Inmobiliaria: Los impuestos agravan la crisis de vivienda: la Hacienda 'buitre' dispara el precio hasta un 44%

La fiscalidad de la vivienda encarece el precio final hasta un 44%​

La vivienda en España no es cara solo por el suelo, el ladrillo o los tipos de interés. Es cara, también, por Hacienda. La carga fiscal que soporta la compra de una casa sitúa al país entre las más altas del mundo, con Cataluña a la cabeza, y el impacto sobre el precio final llega a calcularse hasta en un 44%. El IBI urbano, mientras tanto, lleva años subiendo sin que nadie parezca dispuesto a frenarlo.

¿Cuánto pesan los impuestos en el precio final de una vivienda?​

Dos figuras bastan para entender el grueso. La licencia de obra se lleva alrededor del 7% del presupuesto de construcción. El IVA —o el ITP, según la comunidad— añade otro 10% sobre el precio final. Sumados, el comprador paga cerca de un 20% del total solo por esos dos conceptos, antes de contar el resto de tasas, el IBI y los costes de gestión.

España aparece en los recuentos del sector como el país europeo que más impuestos aplica a la compra de vivienda. Ese diferencial no se queda en el folleto: se traslada al precio.

Bajar impuestos para estimular la oferta: el argumento que gana terreno​

Aquí el análisis se parte en dos. Una corriente sostiene que más impuestos desincentivan la inversión, reducen la demanda y, con una oferta igual, tienden a moderar los precios. La conclusión opuesta es igual de intuitiva: si la fiscalidad frena la construcción, cae la oferta, la demanda no se mueve y el precio sube. Y esto último, se argumenta, es lo que está pasando.

El caso de Barcelona se cita como ejemplo. Se compraban edificios enteros para reformarlos y ponerlos en alquiler. Ahora ya no. Los promotores que quedan en el negocio tienen suelo barato heredado de la crisis o compran edificios viejos de herencias, y los rehabilitan aunque demoler tenga más sentido.

El déficit de un millón de pisos que viene​

El problema de fondo es demográfico. El déficit de vivienda superará el millón de pisos en 2028, después de que la población haya crecido en más de tres millones de personas. A eso se suma un cuello de botella poco conocido: la saturación de la red eléctrica. Donde no hay potencia, no hay promoción, por mucho suelo que exista.

Construir sin cadena industrial​

Los costes de construcción están disparados y las empresas ya no aceptan según qué obras. Hay quien dejó de construir para ayuntamientos porque en las últimas quedó casi empatado. La construcción está llena de estrangulamientos: al mínimo imprevisto saltan sobrecostes o plazos imposibles. Y no es solo el dinero, es que la cadena de oficios para edificar nuevo se ha ido descomponiendo.

Suelo público, fondos buitre y camas de billetes​

El relato oficial choca con algunos expedientes incómodos. El Gobierno vendió un edificio de Hacienda en el barrio de Salamanca al fondo Blackrock por 205 millones, según las informaciones publicadas. La conclusión que saca parte del sector es incómoda: quien dice combatir a los fondos acaba alimentándolos.

Añadan el caso de un ayuntamiento que habría regularizado la vivienda de un familiar de un dirigente socialista, comprada con 1.743 billetes de 500, 200, 100, 50, 20 y hasta de 10 euros, según las informaciones publicadas.

Si la fiscalidad, la energía y los oficios siguen apretando, el millón de pisos que falta no se construirá solo. Con los datos en la mano, cabe esperar que el precio aguante arriba mientras la oferta no reaccione. Aunque, tratándose de vivienda en España, cualquier predicción merece guardarse por escrito.