Mi experiencia tras 2 años de inversión en crowdfunding inmobiliario

Burbujeros!! Pronto cumpliré 2 años de inversión en crowdfunding inmobiliario en España. Abro este hilo para comentar mi experiencia y compartir opiniones.

Antes que nada, para el que no sepa lo que es el crowdfunding inmobiliario....
es un mecanismo de financiación colectiva que permite a pequeños y medianos inversores participar en el mercado de bienes raíces (comprar, reformar o construir edificios) uniendo su capital a través de plataformas online, sin necesidad de comprar una propiedad entera.

Es, esencialmente, "invertir en ladrillo" de forma conjunta y digitalizada.

Para entenderlo:

1. ¿Cómo funciona?

Plataforma autorizada: Un promotor inmobiliario necesita financiación y publica su proyecto en una plataforma de financiación participativa autorizada por la CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores) en España.

Aportación colectiva: Muchos inversores pequeños aportan cantidades de dinero (puedes empezar a invertir desde 250€ en distintas plataformas).

El proyecto se financia: Cuando se consigue el dinero, el proyecto se ejecuta (reforma, construcción, o compra para alquiler).

Rentabilidad: Los inversores reciben su capital más los intereses (si es préstamo) o dividendos (si es equity) cuando la propiedad se vende o genera alquileres.


2. Formas principales de inversión

Crowdlending (Préstamo): Prestas tu dinero al promotor para un proyecto específico. Recibes el capital más un interés fijo acordado en un plazo determinado.

Equity (Capital): Te conviertes en socio del proyecto comprando acciones. Si el inmueble se vende caro, ganas más; si sale mal, puedes perder parte de tu inversión.


3. Ventajas

Baja barrera de entrada: Permite invertir en inmuebles con muy poco dinero (microinversión).

Inversión pasiva: Tú pones el dinero, la plataforma se encarga de buscar, gestionar y vender el inmueble.

Diversificación: Puedes invertir pequeñas cantidades en diferentes proyectos para reducir el riesgo, en lugar de comprar una sola vivienda.

Buena rentabilidad: Si las inversiones son lo suficientemente buenas, puedes conseguir una rentabilidad anualizada cercana al 9%-10% sin mucho esfuerzo, algo muy difícil de conseguir con inversiones inmobiliarias en alquiler, teniendo en cuenta, además, que estas últimas tributan a mayor tipo impositivo que este tipo de inversiones de crowdfunding, las cuales se consideran rentas del ahorro.


4. Riesgos y consideraciones

Falta de liquidez: Tu dinero queda bloqueado hasta que el proyecto finaliza (pueden ser meses o años). No puedes retirarlo fácilmente cuando quieras.

Riesgo de pérdida: Como cualquier inversión, si el promotor quiebra o el proyecto no se vende, puedes perder dinero.

Riesgo de plataforma: Dependes de la buena gestión de la plataforma online elegida.


5. Regulación en España

En España, estas plataformas deben estar supervisadas y autorizadas por la CNMV para operar de forma legal como Proveedores de Servicios de Financiación Participativa. Antes de invertir, siempre se debe comprobar que la plataforma figura en los registros oficiales.


6. Fiscalidad

Los beneficios obtenidos se consideran rendimientos del capital mobiliario y tributan en la base del ahorro en el IRPF, con retenciones que suelen rondar entre el 19% y el 23% según la ganancia.

Pero eso ya hace tiempo que se hace con criptomonedas ¿no?

• Propy (PRO) – Token de la plataforma Propy, que facilita transacciones inmobiliarias y tokenización de activos.
• ELYSIA (EL) – Listado como token dentro de la categoría real estate en mercados cripto.
• Brickken (BKN) – Token asociado a soluciones de tokenización de activos (incluyendo bienes raíces).
• Parcl (PRCL) – Relacionado al mercado de datos y derivados del sector inmobiliario global.
• TokenFi (TOKEN) – Cripto vinculado a activos inmobiliarios según listados sectoriales.
• Propchain (PROPC) – Token relacionado con cadena de bienes raíces y propiedad.
• Propbase (PROPS) – Cripto de plataforma enfocada en real estate tokenizado.
• Rentberry (BERRY) – Token con conexión histórica al alquiler/vivienda (segmento real estate).
• Real Estate Crypto Crowdfunding (RECC) – Proyecto de token asociado a crowdfunding inmobiliario

Por lo que he leído... Los tiempos de espera suelen estar más cerca a 2-2 años y medio que al año que te prometen muchas.

Para eso lo meto en indexados.

Como he dicho antes, cumpliré pronto 2 años desde que realicé mi primera inversión en este tipo de plataformas.

Voy a compartir mis resultados del año 2025, que acaba de finalizar:


1. Naturaleza de los Proyectos y Operativa

Los proyectos en los que he invertido se basan en crowdfunding inmobiliario. Un total de 12 proyectos devueltos en 2025, de los cuales 3 son de Urbanitae y 9 de Wecity.

La gran mayoría de mis inversiones son préstamos con garantía, lo que significa que el inversor actúa como prestamista para un promotor a cambio de un tipo de interés fijo, ofreciendo una garantía.

Tengo bastante diversificación de activos: mi cartera abarca desde Viviendas de Protección Pública (VPPL) y edificios completos hasta activos más específicos como trasteros y villas de lujo. Esta variedad ayuda a mitigar el riesgo sectorial.


2. Análisis de Rentabilidades y Plazos (Datos 2025)

La media de devolución de los proyectos ha sido aproximadamente de 12 meses, en consonancia con lo previsto inicialmente (se suele dar un plazo de devolución, con posibilidad de prórroga). En mi caso he intentado entrar en proyectos que no superen los 18 meses (incluido prórrogas), sabiendo que son habituales los retrat. Ningún proyecto ha superado los 17 meses y los más rápidos se han devuelto tan solo en 3 meses.

El retorno de la inversión (ROI) promedio ha sido del 8,99% neto (después de impuestos). El tipo de interés anual (TIN) promedio ha sido del 9,85% neto (después de impuestos).

Se observa una tendencia a la finalización anticipada, al menos en estos proyectos devueltos en 2025, lo que por un lado da confianza con los promotores que piden financiación, pero por otro lado cambian las previsiones iniciales. En mi opinión esto es bueno, porque son bastantes los promotores que repiten rondas de financiación en las plataformas y de esta forma conoces su historial.


3. Evaluación de Riesgos y Gestión de Incidencias

Este año ha habido un proyecto que debía haberse devuelto, agotando las prórrogas, y no ha sido así. Ha entrado en ejecución hipotecaria. La ejecución hipotecaria es el mecanismo de defensa en este tipo de préstamos: ante un impago, se activa la garantía real del inmueble para recuperar el capital. Aunque implica un retrat y un proceso legal, demuestra que el modelo de "préstamo con garantía" tiene mecanismos de protección. En mi caso, invierto pequeñas cantidades en muchos proyectos, de esta forma se mitiga el riesgo de ejecuciones hipotecarias, teniendo pocas cantidades retenidas en el caso de que se produjera esa situación.


4. Conclusión: ¿Es una inversión rentable y adecuada?

Rentabilidad: Sí, es bastante rentable. La media de rentabilidades que he conseguido supera significativamente a la mayoría de productos de renta fija e inmobiliaria directa tras gastos.

Adecuación: Este tipo de inversión es adecuada para un perfil moderado-dinámico por las siguientes razones:

1. Protección: El proyecto en ejecución hipotecaria recuerda que el riesgo existe, pero la estructura de "préstamo" permite tener una vía de recuperación legal.

2. Liquidez: Es el punto débil. Mi capital ha estado comprometido desde 3 hasta 17 meses, y los plazos se han desviado hasta 8 meses respecto a lo previsto.

3. Consistencia: La capacidad de obtener retornos de hasta el 14,11% en poco más de un año compensa el riesgo de retrat en otros proyectos,.

En resumen, los datos indican que es una estrategia exitosa para diversificar capital, siempre que el inversor no dependa de la liquidez inmediata y pueda tolerar que un porcentaje pequeño de la cartera entre en procesos de recuperación judicial.

eltonelero dijo:

Por lo que he leído... Los tiempos de espera suelen estar más cerca a 2-2 años y medio que al año que te prometen muchas.

Para eso lo meto en indexados.

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Efectivamente. A partir de los 2 años es cuando se empiezan a ver los resultados. Date cuenta que los proyectos de menor tiempo son de 12 meses, pero suele haber prórrogas, con lo que se plantan en 18 meses fácilmente. Hay plataformas que apuestan por proyectos más largos de 24 a 36 meses, pero para mi esos tienen más incertidumbre.

paketazo dijo:

Pero eso ya hace tiempo que se hace con criptomonedas ¿no?

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• Propy (PRO) – Token de la plataforma Propy, que facilita transacciones inmobiliarias y tokenización de activos.
• ELYSIA (EL) – Listado como token dentro de la categoría real estate en mercados cripto.
• Brickken (BKN) – Token asociado a soluciones de tokenización de activos (incluyendo bienes raíces).
• Parcl (PRCL) – Relacionado al mercado de datos y derivados del sector inmobiliario global.
• TokenFi (TOKEN) – Cripto vinculado a activos inmobiliarios según listados sectoriales.
• Propchain (PROPC) – Token relacionado con cadena de bienes raíces y propiedad.
• Propbase (PROPS) – Cripto de plataforma enfocada en real estate tokenizado.
• Rentberry (BERRY) – Token con conexión histórica al alquiler/vivienda (segmento real estate).
• Real Estate Crypto Crowdfunding (RECC) – Proyecto de token asociado a crowdfunding inmobiliario

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Desconozco su funcionamiento pero no me atraen por la excesiva volatilidad de las criptomonedas. Hay una plataforma española que opera con su propio token:


quizás este año entre en algún proyecto para ver. Se habla bien de ella

Aquí huele mal, así que yo invoco a @FeministoDeIzquierdas para desfacer aqueste entuerto.

AFRICATWIN dijo:

Aquí huele mal, así que yo invoco a @FeministoDeIzquierdas para desfacer aqueste entuerto.

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Este esperando a que ponga un enlace de referidos... Para darle un poco de vidilla al tema

Karonte dijo:

Este esperando a que ponga un enlace de referidos... Para darle un poco de vidilla al tema

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Cierto, mea culpa, me he precipitado en invocarlo!!

Vendeme el curso ya bro, lets go to the mooooooon

En estos canales de Telegram canalizan las quejas de los inversores. y la verdad que estoy sorprendido de la cantidad de quejas que hay. No sé ajustan los plazos a la realidad, ni las rentabilidades finales.

zabulon dijo:

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En estos canales de Telegram canalizan las quejas de los inversores. y la verdad que estoy sorprendido de la cantidad de quejas que hay. No sé ajustan los plazos a la realidad, ni las rentabilidades finales.

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Es que es difícil que todos los proyectos salgan bien.

Igual si inviertes un poco en muchos y de forma intermitente es una forma de ir teniendo una rentabilidad mas o menos estable... Pero habiendo tantas formas de inversión, tampoco me parecen rentabilidades tan atractivas para tener el dinero atrapado durante casi dos años de media

AFRICATWIN dijo:

Aquí huele mal, así que yo invoco a @FeministoDeIzquierdas para desfacer aqueste entuerto.

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Ojalá me equivoque. Más viejo que el toser. ¿Sofico Renta? ¿Afinsa? ¿Forum Filatélico? ¿Bosques Naturales?. Sigo......

AFRICATWIN dijo:

Aquí huele mal, así que yo invoco a @FeministoDeIzquierdas para desfacer aqueste entuerto.

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precisamente hubo un tema de conversación hace un tiempo con feministo en otro post precisamente del mismo sector

No termino de entender la ventaja de este tipo de negocio pudiendo coger una acción o oro/plata y esperar a que haga un 20% para arriba (pongo 20% porque el lo expuesto por el op lo mas alto que he visto al cabo de minimo 6 meses es de 18 meses, oficialmente)

Si el promotor quiebra pierdes tu pasta, cosa que puede pasar mucho más fácil que si un fondo indexado desaparece, que lo veo extremadamente difícil o que el banco depositario quiebra, que pasaría a estar en otro. Además, la rentabilidad que obtienes en eso, ¿cómo varía? ¿Según el precio que ponga el promotor a los pisos?

En definitiva, autorización de la cnmv pero si el promotor quiebra o te quiere engañar, que pasa... Mucho más riesgo que un fondo.