no todo, porque la edad media del comprador reciente ha subido unos cuatro años desde 2011-2014, y la de la población adulta solo 1,8. La serie larga lo enseña todavía mejor: entre los hogares cuya persona de referencia tiene menos de 30 años, la propiedad ha caído del 58,1% en 2007 al 30,6% en 2025, mientras el alquiler a precio de mercado ha pasado del 28,4% al 49,8%.

Por renta el filtro es todavía más limpio; en 2002-2008 el quintil inferior ponía el 8,7% de los compradores recientes y el superior el 23,1%; en 2022-2024 son el 5,8% y el 34,6%.

La puerta no selecciona por generación, o no solo. Selecciona por renta.

El balance transforma

Lo que ocurre al otro lado de la puerta se ve en la misma encuesta, la EFF 2024, publicada en abril de este año. En el 20% de hogares con menos renta, el 53,1% es propietario de su vivienda principal; en el 10% más rico lo es el 88,3%. Y el balance del grupo es radicalmente distinto: en el quintil inferior la vivienda principal representa el 75,2% del valor de los activos reales, y los activos reales son el 86,9% de todos sus activos. Multiplicando ambas cifras, la vivienda principal supone en torno a dos tercios del valor de los activos del quintil. Es un cálculo mío a partir de las tablas, no una cifra publicada así por el Banco de España. En la decila más rica, la vivienda principal es el 37,1% de los activos reales y poco más de la cuarta parte del total. Ahí la vivienda habitual pesa mucho menos en el balance.

El resultado agregado es el dato que resume la tesis. La riqueza neta mediana de un hogar propietario en España es de 239.300 euros. La de un hogar que no lo es, de 6.400 euros. Entre las dos cifras no hay una clase social; hay una escritura.

De ahí sale la primera consecuencia, y va contra la intuición habitual. El balance agregado muestra por qué el propietario modesto puede estar más atado al precio que el acomodado, no menos: abajo la vivienda principal pesa mucho más; arriba, mucho menos. No hace falta atribuirle ideología, basta con que perciba la casa como lo que es para él: su pensión, su colchón y lo que dejará a los descendientes.

El que acaba de entrar tampoco quiere que baje

Se podría pensar que al menos el hipotecado reciente tiene interés en precios más bajos, porque todavía está pagando. Tampoco.

Con una entrada del 20% y antes de amortizar nada, una caída del 10% en el precio de la vivienda se lleva la mitad de su capital inicial; una del 20% lo deja a cero. El que ya pagó teme perder patrimonio y el que acaba de comprar teme perder lo poco que ha puesto, y los dos balances empujan en la misma dirección. Un cálculo con las mismas tablas de la EFF da que alrededor del 35% de los hogares propietarios mantiene deuda por la compra de su vivienda principal. El otro 65% ya no tiene una hipoteca pendiente por esa compra: una caída no le reduce ninguna deuda y sí le reduce el valor del activo, aunque para quien piensa mudarse el efecto final dependa también de lo que vaya a comprar.

Aquí el sistema ya ha hecho algo más que proteger a quien tenía patrimonio. Ha convertido a parte de los que sufrían el precio en personas cuyo activo principal depende de que ese precio no caiga. Eso es lo que justifica llamarlo atractor y no simplemente lobby.

El centro electoral

Y ahí aparece la política. Downs lo formuló hace casi setenta años: en su modelo simple, con dos competidores y una sola dimensión, ambos tienen incentivos para converger hacia el votante mediano, el que parte al electorado por la mitad. No hay un cruce de voto, edad y tenencia que permita ponerle nombre a esa mediana.

Lo que sí está medido es que la participación es mucho mayor en las edades altas y que la propiedad también: entre los hogares cuya persona de referencia tiene entre 16 y 29 años, el 30,6% vive en propiedad; entre los de 30 a 44, el 53,1% (era el 74,3% en 2007); entre los de 45 a 64, el 75%; y a partir de los 65, el 88,2%.

El electorado está desplazado hacia las edades en las que la propiedad es la norma, porque además son las que más votan. No hace falta saber si la mediana exacta tiene hipoteca para ver hacia dónde tira el equilibrio: bajar de verdad el precio de la vivienda significa depreciar el principal activo de una parte enorme de quienes sí llegan a las urnas, y eso encarece políticamente convertir la caída del valor del stock existente en un objetivo explícito.

Todos prometen vivienda más asequible; casi nadie dice "quiero que la casa que ya tienes valga menos". En eso coinciden hasta los que no coinciden en nada.

El interés que ya existe se organiza mejor que el que vendrá

Hasta aquí el post explica por qué al propietario le importa. Falta explicar por qué su interés pesa más que el de quien todavía no tiene casa, y la respuesta tampoco necesita conspiración. Es la de Olson, la versión de la acción colectiva que en el post anterior dejé para su propio espacio: las ganancias concentradas se organizan y las pérdidas difusas no, y aquí lo concentrado es la pérdida y lo difuso la ganancia. Los beneficios de construir se reparten entre gente que en parte todavía no vive allí; la posible pérdida de valor recae sobre personas que ya están censadas en esa calle.

La evidencia es americana, pero es buena. Hall y Yoder, con registros administrativos de más de 18 millones de personas, encuentran que comprar una vivienda aumenta la participación en elecciones locales, y que el efecto casi se dobla cuando en la papeleta hay cuestiones de urbanismo. Einstein, Glick y Palmer leyeron las actas de las reuniones de planeamiento de 97 municipios de Massachusetts: quienes intervienen son propietarios en un 73%, frente al 46% del electorado de esas localidades, y solo el 15% habla a favor de la vivienda nueva. El homevoter, el propietario que vota su casa, es cualquiera que tenga buena parte de su patrimonio en un activo que no puede diversificar sin vender y cuyo precio no puede cubrir fácilmente.

En España el argumento se puede atacar por el lado equivocado. Aquí el urbanismo tiene acción pública desde la Ley del Suelo de 1956, hoy en los artículos 5.f y 62 del texto refundido: cualquier persona puede exigir el cumplimiento del planeamiento sin acreditar interés propio.

El comprador futuro no carece de derecho a alegar; su problema es más sencillo: todavía no sabe que esa vivienda será la suya, ni en qué municipio estará, mientras el propietario que puede perder valor ya está allí. El mecanismo, además, funciona aunque cada propietario tenga solo su propia casa; no hacen falta rentistas, ni fondos, ni grandes tenedores, basta con la tasa de propiedad que ya hay.

Lo que la encuesta revela

Alguien puede objetar que la vivienda lleva meses como primer problema del país en el CIS, con el 42,6% en enero y un máximo del 48,8% en mayo. Si el propietario quisiera precios altos, ¿cómo iba a decir eso?.

Decir que la vivienda es un problema y querer que la propia valga menos son dos cosas distintas, y la segunda no la pregunta nadie; no he encontrado una sola encuesta española que pregunte al propietario si aceptaría que bajara el valor de su casa.

En cambio, lo que sí se pregunta es revelador. En la encuesta de 40dB publicada a comienzos de octubre, el 67,5% apoya limitar los alquileres aunque reduzca la rentabilidad del propietario, y lo apoya incluso el 56,5% de quienes tienen alguna vivienda alquilada. Eso último obliga a no caricaturizar el mecanismo: el interés patrimonial no dicta mecánicamente cada opinión. Pero la medida tiene una característica que importa para el atractor porque no exige empezar haciendo caer el valor de la vivienda habitual del propietario.

Es perfectamente posible considerar la vivienda el principal problema del país y preferir las soluciones que no comiencen depreciando el activo que uno ya tiene.

Dejo para el post siguiente la lista de las medidas que ese filtro deja pasar.

La versión local de lo mismo no necesita encuesta; en Gurb, en Osona, más de cien alegaciones contra unas adosadas protegidas en suelo municipal, con el argumento escrito sin rodeos: el proyecto supondrá una devaluación económica de las fincas. Hankinson midió esto en Estados Unidos, apoya aumentar un 10% el parque de su ciudad el 28% de los propietarios y el 59% de los inquilinos. Marble y Nall añadieron que el propietario pogre apoya la vivienda asequible como objetivo y la rechaza en su calle casi tanto como el conservador. En las preferencias declaradas el apoyo a la vivienda asequible es amplísimo; en las reveladas aparece la alegación contra el solar de enfrente.

Y luego está el que lo dice sin rodeos. En este mismo foro se sostiene que el problema de la vivienda no existe: tres de cada cuatro hogares son propietarios, solo el 3,4% de las personas que viven en hogares propietarios con hipoteca dedica más del 40% de la renta disponible a los costes de vivienda, frente al 26,8% de quienes viven de alquiler a precio de mercado, y bajar el precio tiene más inconvenientes que ventajas.

Las cifras son correctas, son de Eurostat para 2025. Lo que ese argumento describe, con toda honestidad, es el atractor visto desde dentro: la mayoría está bien, el coste lo soporta una minoría, y mover el precio dañaría a más gente de la que ayudaría. Es la voz de ese equilibrio propietario hablando en primera persona. No la discuto; la archivo.

La herencia divide a los que están fuera

Hasta aquí puede parecer un conflicto entre hogares, los que tienen y los que no. Pero el conflicto corre también dentro del hogar, y eso dificulta que se organice; el propietario cuyo descendiente no puede comprar donde nació es la misma persona que no quiere que su casa baje, y las dos cosas le pasan a la vez en la misma mesa.

La edad media de emancipación en España es de 30,2 años, frente a 26,3 en la Unión Europea. En 2025 se registraron 208.227 herencias de vivienda y 714.237 compraventas: por cada diez compraventas hubo casi tres viviendas heredadas.

Asensio y Manzano (Funcas, marzo de 2026) encuentran que la desigualdad patrimonial dentro de las generaciones jóvenes ha crecido y que las transferencias futuras, muy concentradas, pueden ampliarla en vez de cerrarla. Dos treintañeros que hoy pagan el mismo alquiler pueden parecer estar en el mismo lado del mercado y no estarlo; uno heredará vivienda o patrimonio suficiente para cruzar la puerta, el otro no.

El alquiler los junta hoy; la herencia los separará mañana, y el que cruce adquirirá, con toda lógica, razones para defender el precio que hasta entonces le cerraba el paso.

Con eso el circuito está cerrado. Entrar es difícil, así que entra quien mejor balance trae; quien entra concentra en la casa la mayor parte de lo que tiene; el que debe y el que no debe tienen razones distintas para temer la caída; el electorado está donde está la propiedad; el que ya está organiza mejor su interés que el que vendrá; el filtro favorece las soluciones que no empiezan depreciando el stock existente; y la puerta se hereda.

En ningún punto del circuito hay que suponer que alguien quiera vivienda cara. Eso ayuda a explicar cómo puede aguantar cuarenta y nueve trimestres seguidos, una esa época en el 2020 de la que yo le hablo, un ciclo de tipos entero y media docena de ministros.

La hipótesis que queda por comprobar es si las medidas que de verdad bajarían el precio se quedan fuera por el mismo filtro que deja pasar las otras; y eso es lo que hay que mirar en el siguiente post.