¿Es éste, el mayor chollo de la bolsa española?

San José: cuando la caja vale más que la acción y el suelo no se cotiza​

La constructora Grupo San José cotiza a 3,93€. Tiene 412 millones de caja, lo que da 6,34€ por acción. La caja neta son 296 millones (4,55€/acción). Solo con eso, la acción debería valer más de 4,55€. Pero además es dueña del 10% de Madrid Nuevo Norte, un proyecto urbanístico tasado en 150-200 millones, y tiene terrenos en Buenos Aires y una filial cotizada en Argentina. La capitalización bursátil es de apenas 258 millones. Un inversor que compre toda la compañía se queda con el negocio operativo gratis y encima le pagan por llevárselo.

El valor de los activos ocultos​

El análisis de suma de partes (SOTP) que circula entre los inversores value desglosa la compañía en seis bloques. El negocio operativo de construcción e ingeniería se valora en 400 millones (5x EBITDA). La caja neta suma 438 millones. Los terrenos de Madrid Nuevo Norte, a precio de tasación, rondan los 150 millones. La filial argentina Carlos Casado (52%) vale 36 millones. Sumando todo, el valor patrimonial neto supera los 1.000 millones, frente a una capitalización de 371 millones a 5,68€. El inversor Francisco García Paramés ha entrado en el valor, según comentarios del mercado, y afirma que solo los terrenos de Madrid Nuevo Norte valen más que toda la empresa.

Los riesgos que esgrime el lado escéptico​

No todo son luces. El balance muestra 463 millones de euros por cobrar, una partida que ha crecido y que si no se cobra a tiempo puede generar problemas. El PER está por encima de 12, sin grandes dividendos ni recompra de acciones, lo que hace que el mercado no premie con múltiplos elevados. La deuda neta sobre EBITDA ronda 4 veces, muy por encima de competidoras como ACS o FCC. El margen operativo ha caído del 12% al 5% en siete años. Y la cotización está sometida a una fuerte manipulación: se han visto órdenes de venta de 80.000 acciones clavadas en los 8€ para frenar la subida, lo que sugiere que hay manos interesadas en mantener el precio bajo.

La evolución del precio: de 3,93€ a 9€ en dos años​

El hilo arranca en 2023 con la acción en 3,93€. En 2024, tras presentar resultados con un beneficio neto de 32 millones (un 51% más que el año anterior), la cotización supera los 6€. A principios de 2025, alcanza los 7€, luego los 8€ y finalmente rompe los 9€. Los resultados de 2024 mostraron una caja neta de 373 millones, EBITDA de 74 millones y una cartera de pedidos de 3.188 millones. Quien compró a 3,93€ ha duplicado su inversión, pero los defensores del valor sostienen que aún hay recorrido hasta que el mercado descuente correctamente los activos inmobiliarios.

Manipulación y barreras técnicas​

La acción ha encontrado una resistencia muy firme en los 8€, donde aparecían órdenes de venta masivas (98.000 acciones en un momento dado). Los alcistas sostienen que se trata de un «cuidador» que intenta frenar la subida para acumular a precios bajos. Una vez superada esa barrera con volumen, el valor ha volado hasta 9€. Sin embargo, la sesgada estructura del mercado de valores español, con poca liquidez en valores pequeños, facilita este tipo de manipulaciones.

¿Es San José el mayor chollo de la bolsa española? Los números invitan a pensarlo, pero la historia de la constructora – con pérdidas acumuladas de 800 millones en el pasado – recuerda que en bolsa no hay nada gratis. La pregunta sigue abierta: ¿cuándo empezará el mercado a pagar por lo que ya está en el balance?