No me llama nadie para comprar el garaje

Por qué un garaje anunciado un año entero no recibe ni una llamada​

Un garaje cerrado para coche pequeño no vale lo que pide su dueño. Esa es la conclusión que se impone cuando, después de un año entero publicado en el portal inmobiliario más visitado del país, el teléfono no suena ni una vez. El caso es concreto: una plaza comprada en 1983 en una ciudad importante, dentro de una comunidad de 400 garajes que se reparten 90 euros anuales de gastos comunes más unos 30 de IBI. Cien euros al año para sostener un activo parado. La duda del propietario —vender, alquilar o aguantar— acaba funcionando como un pequeño tratado sobre el ladrillo que ya nadie quiere.

Por qué nadie llama por una plaza de garaje anunciada​

El precio de una plaza de garaje no lo fija el propietario, lo fija la distancia. Vale para quien la necesita a la puerta de casa y vale mucho menos a cada manzana que se aleja. El comprador más probable es un vecino del propio edificio o de los portales contiguos, y casi nunca alguien dispuesto a pagar por un activo del que no tiene necesidad inmediata.

Hay un detalle que suele pasarse por alto: los anuncios que siguen colgados en los portales son, precisamente, los que no se han vendido. Su precio no informa de lo que vale el garaje, informa de lo que su dueño todavía no ha aceptado perder. Sobre esa referencia inflada se comete a veces el error inverso, subir el propio precio —de 25.000 a 26.000 euros— en vez de bajarlo. Cuando el producto no rota, el mercado no discute: simplemente no llama.

Alquilar por 100 euros al mes: la vía rápida y opaca​

Poner el garaje a producir es lo que más rápido ha dado resultado. Anunciado en alquiler por 100 euros al mes —1.200 al año frente a algo más de 100 de gastos— aparecen interesados casi de inmediato. La letra pequeña es que la operación se plantea en efectivo y sin contrato.

La justificación que circula es aritmética: entre IVA, IRPF, gestoría trimestral, comunidad e IBI, la renta líquida se queda en casi nada, mientras la administración se lleva una porción desproporcionada de un ingreso minúsculo. En negro y en mano y sin contrato es la fórmula que, según varios usuarios, se aplica a este tipo de plazas. Sin contrato no hay garantías para ninguna de las partes y ninguna Administración recibe un euro.

Qué impuestos se pagan al vender un garaje heredado​

Vender no es cobrar y olvidarse. Aparte de la escritura ante notario —donde se deja por escrito que los gastos corren por cuenta del comprador y se aporta el certificado de la comunidad conforme no se deben cuotas— llegan dos pagos posteriores. La plusvalía municipal, que cobra el ayuntamiento por la revalorización del suelo, y la ganancia patrimonial en el IRPF del ejercicio siguiente. Hay quien lo resume así: el mismo dinero se grava dos veces, en dos administraciones distintas y con conceptos distintos.

En una herencia el cálculo previo importa todavía más. Se sostiene que el impuesto de sucesiones entre padres e hijos, en la comunidad menos generosa, arranca en el 1% de lo heredado, y una propiedad paga hasta el último céntimo. El propietario confía en que, con un poder notarial ilimitado a favor de un hijo único, el progenitor no tenga que pisar la notaría: el desembolso se resolvería sin moverlo de casa.

Inmobiliarias: entre 1.000 y 3.000 euros más IVA​

Los honorarios fijos son la norma cuando el producto es barato. En una plaza de diez mil euros, la comisión puede acercarse al 10% y comerse buena parte del margen. Tampoco hace falta firmar exclusividad: una propiedad se puede trabajar en paralelo con varios intermediarios y con el cartel propio colgado en la fachada.

La parte legal, además, no es tan complicada como se supone. La escritura la levanta el notario, el catastro lo tramita el mismo fedatario y la plusvalía la liquida el vendedor. Y sin embargo las agencias siguen existiendo por algo: hacen las fotos, tienen local a pie de calle, guardan listas de clientes esperando un producto concreto y se comen cuarenta visitas que el propietario se ahorra.

¿Se revalorizarán las plazas de garaje con las zonas de bajas emisiones?​

Todo depende de a quién se le pregunte. La tesis pesimista apunta a un mundo con menos coches privados: restricciones de circulación en el centro, coches viejos fuera de las zonas de bajas emisiones, generaciones que renuncian al vehículo propio y ciudades diseñadas para el peatón, la bici y el tranvía. La plaza se convertiría en un trasto heredable y difícil de colocar.

La tesis optimista responde que siempre habrá furgonetas, taxis y repartidores, y que el coche eléctrico exige enchufe, lo que devuelve valor a un espacio con toma de corriente. Lo que admite menos discusión es el historial: las plazas de garaje fueron de los activos inmobiliarios que más se depreciaron con la crisis y de los que menos han recuperado su valor.

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Con estos números, el garaje acabará vendido. No a quien no llamó en un año, sino al vecino del bloque, al que le sobra sitio y no necesita portal para enterarse, o al inquilino que primero pagó cien euros al mes. Que aparezca un comprador al precio que pide el propietario es otra cosa. Entre la inflación, la plusvalía municipal y el IRPF esperando al final del camino, es probable que la operación se cierre por menos de lo imaginado y que, aun así, salga a cuenta.