Reunión comunidad de vecinos - Administrador de fincas

Convocan la junta de vecinos un día después, según un vecino​

Un folio pegado en el portal anuncia a los propietarios de una urbanización una junta para aprobar y votar 12 puntos. La cita: 17 de octubre a las 18:00 horas. El problema no es el orden del día, sino la fecha: el cartel se lee el día 18, según quien lo encontró. Quien lo vio lo describe con precisión de atestado. Salió de casa por la mañana: nada. Fue al gimnasio por la tarde: nada. Volvió de noche: nada. Y al día siguiente, a las dos de la tarde, el aviso estaba pegado. Para entonces la reunión ya había pasado —si es que se celebró— y con ella la opción de tumbar en directo buena parte de la lista.

El primer movimiento fue reclamar por escrito. Correo al administrador de fincas. Silencio. Llamada al teléfono fijo y al móvil de la oficina. Nadie descuelga. La respuesta llegó después, y según el afectado, no cuadra: el administrador sostiene que el cartel se colocó la mañana del 17 y que hay una carta en cada buzón. En el buzón del denunciante, asegura, no había nada. «Lo que usted dice es mentira», le contesta por escrito, antes de preguntarle si tiene intereses económicos en las empresas que contrata.

Los doce puntos de la discordia​

El orden del día mezcla mantenimiento, obras, tecnología y un apartado de honorarios. Entre los puntos: instalar cargadores para coches eléctricos; cambiar el acceso al garaje por un sistema con el móvil —quien lo escribe compró el mando hace cinco meses—; arreglar un acerado levantado por raíces que lleva una década así; colocar placas solares; renovar extintores; aprobar un estudio de cornisas y un sistema de minoración de velocidad en el garaje; y compensar deudas de mantenimiento. Dos puntos levantan ampollas: la retirada de coches sin seguro o sin ITV del garaje y la gratificación al presidente por sus labores.

Quien abre el asunto ofrece su lectura: si de verdad se vota esa gratificación, se opone, y propone contratar una gestoría que salga más barata que el administrador actual. Añade que la urbanización tiene ocho bloques, dos garajes subterráneos y dos zonas de aparcamiento en superficie. Y una sospecha recorre toda la conversación: que la lista de obras beneficia a las empresas del administrador.

¿Se puede retirar del garaje un coche sin ITV ni seguro?​

No es la comunidad quien puede hacerlo, aunque el titular se repita en muchas actas. La obligación de tener seguro vigente y la ITV al día recae en el propietario del vehículo, y el incumplimiento se sanciona: hay quien apunta multas de entre 600 y 3.000 euros por circular sin seguro. Pero la competencia para retirar un vehículo no está en manos de la junta. Hay quien apunta que la normativa de tráfico se aplica a vías públicas o privadas usadas por una colectividad indeterminada de usuarios; si al garaje se entra con mando, no encaja en ese supuesto. Otros sostienen lo que pide el sentido común: un coche sin seguro no está cubierto, y si arde o golpea a otro, el problema aterriza en el seguro de la comunidad.

Un participante relata un caso: en un aparcamiento privado de una administración, un vehículo sin la documentación en regla golpeó a otro estacionado y el juez responsabilizó a la administración por no haber controlado el acceso. De ahí la conclusión que se repite: exigir papeles es razonable; retirar el coche por cuenta propia, no.

El preaviso de seis días que deja la junta en el aire​

Los participantes recuerdan que las juntas de propietarios deben convocarse con una antelación mínima de seis días, tanto la ordinaria como las extraordinarias. Si la convocatoria se pega en el portal el mismo día de la reunión, la junta es impugnable, y quien lo tiene claro lo dice sin rodeos: no es válida. En el caso que abre la conversación, el propio administrador reconoce haber puesto el cartel el 17, lo que en el mejor de los escenarios deja unas horas entre el aviso y la cita de las 18:00.

Sobre quién vigila al que vigila, como recuerda un participante que preside su comunidad, el administrador trabaja para la comunidad, no al revés. El presidente debería pedir los presupuestos y controlar los encargos, porque es el único contrapeso real. Y cuando no lo hace, la factura la firma el comunero.

Cuotas de 250 euros y una centralita de 13.000, según varios foreros​

La conversación deriva hacia lo que cuesta mantener un edificio y hacia lo que cuesta que lo gestionen. Hay quien habla de cuotas mensuales de 250 euros por piso en urbanizaciones de costa con piscinas y jardines, frente a los 80 euros que otro forero dice pagar en otras con servicios similares y los 50 euros que se mencionan para un edificio sin ascensor. En el capítulo de obras, un participante relata un cambio de centralita del ascensor por 13.000 euros para que la cabina pare en todos los rellanos, y otro recuerda motores nuevos a 6.000 euros cada uno.

Hay quien recuerda que el pago de las cuotas corresponde al propietario y no al inquilino, y que los gestores no pueden reclamar a los morosos salvo acuerdo expreso de la junta. La solución que se repite es la vía judicial: requerimiento, monitorio y embargo si no hay respuesta. También aparece la excepción: administradores que son vecinos, economistas de profesión, que llevan las cuentas gratis y sin comisiones.

La lista de reparaciones y las cifras de cada partida, desglosadas una a una, explican por qué quien abre el hilo sospecha de los presupuestos que firma otro.

El cartel apareció, según el vecino que lo encontró, la junta pasó y no consta que el acta haya llegado al buzón. El administrador respondió por escrito negando el retraso del aviso. Ahí se atasca el relato: no hay plazo aclarado y nadie ha explicado todavía quién votó los puntos del orden del día.