<NO SE PODÍA SABER> FONDOS LATINOAMERICANOS DISPARAN EL ALQUILER EN BARRIOS ALREDEDOR DE LA M-30 CON EL HOUSE FLIPPING

El house flipping extiende el alquiler récord a los barrios de la M-30​

El mes de enero cerró con un dato que el portal Idealista no había registrado nunca: 17 de los 21 distritos de Madrid marcaron su precio máximo histórico de alquiler. No es un récord del centro. Es un récord de la ciudad entera, y llega con un actor que el relato oficial despacha de pasada: fondos de inversión extranjeros, muchos latinoamericanos, que compran pisos, los reforman y los sacan al mercado por encima de la media de la zona. La fórmula ya se vio en el distrito de Salamanca. Ahora se aplica barrio a barrio.

¿Qué es la mancha de aceite del alquiler?​

La urbanista y profesora de la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Madrid Cristina Fernández lo describe como un fenómeno de mancha de aceite: los precios históricamente altos del centro se derraman hacia barrios más periféricos, tanto dentro como fuera de la M-30. El resultado se mide en euros. Un piso de 80 metros cuadrados cuesta 1.861 euros al mes en el distrito más caro y 1.024 en el más barato. Casi 800 euros de diferencia para una vivienda idéntica en tamaño.

El portavoz de Idealista, Francisco Iñareta, resume el escenario sin adornos: «Estamos en el techo del precio del alquiler en Madrid. Y no solo en el centro, también distrito a distrito». Su diagnóstico es que, entre los 21 distritos, el que no marcó su máximo en enero lo había marcado en noviembre o diciembre. Madrid, dice, nunca había estado así. Y no hay perspectiva a corto o medio plazo de que la escalada se frene.

¿Por qué se dispara el alquiler si faltan pisos?​

Aquí se rompe cualquier consenso. Un cálculo que circula en el análisis compara la oferta de alquiler turístico con la de alquiler residencial: 20.000 anuncios de Airbnb en la Comunidad frente a 428.000 pisos en alquiler. La conclusión es incómoda para quien esperaba un culpable único: retirar los pisos turísticos no taparía el agujero. El mercado absorbería esas unidades en días.

Hay quien sostiene que el problema es de volumen, no de intermediarios: falta vivienda en alquiler, mucha, y cualquier medida que no aumente el parque construido se queda corta. Enfrente pesa otro argumento, más granular. No hace falta un gran fondo para mover un barrio: basta con comprar varios pisos de una zona deprimida, reformarlos y sacarlos todos a la vez a un precio superior al que marca la zona. Cinco viviendas puestas de golpe por encima de la media empujan la referencia del entorno hacia arriba. El house flipping a escala doméstica, sin oficina en Luxemburgo.

Sobre la mesa hay además una discusión demográfica que se cruza con la anterior: se argumenta que la llegada de población demandando vivienda eleva la presión sobre un parque que no crece. Quien defiende esa tesis añade que las alternativas son dos, restringir la demanda o construir más, y que ninguna de las dos se está aplicando.

El fantasma de la burbuja de 1999-2007​

La comparación con el ciclo anterior es inevitable y, según varios análisis, mal planteada de origen. Entre 1999 y 2007 Madrid y su entorno construyeron 35.000-40.000 viviendas al año, en línea con la media de las seis décadas previas y muy por debajo de lo levantado en los setenta. En ese mismo periodo la población de la capital subió un 10% y la de la Comunidad un 15%.

De ahí sale una tesis incómoda: no fue la escasez lo que hinchó los precios, sino una demanda enloquecida alimentada por crédito barato y por un relato de revalorización perpetua. Hubo especuladores que compraban sobre plano para revender antes de terminar la obra, con el cartel de se vende colgado casi antes que las ventanas. Y quedaron pisos cerrados. En Sanchinarro se vendieron viviendas a unos 5.000 euros el metro cuadrado y algunas siguen con la persiana echada. En el distrito de Fuencarral, sin embargo, el porcentaje de vivienda vacía no llega al 10%, y en Montecarmelo, con unas 8.500 viviendas, la proporción sería aún menor. La cifra concreta de pisos vacíos sigue sin cerrarse.

Rebajas fiscales, VPO y freno a los precios​

En paralelo al mercado, la política. La primera medida fiscal anunciada por el Gobierno regional para atraer compradores extranjeros se ha leído como una invitación a que entre más capital foráneo. En el otro extremo, Cataluña prepara la declaración de zonas tensionadas de alquiler, y ahí asoma el efecto perverso que advierten los analistas: si el tope entra en vigor, el propietario que no puede subir la renta rescinde al vencer el contrato y pasa al alquiler de temporada o por habitaciones. VPO de alquiler a 800 euros por un piso de una habitación para completar el cuadro.

El debate sobre la vivienda protegida se mueve en cifras que no cuadran con los anuncios: se prometen decenas de miles de pisos mientras no se ven grúas. Restringir el suelo urbanizable, limitar los precios y subir los impuestos a la vivienda es lo contrario de lo que recomiendan quienes creen que la única salida es construir a saco para alquilar.

El punto donde el análisis se atasca no es el diagnóstico, sino la aritmética. Sobran diagnósticos y falta un número: cuántas viviendas habría que poner en el mercado, y en cuántos años, para que la mancha de aceite deje de extenderse hacia la periferia.