La burbuja inmobiliaria va a explotar pronto

Vivienda: Madrid sube un 7,4% y vuelve el fantasma de 2008​

¿Está la vivienda española a punto de pincharse como en 2008? El dato que ha reabierto el interrogante es concreto: Madrid capital registró una variación interanual de precio del 7,4% en abril de 2024. Con esa cifra sobre la mesa, el diagnóstico se parte en dos. Unos ven la antesala del estallido; otros responden con una pregunta incómoda: ¿dónde está la explosión de crédito que caracteriza a toda burbuja?

La discusión no es nueva, pero el contexto sí. En 2008 el país tenía un stock enorme de vivienda sin vender y un sistema financiero hasta las cejas de ladrillo. Hoy el relato dominante habla de lo contrario: escasez. Se construyen alrededor de 100.000 viviendas al año mientras la población crece en unos 600.000 habitantes, según un cálculo que circula en el debate. La oferta no llega y el precio hace lo que sabe hacer cuando falta producto.

¿Por qué sube la vivienda si no hay burbuja?​

La tesis de la escasez tiene su propia aritmética. Madrid lleva una década creando más hogares que viviendas construye, lo que estrecha año tras año el margen disponible. A eso se suma un parque de vivienda vacía que, lejos de crecer, lleva más de una década cayendo: en torno a 100.000 unidades en la región, según los datos que se citan.

El argumento crediticio es el que más pesa entre los escépticos con la palabra burbuja. Sin un crecimiento explosivo del crédito y sin una demanda especulativa que supere con holgura a la de uso, sostienen, no hay burbuja posible. Todas las burbujas inmobiliarias han sido, antes que nada, crediticias. Y ese ingrediente, hoy, no aparece con la intensidad de 2008.

Hay un tercer factor que se menciona: el miedo regulatorio. La incertidumbre sobre nuevas normas, topes y protecciones al inquilino empujaría a propietarios a retirar producto o a subir el precio para cubrir el riesgo. El resultado sería un mercado más tenso, no más abundante.

El 7,4% de Madrid frente al resto de España​

El titular del 7,4% es de Madrid capital, y ahí empieza el matiz que rompe el relato uniforme. En municipios como Coslada, Leganés o San Fernando de Henares los precios actuales siguen por debajo de los de 2008: 2.300 euros el metro frente a 2.500 en Coslada; 2.180 frente a 2.400 en Leganés; 2.100 frente a más de 2.300 en San Fernando. Casi veinte años después, sin aplicar inflación.

Si se aplica el 42% de inflación acumulada desde 2007, la caída en términos reales es aún mayor. El problema no es que el ladrillo esté caro en todas partes: es que se ha concentrado en los polos donde la demanda aprieta. Y ahí, la foto cambia.

El alquiler, en cambio, sí se ha disparado en euros constantes en los últimos cuatro o cinco años, incluso en zonas donde la compra no ha recuperado máximos. Esa asimetría —compra plana, renta al alza— es la que está vaciando el bolsillo de los jóvenes y alimentando la sensación de expulsión.

La generación que no puede independizarse​

El dato macro se convierte en biografía cuando se baja al detalle. La vivienda no es accesible para los jóvenes y, mientras tanto, la precariedad laboral y la presión fiscal no aflojan. Las alternativas que se describen son tres: coger el remo y tragar, emigrar o quedarse en casa de los padres. Ninguna es una política de vivienda.

El diagnóstico más duro apunta a que el problema no se arregla con un pinchazo de precios. Aunque la burbuja estalle, la falta de voluntad política y social deja el problema intacto. Los votantes de los dos grandes partidos, se argumenta, no tolerarían las medidas que de verdad moverían el mercado: liberalizar suelo, construir más, reducir fricción.

Hay quien va más allá y sostiene que el colapso llegará cuando el flujo migratorio pase de enorme a negativo, como ocurrió a partir de 2011. Para eso haría falta una contracción fiscal forzada desde Bruselas. No hay fecha, pero el mecanismo se describe con precisión.

¿Se puede comparar 2024 con 2008?​

La comparación directa con 2008 es, para muchos, tramposa. Entonces el crédito se había desbocado y el stock de vivienda sin vender era gigantesco. Hoy no hay urbanizaciones enteras vacías ni un sistema financiero con el ladrillo hasta el cuello. El equivalente temporal, se dice, sería 2000: aún quedarían años de hinchazón antes del estallido.

Los precios actuales, además, son inferiores a los de 2008 en muchos municipios y entremedias ha corrido mucha inflación. El argumento se refuerza con otro dato: el paro está en mínimos y las condiciones para el desahucio de primera vivienda son más duras. Todo eso sostiene el suelo del mercado.

Pero el escepticismo tiene su propia munición. En 2007 el empleo también estaba en mínimos y todo parecía sólido. Cinco años después, el paro llegó al 25% y más de un millón de inmigrantes se marcharon. Si hoy hay muchos más que entonces, ¿cuántos podrían irse cuando vengan mal dadas? La crisis de empleo, cuando llegue, pillaría a mucha gente sin ahorros.

El turismo y la vivienda como parque temático​

Hay un factor que se cuela en todas las conversaciones: el turismo. Ciudades costeras y cascos históricos se han convertido, según la descripción más ácida, en parques temáticos. El visitante trae dinero fresco, pero también compite por el mismo metro cuadrado que el residente. La gentrificación deja de ser un concepto académico y se convierte en una factura.

El fenómeno no es exclusivamente español. En Suiza los precios suben al 5% anual mientras en Alemania han llegado a caer un 20% en el último año. El patrón se repite: demasiada gente con dinero y poco ladrillo. Los fondos de pensiones compran vivienda y reducen aún más la oferta disponible para venta. El problema, dicen, está en toda Europa.

La conclusión incómoda es que el mercado español puede ser una burbuja para el salario medio y, al mismo tiempo, tener recorrido mientras el comprador sea extranjero o inversor. Esa dualidad explica por qué el precio sube y la sensación de expulsión también.

Al final, la pregunta no es si el ladrillo está caro —lo está—, sino quién tiene la llave de la puerta. Y esa llave, por lo visto, no la tiene el que nació aquí.