ojo el objetivo de la obra teatral del poder del sainete Maricarmen solo puede ser condicionar el mercado para facilitar la entrega de vivienda

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ojo el objetivo de la absurda obra teatral del poder del sainete Maricarmen solo puede ser condicionar el mercado para facilitar la entrega de vivienda a los recién llegados, atacando una vez más a las clases medias....mientras los responsables bancos, políticos y fondos buitres salen de rositas.
 
cual es la diferencia fiscal entre un particular con 7 pisos en alquiler y una sociedad con 50 o más pisos en alquiler?

Para que vean lo que van a hacer:

La diferencia fiscal en España entre ambos escenarios radica en el impuesto que grava los beneficios, la capacidad de deducción, los beneficios fiscales aplicables y el impacto de los impuestos patrimoniales.
Tanto el particular con 7 pisos como la sociedad con 50 son considerados "grandes tenedores" en las zonas tensionadas (donde el umbral baja a 5 viviendas), pero sus reglas del juego fiscales operan en universos completamente diferentes. [1]


Tabla Comparativa Directa

Concepto FiscalParticular (7 pisos)Sociedad (50 pisos o más)
Impuesto principalIRPF (Rendimientos del Capital Inmobiliario)Impuesto sobre Sociedades (IS)
Tipo impositivoPogre por tramos (del 19% al 47% o más, según CCAA)Fijo del 25% (Tipo efectivo del 15% con Régimen Especial)
Reducciones al rendimiento50% de reducción general en contratos de vivienda habitualNo aplica la reducción del IRPF, pero accede a bonificación del 40% en la cuota del IS.
Deducción de gastosLimitada estrictamente a la lista de la Ley del IRPFMucho más amplia (gastos financieros, sueldos, amortizaciones, etc.)
Imputación de rentas (pisos vacíos)Sí tributa (entre el 1,1% y 2% del valor catastral)No tributa por inmuebles improductivos o vacíos.
Impuesto sobre el Patrimonio / Grandes FortunasSí le afecta personalmente según el valor de los pisos.Exento o blindado si la sociedad realiza actividad económica.
IVA en las comprasPaga el 10% (obra nueva) o ITP (segunda mano).Puede comprar obra nueva con IVA superreducido del 4%.


Análisis de los dos escenarios

Particular con 7 pisos (Tributación en IRPF)
Al declarar como persona física, los beneficios netos del alquiler se suman al resto de sus rentas (como el salario o rendimientos de actividades) en la Base Imponible General. [1]
  • El peligro de la pogre: Con 7 pisos, es muy probable que los ingresos empujen al particular a los tramos más altos del IRPF, tributando cerca del 45%-47% por cada euro adicional. [1]
  • Ventaja competitiva: Puede aplicarse la reducción del 50% (o hasta el 90% en ciertos casos de zonas tensionadas si baja precios) sobre el rendimiento neto, siempre que las viviendas se alquilen como residencia habitual. [1, 2]

Sociedad con 50 pisos (Régimen Especial EDAV)
Una empresa con este volumen deja de ser una "sociedad patrimonial pasiva" y pasa a ser una sociedad operativa con actividad económica, lo que desbloquea el Régimen Especial de Entidades Dedicadas al Arrendamiento de Viviendas (EDAV)

tras superar con creces el mínimo de 8 inmuebles requeridos. [1, 2]

  • El escudo fiscal del 15%: Aunque el tipo general del Impuesto sobre Sociedades es del 25%, el régimen EDAV otorga una bonificación del 40% sobre la cuota íntegra de las rentas de alquiler residencial. Esto reduce el tipo impositivo real a un 15% efectivo. [1, 2, 3]
  • Gastos deducibles agresivos: Al operar como empresa, la capacidad para deducir gastos corrientes, vehículos afectos, contrataciones, asesorías y el mantenimiento global del negocio es notablemente superior al de un particular. [1, 2]
  • Optimización en la reinversión: La sociedad puede retener el 100% del dinero tras impuestos dentro de la empresa para seguir comprando inmuebles sin sufrir la doble imposición que ocurriría si el dinero se retirase como dividendo hacia el socio persona física. [1, 2]
 
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