La rentabilidad de mi vivienda ha caido en picado en los ultimos 3 años

El piso que daba un 7% de rentabilidad y ya solo da un 4,4%​

Un piso comprado a principios de 2020 por 120.000 euros, alquilado a 700 euros al mes durante cuatro años y vendido después por 198.000. Hay quien lo llamaría un pelotazo. Su propietario lo cuenta como una derrota: sostiene que la rentabilidad del inmueble se ha hundido del 7% bruto al 4,4% y que, a esos precios, tener el dinero en ladrillo ya no compensa. La contradicción —ganar casi 80.000 euros de revalorización y sentirse perjudicado— es el eje de todo el asunto.

Por qué la rentabilidad cae cuando el piso sube de precio​

El cálculo es sencillo y demoledor para el arrendador. La renta anual de 8.400 euros (700 al mes) se divide entre el valor actual del activo, no entre lo que costó. Sobre 120.000 euros, eso da un 7% bruto. Sobre los 190.000 a los que se tasaba el mercado, se queda en un 4,4%. El alquiler no ha subido, pero el capital inmovilizado en el inmueble sí, y es ese capital el que marca el listón: si el propietario vende, esos 190.000 pueden rendir en otro sitio.

Para recuperar la rentabilidad perdida hay dos caminos. El primero es subir la renta hasta los 900 euros, operación que ahora es posible tras la salida del inquilino. El segundo, cambiar de activo. La cuenta que se maneja es reveladora: el mismo dinero en un depósito remunerado al 4% genera casi 500 euros al mes sin obras, sin derramas y sin morosos. En renta fija, con deuda pública de varios países al 4,5% bruto, el neto ronda el 4%. Ninguna de esas vías necesita un portero automático.

¿Y si el piso valiera la mitad? Ahí está la trampa mental. Con el valor de venta por los suelos, el mismo alquiler de 700 euros daría una rentabilidad estratosférica. Nadie lo celebraría: con la riqueza real desplomada, el propietario estaría peor. La rentabilidad alta y el patrimonio alto no siempre miran en la misma dirección, y esa paradoja recorre toda la conversación.

Hacienda también se queda una parte de la revalorización​

El desglose fiscal que se maneja en este caso da escalofríos. A los 120.000 euros de compra se suma alrededor de un 6% de impuestos, lo que eleva el coste real a 127.200. Después, la administración resta cada año de alquiler un 3% en concepto de amortización del inmueble —excluyendo el terreno, estimado en un 25% del valor—. Con cuatro años de arrendamiento, la base de referencia baja hasta 115.526 euros. Sobre la ganancia se aplica un tipo que en el caso se cifra en el 28%, y quien reinvierta en otro piso se deja además un 12% de la compra por el camino.

De ahí sale la frase que resume el enfado: la plusvalía es ficticia, porque el coste de reposición también ha subido. Vender caro para comprar caro no arregla nada, y el único que cobra dos veces es el fisco. A eso se añade el litigio sobre si la exención por reinversión aplica aquí: exige vivienda habitual y varios años de residencia efectiva, una condición que se discute con dureza en el caso.

Baleares: moratoria de licencias y sanciones desde 20.000 euros​

El inmueble es residencial y de ciudad, no de costa. Aun así, la vía del alquiler turístico está cerrada: hay moratoria de nuevas licencias desde hace dos años en el archipiélago, aunque el ejecutivo autonómico dice que piensa levantarla. Las autorizaciones concedidas antes se renuevan cada cinco años y obligan a pagar por plaza turística en cada renovación. Alquilar sin licencia es una ruleta con multas que arrancan en 20.000 euros.

El suelo disponible es escaso y el turismo aprieta, lo que ayuda a explicar por qué en las islas los precios aguantan mientras en otras plazas se detectan ajustes. En el mercado peninsular hay relatos de ofertas 100.000 euros por debajo del precio pedido y de pisos que llevan años sin encontrar salida.

Habitaciones, la vía intermedia​

Entre el piso entero y la venta asoma una tercera opción: el alquiler por habitaciones. Una vivienda grande troceada rinde más que el conjunto, sobre todo en zonas universitarias, donde las asociaciones de estudiantes internacionales canalizan demanda de forma casi automática. El precio es el desgaste: más rotación, más conflictos y más gestión diaria.

El final: 198.000 euros y una tasación de 230.000​

El inquilino salió, el piso se anunció y la operación se cerró finalmente en 198.000 euros, por encima de los 190.000 que se daban como referencia, con una tasación oficial de 230.000. Un inmueble revalorizado más de un 60% en cuatro años y un propietario convencido de que la jugada se le ha quedado corta. Las dos cosas son ciertas a la vez y ninguna cuadra con la otra, que es exactamente donde sigue la discusión.