Las promotoras vaticinan "hipotecas de 70 años heredables a los descendientes"

Promotoras niegan burbuja y hablan de hipotecas de 70 años​

En la V edición de La Gran Jornada Inmobiliaria, organizada por elEconomista.es, los directivos de Grupo Gestilar, Premier España, Grupo Ferrocarril, Grupo Insur y Aurora Homes advirtieron de que la situación actual del mercado inmobiliario no tiene nada que ver con la burbuja de 2007. Su diagnóstico es que la falta de suelo y de mano de obra seguirá encareciendo los costes y, como consecuencia, los precios de la vivienda seguirán tensionándose sin visos de cesar en los próximos años. Todo ello se agudiza, según ellos, con las dificultades de las familias para el ahorro. La frase que ha quedado flotando en el aire es la de que «quién dice que no se verán hipotecas de 70 años», un vaticinio que desde el sector promotor se lanza sin sonrojo y que ha encendido todas las alarmas entre quienes recuerdan lo que pasó hace casi dos décadas.

Qué dicen exactamente las promotoras y por qué niegan la burbuja​

El argumento oficial del sector es que el mercado actual no se parece al de 2007. No hay, sostienen, el mismo nivel de sobreoferta ni el mismo acceso al crédito indiscriminado. Lo que hay es un problema de oferta: no se construye lo suficiente porque falta suelo finalista y porque no hay trabajadores cualificados para levantar promociones al ritmo que se demanda. Ese cuello de botella, dicen, es lo que empuja los precios hacia arriba y lo que hace que la vivienda se convierta en un bien cada vez más inaccesible para las rentas medias.

La consecuencia lógica de ese relato es la extensión de los plazos hipotecarios. Si el precio no baja y el salario no sube, la única forma de que alguien con un sueldo normal pueda firmar una hipoteca es estirar el calendario. De ahí a hablar de 70 años hay un paso, y las promotoras lo han dado sin que se les mueva un músculo. La idea que subyace es que la deuda se convierte en una especie de compañera de viaje que trasciende al propio deudor.

El precedente de 2008 y el escepticismo ante el «esta vez es diferente»

La reacción más repetida es la de quien mira hacia atrás con preocupación. «Jojo, huele a 2008, ya decían lo mismo, se lo escuché incluso a unos langostos antes de petar todo en plenos brotes verdes», resume una de las primeras intervenciones. No es una postura aislada: a lo largo de la conversación se repite la idea de que este tipo de declaraciones son el preludio habitual de un ajuste. «Esto huele a 2006 que tira para atrás.. y ya se estan empezando a ver grúas.. en 2-3 años tenemos guano otra vez», apunta otro mensaje, en una línea que mezcla el recuerdo del ladrillo con la sospecha de que el ciclo se repite.

Hay quien va más allá y sostiene que el paralelismo con 2008 no es casual sino estructural. «Así petó todo en 2008, ofreciendo gipotecas de 40 años a mileuristas», señala una intervención que pone el foco en el tipo de producto financiero que se ofrece a quien no puede pagarlo en plazos razonables. La conclusión que se extrae es que alargar la hipoteca no resuelve el problema de fondo, solo lo traslada hacia adelante, y que ese traslado tiene un límite: el momento en que el comprador no puede asumir ni la cuota más pequeña.

El suelo, la mano de obra y el papel de las administraciones​

Uno de los puntos donde el análisis se vuelve más concreto es el del suelo. La tesis de que el Estado o las administraciones acabarán cediendo terrenos en régimen de alquiler a muy largo plazo —99 años es la cifra que se maneja— aparece como una derivada lógica de la escasez. «Y el suelo no será tuyo, será una cesión del Estado (o alquiler) por 100 años o así», se apunta, una idea que conecta con figuras jurídicas históricas como el censo enfitéutico, que ya se usó en Cataluña cuando no existían las hipotecas tal y como las conocemos.

En paralelo, la discusión sobre las competencias administrativas ocupa un lugar central. Frente a quien reclama la intervención directa del Gobierno central, se recuerda que la planificación territorial, el urbanismo y la vivienda son competencias autonómicas y municipales. «El gobierno central es culpable, sí, pero de mirar hacia otro lado mientras las mafias locales hacen caja», resume una intervención que desplaza el foco desde Moncloa hacia los ayuntamientos y las comunidades. La consecuencia práctica es que cualquier solución exige acuerdos que hoy no existen.

La trampa de la reforma constitucional y el laberinto competencial

Cuando se plantea reformar la Constitución para cambiar el reparto de competencias, la respuesta es un recordatorio de la aritmética parlamentaria. Hacen falta dos tercios del Congreso y del Senado, disolver ambas cámaras, convocar elecciones, volver a reunir esa mayoría en las nuevas Cortes y rematarlo con un referéndum obligatorio. «Vamos, una tontería, en dos tardes lo tenemos listo», ironiza un mensaje que deja claro que la vía constitucional es, en la práctica, un camino lleno de obstáculos.

El resultado de ese bloqueo es que el problema se enquista. Mientras no haya suelo, no haya mano de obra y no se toquen las reglas del juego, el precio de la vivienda seguirá su propia inercia. Y las hipotecas de 70 años, lejos de ser una solución, se presentan como el síntoma de un mercado que ha decidido que el problema no es el precio, sino el plazo.

Quién va a firmar esas hipotecas y quién las va a heredar​

La pregunta que sobrevuela toda la discusión es quién demonios va a pedir una hipoteca a 70 años. «¿y quien va a pedirlas? Pregunto y además en serio. ¿Los chavales, los que vienen de otro lado, los que van a otro lado...?», se plantea en un mensaje que pone el dedo en la llaga. La respuesta que se deduce del propio mercado es que las firmarán quienes ya tienen patrimonio o quienes reciban ayuda familiar, porque con un salario medio y los precios actuales la ecuación no sale.

El otro flanco es el de la herencia. «Herederos dicen, jajaja, los hijos, que hijos??», se ironiza desde una postura que subraya la contradicción entre pedir hipotecas más largas y heredables y la realidad demográfica. «Llegaron a decir, que la mejor herencia que le puedes dejar a tus hijos es un buen hipotecón», se recuerda, una frase que resume el absurdo de convertir la deuda en legado. La conclusión es incómoda: si la deuda se hereda, la libertad de la siguiente generación nace hipotecada antes de que pueda decidir nada.

El turismo, la inmigración y la presión sobre el mercado

En el trasfondo del debate aparece la presión demográfica y turística. Hay quien sostiene que la masificación turística y la llegada de población extranjera tensionan la demanda de vivienda en ciudades como Barcelona o Madrid, mientras que otros recuerdan que la inmigración responde a la necesidad de mano de obra en sectores como la construcción. La discusión deriva en ocasiones hacia terrenos más agrios, pero el núcleo económico es claro: cuanta más gente compite por el mismo parque de viviendas, más difícil es que los precios cedan.

La paradoja es que ese mismo fenómeno que presiona los precios es el que sostiene la actividad del sector. Sin demanda, no hay grúa; sin grúa, no hay empleo; sin empleo, no hay capacidad de pago. El círculo se cierra sobre sí mismo y deja a las familias en el centro, apretando el presupuesto para llegar a fin de mes mientras escuchan que la solución es firmar una hipoteca que durará más que su propia vida laboral.

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La predicción que se extrae de todo esto es que el mercado seguirá tensionado mientras no cambien las reglas del suelo y de la financiación. Con reservas: si el crédito se encarece o el empleo se debilita, la demanda se contraerá y el ajuste llegará por la vía de los precios, no por la de los plazos. Nadie sabe cuándo, pero la historia reciente sugiere que el final de un ciclo no se anuncia con hipotecas más largas, sino con hipotecas que dejan de firmarse.