Inmobiliaria: ¿Sabes por qué NO tienes casa? Los chinos te lo explican. (Nota= Sufrirás viendo esto. Garantizado.)

El ladrillo no es el problema: el suelo retenido sí​

Imprimir una casa con barro local cuesta 900 euros en materiales. Montar un bungalow modular se despacha en días. Y sin embargo el acceso a la vivienda sigue siendo la principal fuente de angustia económica de las familias españolas. La paradoja recorre de arriba abajo una discusión que arranca con una confesión doméstica —una mano escayolada y una petición de calma— y termina convertida en un ajuste de cuentas con el mercado del suelo, la fiscalidad y la propia definición de qué es una casa.

El punto de partida lo pone un dato que circula por el hilo: la startup italiana WASP imprimió en 2018 una vivienda experimental, bautizada Gaia, con tierra local —30% arcilla, 40% limo, 30% arena—, paja de arroz picada, cáscara de arroz y cal. Coste de materiales: 900 euros para 30 metros de pared. La estructura se levantó en diez días. Sobre esa base, la conclusión que se repite es que el problema no es técnico ni industrial: es político y financiero.

Por qué abaratar la construcción no mueve el precio final​

La primera objeción llega rápido y es contable: si el suelo sigue costando lo que cuesta, da igual que la casa se monte en dos horas o en dos años. El precio del solar absorbe cualquier ahorro en el proceso constructivo. Y el suelo, en las zonas donde la gente realmente quiere vivir, es un bien escaso por diseño.

Hay quien sostiene que el suelo es un bien derivado: vale lo que se puede hacer con él, y si la vivienda tiene demanda, el terreno donde se puede construir también. La contrarréplica es que el precio no refleja solo esa demanda, sino una escasez artificial creada por la retención sin coste. El ejemplo que se trae a colación es Tokio: tanta demanda de vivienda como Madrid, pero un ratio precio-ingreso de la mitad, porque construye 140.000 viviendas al año. La diferencia no sería la demanda, sino que en Tokio no se puede sentar uno sobre un solar a esperar plusvalías sin consecuencias.

El argumento se refuerza con una cifra que se lanza en el intercambio: en Madrid, 20 familias son propietarias de más suelo que la Comunidad Autónoma y todos los ayuntamientos juntos. De ahí sale la propuesta más repetida: meter mano a la propiedad del suelo.

El IVA que se suma dos veces y el coste real de una casa​

En medio del rifirrafe aparece un desglose de costes que se desmonta con contabilidad básica. Alguien suma el IVA del suelo, el de la construcción y el de la venta final como si fueran capas acumulables. La corrección es tajante: el IVA no es un impuesto en cascada, es un impuesto sobre el valor añadido, y el promotor deduce el soportado. En el ejemplo numérico que se despliega —suelo de 100.000 más 21.000 de IVA, construcción de 120.000 más 25.200, venta de 300.000 más 30.000— la liquidación deja un resultado muy distinto al que sugiere la suma bruta. Los 70.000 euros de IVA que se atribuían al comprador son, en realidad, 30.000.

El cálculo completo, partida a partida, da para una hoja de cálculo que desmonta más de una intuición extendida sobre cuánto de lo que se paga por una casa es impuesto y cuánto es margen.

China no es el modelo que algunos imaginan​

El titular del asunto invita a mirar hacia Asia, y ahí el espejo se rompe. China tiene, según los datos que se manejan, la mayor burbuja inmobiliaria de la historia: ratios precio-ingreso de 40 en Pekín, 32 en Shanghai y 30 en Shenzhen, el triple que Nueva York y cuatro veces más que Tokio. Los precios llevan tres años cayendo, la deuda hipotecaria de los hogares se triplicó en quince años y hay 90 millones de viviendas vacías. Las casas cápsula de 15.000 euros que se exportan no serían la solución china a su propio problema, sino un producto para otros mercados. En sus ciudades, la vivienda resulta más inaccesible que en Madrid o Barcelona.

A eso se añade un detalle jurídico que suele pasarse por alto: en China la propiedad del suelo es estatal, de modo que quien compra una vivienda sigue pagando un alquiler al Estado por el suelo.

Saneamiento, licencias y el muro de la administración​

La objeción práctica más repetida es la del saneamiento. Una casa prefabricada no resuelve por sí sola la conexión a agua potable, electricidad y alcantarillado. Se apunta que sin eso no hay vivienda, portátil o fija, aquí o en China, y que en algunos estados de EE.UU. se permite la fosa séptica. La respuesta técnica existe —generación solar o eólica, extracción de agua del aire, incluso producción autónoma de alimento—, pero el cuello de botella sigue siendo el mismo: el ayuntamiento que no da licencia de ocupación.

El resumen de esa parte del intercambio es que, si la solución empieza a aplicarse, ya se legislará de mil maneras para impedirlo. Y que al final, sumando terreno urbanizable, alcantarillado, conexión eléctrica, tuberías, impuestos y arquitecto, compensa más construir una casa convencional de tres dormitorios.

El suelo vacío y la gente apelotonada​

La geografía desmonta otro tópico. Se argumenta que hay suelo de sobra en España, pero donde nadie quiere vivir: descampados sin interés, ni tierras de cultivo ni parques naturales. En contra de lo que se repite, la densidad efectiva en España sería altísima si se mide solo donde la gente vive de verdad. Madrid capital, el entorno de la A-6, Barcelona, Málaga, Bilbao, Valencia o Alicante estarían colapsados, sin sitio para más gente. El suelo, en esas zonas, sí es un bien escaso.

La tensión entre ambas lecturas —suelo sobrante en el mapa, suelo inexistente en la ciudad real— es la que sostiene todo el desacuerdo. Y sobrevuela una advertencia sobre el riesgo de acabar con torres gigantes junto a la playa y una choza de madera al lado de la catedral si se liberaliza sin orden.

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Con el ladrillo a 900 euros por casa experimental y el metro de suelo a precio de oro en media docena de áreas metropolitanas, la pregunta ya no es cómo construir más barato. Es quién decide dónde se puede construir, cuánto tarda en decidirlo y a quién beneficia esa demora.