Por cuanto dinero quieren los tiesos que les alquilemos las viviendas?

Alquiler: el pulso entre lo que cuesta mantenerlo y lo que se quiere pagar​

Un piso de 200.000 euros alquilado por 600 euros tarda 27 años en amortizarse, según un cálculo que circula en la discusión. Ese cálculo, lanzado al aire en una discusión sobre precios de alquiler, resume el nudo del problema: quien paga cree que el propietario se forra; quien cobra asegura que apenas cubre gastos. Entre ambas trincheras, una pregunta incómoda recorre el país: ¿cuál es el precio justo de la vivienda arrendada?

La conversación arranca con una cifra concreta —150 euros, 200, ¿mensuales?— y deriva rápidamente hacia el terreno de los principios. Hay quien reclama un alquiler acorde al salario de un trabajador, que le permita desarrollarse y formar una familia. Y hay quien responde que eso, en la práctica, equivale a convertir al casero en una ONG.

El coste real de tener un piso alquilado​

La lista de gastos que soporta el propietario no es corta: IBI, comunidad, derramas, seguros, impuestos, reparaciones, pintura cada cierto tiempo, arreglos gordos cada 15 años. A eso se suma la morosidad. Un procedimiento judicial por impago ronda los 1.000-1.200 euros y puede tardar un año en resolverse, según algunos participantes. La conclusión que extraen quienes defienden esta posición es que, con esas cuentas, un alquiler de 500-600 euros en ciudad no amortiza nunca.

El cálculo completo, desglosado partida a partida, da una diferencia que sorprende a quien solo mira la renta mensual. Pero el inquilino también tiene su propia lista: para pagar 600 euros netos de alquiler hay que ganar 750 brutos, porque Hacienda se lleva su parte antes de que el dinero llegue a la cuenta. El Estado, vienen a decir, se sienta en la mesa sin arriesgar nada.

¿Cuánto debería costar un alquiler para ser justo?​

Las horquillas que se manejan en la discusión van de los 300 a los 600 euros. Por debajo de 300, dicen, no se cubren ni los gastos fijos. Por encima de 600, se entra en territorio de abuso. En medio queda un espacio que nadie sabe definir con precisión porque depende de la zona, del estado del inmueble y de la antigüedad.

La experiencia sobre el terreno desmiente cierta nostalgia. Hace años, cuando los alquileres eran más bajos, ya había caseros pidiendo cantidades desproporcionadas por pisos sin calefacción y con ventanas que no cerraban. La queja sobre el precio abusivo no es nueva; lo nuevo es la escasez.

El problema de la oferta: menos pisos, mismos inquilinos​

Una de las ideas más repetidas es que el precio solo baja cuando hay más oferta que demanda. Si el negocio deja de compensar, la inversión huye, la oferta se contrae y el precio vuelve a subir. El ciclo se retroalimenta. Algunos países intentaron en su día construir vivienda pública de alquiler a precio tasado; el resultado, según esta versión, fue deficitario y la política se abandonó.

La otra cara es la inseguridad jurídica. Reclamar una vivienda ocupada o impagada ya no sirve de mucho, sostienen algunos: el 90% de los afectados pasan por el aro porque saben que no encontrarán nada mejor. Demandar cuesta dinero y tiempo. El propietario queda atrapado entre la ley y el mercado.

Quién tiene la culpa: el Gobierno, los fondos o el mercado​

Las explicaciones se multiplican. Hay quien señala a los fondos de inversión y a los grandes tenedores; quien culpa a los gobiernos por no construir vivienda protegida; quien apunta a la restricción del suelo y a la regulación excesiva. Y quien recuerda que comprar para alquilar no es la única inversión posible: existen oficinas, locales comerciales, naves industriales o acciones. La vivienda, argumentan, es un bien de primera necesidad y no debería ser el juguete preferido del inversor particular.

La propuesta de gravar con dureza las viviendas vacías y la acaparación aparece en varios momentos. También la de limitar la compra por extranjeros y fondos. Enfrente, la advertencia de siempre: si se expulsa al inversor, ¿quién construye y quién alquila?

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Con estas cuentas sobre la mesa, el alquiler español se parece menos a un mercado y más a una partida de ajedrez donde cada pieza cree tener razón. El dato que descoloca: mientras se discute el precio justo, hay quien dice que ya cobra 300 euros por habitación y saca 1.200 al mes por un piso de mierda.