Piso a medias: comprar la otra mitad o extinción proindiviso

Comprar la mitad del piso al padre: ¿ITP, AJD o donación?​

¿Cuánto cuesta quedarse con la mitad de un piso que ya es tuyo a medias? La pregunta, aparentemente sencilla, esconde una maraña fiscal que en España puede costar miles de euros según la vía elegida. Un caso real: un padre y un hijo compraron una vivienda en 2001. Ahora el padre quiere ceder su parte como adelanto de la herencia. El notario sugiere comprar la parte, con pago en negro para evitar impuestos. Pero hay alternativas: extinción de condominio, donación o incluso compra de la nuda propiedad.

El valor catastral del piso es de 40.020 euros. Multiplicado por el coeficiente de Hacienda (2,6) da 104.052 euros. La mitad: 52.026 euros. Si se aplica el 7% de ITP, la factura asciende a 3.641,82 euros. Si se aplica el 1% de AJD, se queda en 520 euros. La diferencia no es menor.

¿Qué impuesto se paga al comprar la mitad de un piso a un familiar?​

La clave está en si existe o no transmisión patrimonial. Cuando dos personas ya son copropietarias de un inmueble y una adquiere la parte de la otra, no hay compraventa a un tercero. La extinción de condominio se documenta en escritura pública y, según algunos participantes, tributa por Actos Jurídicos Documentados (AJD), no por Transmisiones Patrimoniales (ITP). Así lo confirma, según ellos, la consulta vinculante V2367-10 de la Dirección General de Tributos.

Sin embargo, en la práctica, las oficinas liquidadoras a veces aplican ITP. Un participante relata su experiencia: tras adjudicarse la mitad de un local en subasta, acudió a la oficina liquidadora y le confirmaron que debía pagar el 8% correspondiente a ITP, unos 1.120 euros, en lugar del 1% de AJD. La confusión es habitual y depende de la comunidad autónoma.

Donación entre padres e hijos: ¿más barata que la compra?​

En la Comunidad de Madrid, según un participante, las donaciones entre padres e hijos están sujetas pero exentas al 99%, por lo que se tributa aproximadamente al 1%. En Cataluña, en cambio, no existe esa bonificación, y la donación puede salir más cara. El caso del hilo ocurre en Cataluña, donde el notario recomendó la compraventa con pago en negro, una práctica ilegal que evita el impuesto de donaciones pero constituye fraude fiscal.

La extinción de condominio, por su parte, permite adjudicar la vivienda a uno de los copropietarios compensando al otro en dinero. Según el artículo 1062 del Código Civil, cuando la cosa es indivisible, se puede adjudicar a uno con abono del exceso en dinero. No es necesaria subasta si hay acuerdo.

Nuda propiedad y usufructo: otra vía para pagar menos​

Otra opción es que el padre transmita la nuda propiedad y se reserve el usufructo vitalicio. El valor de la nuda propiedad se calcula restando al 100% el valor del usufructo, que depende de la edad del usufructuario. En un caso similar, con un usufructuario de 89 años y otro de 72, el usufructo sería del 17% y la nuda propiedad del 83%. Esto reduce la base imponible y, por tanto, el impuesto a pagar.

El debate también aborda el plazo de prescripción: cuatro años, seis meses y un día. Pasado ese tiempo, Hacienda no puede reclamar el impuesto no liquidado. Algunos participantes sugieren no registrar la escritura hasta que prescriba, aunque advierten de los riesgos: los notarios están obligados a informar a Hacienda, y una complementaria puede llegar.

El precio mínimo que Hacienda acepta: ¿valor catastral o de mercado?​

Hacienda establece valores mínimos para los inmuebles. En Madrid y Castilla y León, se pueden consultar en las páginas de valoración oficial. Si se declara un precio inferior, Hacienda puede girar una complementaria con intereses y sanción. El valor catastral multiplicado por un coeficiente (2,6 en el ejemplo) sirve como referencia. Pero en proindivisos, algunos sostienen que hay más manga ancha porque las mitades indivisas valen menos.

La discusión deriva hacia si conviene registrar o no. No es obligatorio inscribir la propiedad, pero es muy conveniente para evitar problemas futuros. Si no se registra, la escritura queda pendiente de despacho y el impuesto se puede liquidar más tarde, aunque con recargos.

En resumen, la opción más ventajosa depende de la comunidad autónoma, del valor de la vivienda y de la relación familiar. La donación en Madrid es imbatible; en Cataluña, la extinción de condominio con AJD al 1% puede ser la mejor. La compraventa con pago en negro es delito. Y la nuda propiedad, una alternativa a estudiar. Como dice un participante: «Si la donación es más barata, borra todo lo que he puesto y por supuesto haz lo que dice el forero».